Guidelines

Jährlich

Der Fondsmanager sollte sicherstellen, dass der Fonds die anzuwendenden Gesetze und Verordnungen der Gerichtsbarkeit, unter der er erstellt wurde, zu jeder Zeit einhält.

Der Fondsmanager sollte sicherstellen, dass der Fonds die anzuwendenden Gesetze und Verordnungen der Gerichtsbarkeit, unter der er erstellt wurde, zu jeder Zeit einhält.

Der Fondsmanager ist hauptverantwortlich für die Einhaltung der geltenden Gesetze und Verordnungen, einschließlich der AIFM-Richtlinie, der Vorschriften zur Bekämpfung von Geldwäsche und der Steuergesetze. Er muss in der Lage sein, diese Gesetzeskonformität vor dem Fonds, den Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und den Anlegern zu bestätigen.

Der Fondsmanager sollte über entsprechende Systeme und Prozesse zur Überwachung der Einhaltung der Gesetze verfügen und regelmäßige Treffen mit dem Fonds, Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktion, den Anlegervertretern und sofern angebracht mit den Anlegern abhalten.

Diese Systeme sollten die Gesetzeskonformität des Fonds gewährleisten, sodass die Geschäftstätigkeit fortgesetzt werden kann, ohne das Risiko einzugehen gesetzeswidrig zu handeln. Diesbezüglich sollte der Fondsmanager auch die Fondsstruktur berücksichtigen, die gesetzeskonform aber dennoch steuereffizient gestaltet sein sollte. Generell wird von dem Fondsmanager erwartet, dass er sich mit dem Fonds, den Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und den Anlegervertretern trifft, bzw. sofern es sich um eine besonders wichtige Angelegenheit handelt mit den Anlegern selbst, um sie über relevante Gesetzesänderungen einschließlich der Steuergesetze zu informieren. Der Fondsmanager sollte in diesem Zusammenhang erläutern in welcher Weise sich die Gesetzesänderungen auf den Fonds und seine Anleger auswirken.

Anlegervertreter oder Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen sollten sicherstellen, dass der Fondsmanager über ausreichende Systeme zur Überwachung der Einhaltung der anwendbaren Gesetze und Verordnungen verfügt.

Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktion oder Anlegervertreter üben ihre Aufsichtsfunktion aus, indem sie regelmäßig Sitzungen mit dem Fondsmanager beiwohnen sowie die Fondsberichterstattung prüfen. In bestimmten Rechtsräumen können Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktion durch die Ausübung ihres Amts haftungspflichtig sein. Demzufolge sollte ihnen eine unabhängige Rechtsberatung auf Kosten des Fonds zugänglich sein und Versicherungsschutz gewährleistet werden.

Anleger sollten den Fondsmanager dabei unterstützen, sicherzustellen, dass der Fonds anwendbare Gesetze und Verordnungen einhält.

Der Fondsmanager ist im Namen des Fondsverwaltungsrats hauptverantwortlich für die Einhaltung der anwendbaren Gesetze und Verordnungen. Wenn der Fondsmanager berechtigterweise Informationen der Anleger anfragt, um dieser Verantwortung nachzukommen (z.B. zu Steuerzwecken), sollten Anleger diesem umgehend nachkommen.

Anleger müssen sämtliche vom Fonds, vom Fondsmanager und von Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen gelieferten Informationen kritisch prüfen und ggf. identifizierte potenzielle Risiken gebührend berücksichtigen. Zusammenhängende Fragen unter anderem bezüglich der Einhaltung oder der unzureichenden Einhaltung anwendbarer Gesetze und Verordnungen sollten stets mit dem Fondsmanager oder den Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen erörtert werden.

Der Fondsmanager sollte geeignete Systeme und Prozesse einführen um die Einhaltung der Fondsvertragswerke zu überwachen und dies dem Fonds, den Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen, den Anlegervertretern und den Anlegern bestätigen.

Die vertraglich festgelegten Pflichten des Fondsmanagers umfassen in der Regel die Pflicht die Einhaltung der Fondsvertragswerke durch den Fonds sicherzustellen. Die zugrundeliegenden Bestimmungen werden Anlegern sowie potenziellen Anlegern zusammen mit der Anlagestrategie und dem ersten Businessplan des Fonds offen gelegt. Um die Einhaltung der Fondsvertragswerke bestätigen zu können, muss der Fondsmanager die Vertragsbestimmungen vollständig verstehen.

Die Vertragswerke sollten im Falle eines Vertragsbruchs durch den Manager verfügbare Rechtsmittel für die Anleger enthalten.

Die Fondvertragswerke sollten die Anlagepolitik des Fonds sowie dessen Restriktionen klar darstellen und darlegen wie diese Prinzipien und Best Practices in der Praxis durch die am Fonds beteiligten Parteien umgesetzt werden. Die Fondsvertragswerke müssen so formuliert sein, dass sie klare verbindliche Verpflichtungen für den Fonds und die Anleger schaffen.

Der Fondsmanager sollte die Corporate Governance Best Practices grundsätzlich bereits bei Auflegung des Fonds in die Anlagepolitik einbeziehen. Im Anschluss sollte der Fondsmanager prüfen, in welchem Umfang der Fonds diese Best Practices einhält und dies im Jahresbericht oder an anderer Stelle erläutern, wobei Abweichungen von dem Best Practice Framework zu begründen sind. Somit können sich die Anleger eine eigene Meinung über die Corporate Governance des Fonds bilden.

Die Fondsvertragswerke sollten die Rollen und Entscheidungskompetenzen der Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und der Anleger bezüglich vorbehaltener Fragen festlegen.

Bei Auflegung sollten Anleger bestimmten Schlüsselparametern des Fonds zustimmen dessen Änderung oder Verletzungen den Anlegern bzw. deren Zustimmung vorbehalten sind, z.B.:

• die Bestimmungen der Fondsvertragswerke;
• die Anlagestrategie des Fonds;
• der Zeitplan des Fonds und Terminierungsprozesse;
• die Verschuldungsgrenzen des Fonds;
• der Liquiditätsmechanismus des Fonds;
• die Entlassung oder Ersetzung des Fondsmanagers; und
• die Gebührenstruktur des Fondsmanagers.

Angelegenheiten, die Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen oder Anlegervertretern vorbehalten sind, sind z.B.:

• Der jährliche Geschäftsplan;
• Beilegung von Interessenskonflikten;
• Wechsel des externen Gutachters und wesentliche Änderungen in der Bewertungsmethode;
• Wechsel des externen Abschlussprüfers sowie Änderungen der Rechnungslegungsprinzipien oder -regularien, wenn diese maßgebliche Auswirkungen auf die Bilanzierung haben können;
• Angelegenheiten, die das permanente Risikomanagement betreffen;
• Ernennung externer Berater zur Anlegervertretung in bestimmten Angelegenheiten, wie z.B. Belange im Zusammenhang mit der Identifizierung und Management von Risiken;
• Wechsel von Schlüsselmitarbeitern, einschließlich Ernennung von Stellvertretern;
• alle Situationen, in denen ein Haftungsrisiko für Anleger besteht;
• vertrauliche Angelegenheiten bei denen die Anlageart oder der entsprechende Markt besonders sensibel sind.

Hinsichtlich solcher besonderen Angelegenheiten erwarten die Anleger, dass der Fondsmanager ihnen, den Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen oder den Anlegervertretern ausreichende Informationen, einschließlich professioneller Beratung, als Entscheidungsgrundlage zur Verfügung stellt. Ebenfalls wird vorausgesetzt, dass sich Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und Anleger bei Bedarf im Vorfeld absprechen und eine entsprechende Berichterstattung rechtzeitig erfolgt.

Mit zunehmender Anlegerzahl in einem Fonds kann eine niedrigere Schwelle für wichtige Entscheidungen angemessen sein. In offenen Fonds mit etablierten Liquiditätsmechanismen, die Investoren Ausstiegsmöglichkeiten bieten, haben Anleger möglicherweise weniger Einfluss- und Kontrollmöglichkeiten als in geschlossenen Fonds, bei denen Ausstiegsmöglichkeit außerhalb der vereinbarten Investmentperiode stark eingeschränkt sind.

Die Genehmigung des jährlichen Businessplans ist möglicherweise nicht den Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen oder den Anlegervertretern vorbehalten. Dennoch ist es Best Practice, diesen den Anlegern jährlich vorzulegen und einen Prozess einzurichten, der ihnen die Möglichkeit gibt Feedback zu geben und auf diese Weise ihre Ansichten mitzuteilen.

Die Fondsvertragswerke sollten darlegen, wie Fondsanteile ausgegeben und zurückgenommen werden.

Der Fondsmanager sollte eindeutig darlegen, wie die Fondsanteile ausgegeben und zurückgenommen werden. Bei geschlossenen Fonds werden die Anteile meist in Form eines oder mehrerer Closings ausgegeben, bei denen eine bestimmte Anzahl Anleger gleichzeitig zeichnet und die Rücknahme gegen Ende der Laufzeit des Fonds erfolgt.  Bei offenen Fonds erfolgt die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen regelmäßig, etwa jährlich, vierteljährlich, monatlich oder sogar täglich. Die Bewertungsmethode der Anteile einschließlich der angewendeten Immobilienbewertungs- und Rechnungslegungsprinzipien sollten klar dargelegt werden. In bestimmten Gerichtsbarkeiten und bei bestimmten Fondsstrukturen ist der Mechanismus gesetzlich vorgeschrieben.

Eine Verlängerung der Fondslaufzeit ist eine Gelegenheit für den Fondsmanager die Corporate Governance des Fonds gemeinsam mit den Anlegern zu überdenken.

Wird auf Vorschlag des Fondsmanager, die Fondslaufzeit oder eine kurze Restlaufzeit verlängert, um den Verkauf von Immobilien zu ermöglichen (wobei es sich nicht um eine in den Bestimmungen der Fondsvertragswerke festgelegte Verlängerung handelt), stellt dies in Wirklichkeit die Auflegung eines neuen Fonds dar. Somit besteht in diesem Fall die Möglichkeit, die Bestimmungen der Fondsvertragswerke zu überdenken.

Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktion und Anlegervertreter sollten sicherstellen, dass der Fondsmanager über ausreichende Systeme zur Überwachung der Einhaltung der Fondsvertragswerke verfügt.

Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktion und Anlegervertreter sollten sicherstellen, dass der Fondsmanager über ausreichende Systeme zur Überwachung der Einhaltung der Fondsvertragswerke verfügt.

In Situationen, in denen der Vertrag des Fondsmanagers gekündigt wurde, sollten die Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und Anlegervertreter Stabilität und Kontinuität während des Übergangzeitraumes gewährleisten.

Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen sollten (wenn sie von den Anlegern unabhängig sind) als Vermittler zwischen Anlegern und Fondsmanager handeln und gemeinsam mit den Anlegern die Konsequenzen und Kosten prüfen, die mit dem Wechsel des Fondsmanagers verbunden sind.

Anleger sollten die Bestimmungen der Fondsvertragswerke vollständig verstehen, bevor sie eine Anlage tätigen. Durch die Signatur der Zeichnungsvereinbarung bestätigen die Anleger die Akzeptanz der Fondsvertragswerke.

Um Anlegern zu ermöglichen ein Investment vollständig zu verstehen, sollten die Fondsvertragswerke auf die Fondsstrategie, den Betrieb des Fonds, die Beziehungen zwischen Anlegern und Fonds und die sich daraus ergebenden Verpflichtungen (einschließlich Anlegerentscheidungen, Versammlungen und Abstimmungen) sowie die Liquiditätsmechanismen für Anleger, einschließlich ggf. möglicher Ausstiegsverfahren bei Auflösung, eingehen. Von Anlegern wird erwartet, dass sie die ihnen auferlegten Verpflichtungen erfüllen. Die Bestimmungen der Fondsvertragswerke sollten klar und eindeutig sein und die Gerichtsbarkeit nennen, in der Versammlungen abgehalten werden, bei denen über wichtige, Anlegern vorbehaltene Angelegenheiten entschieden wird.

Um Integrität zu demonstrieren sollte der Fondsmanager ethische Verhaltensnormen einführen und umsetzen.

Der Fondsmanager hat gegenüber dem Fonds, der ihn beauftragt hat, und seinen Anlegern eine Sorgfaltspflicht. Die Anlageentscheidung der Anleger basiert normalerweise auf der Erfolgsbilanz des Fondsmanagers, seinem Ansehen, seiner Integrität und seiner Reputation. Pflicht des Fondsmanagers ist es, sowohl den Fonds als auch die Anleger zufrieden zu stellen indem er seinen Pflichten mit der erforderlichen Integrität nachkommt und gegenüber dem Fonds, Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und Anlegervertretern, externen Beratern des Fonds sowie Anlegern ethisch verantwortungsvoll handelt.

Der Fondsmanager sollte die erforderliche Kontrolle über seine Mitarbeiter, externe Berater und unabhängige Dienstleister ausüben, um sicherzustellen, dass im besten Interesse des Fonds und der Anleger gehandelt wird.

Der Fondsmanager muss den Anlegern demonstrieren, dass er über die erforderlichen Fähigkeiten verfügt, um seinen Verpflichtungen nachzukommen, welches auch den Einsatz unabhängiger Dienstleister umfassen kann. See section 3 of the Corporate Governance Assessment tool. Es wird erwartet, dass der Fondsmanager nur von Mitarbeitern, externen Beratern und unabhängigen Dienstleistern mit dem erforderlichen Kompetenz- und Qualitätsniveau Gebrauch macht und insbesondere;

• eine ausreichende Anzahl qualifizierter Mitarbeiter mit der erforderlichen Erfahrung und den notwendigen Fähigkeiten;
• Zugang zu kompetenten, externen Beratern und Dienstleistern in der entsprechenden Gerichtsbarkeit, die jeweils über ein angemessenes internes Kontrollsystem verfügen und dem Fondsmanager regelmäßig Bericht über dessen Wirksamkeit erstatten.

Der Fondsmanager sollte gemäß den INREV Guidelines handeln.

Um darzulegen, dass der Fondsmanager bei Fondsauflegung als auch während der Fondslaufzeit gewissenhaft gehandelt hat und handelt, sollte den Anlegern die bei Fondsauflegung durchgeführte Due Diligence (in Übereinstimmung mit dem INREV Due Diligence Questionnaire) erläutert werden und bestätigt werden, dass der Fonds innerhalb seines Rechtsrahmens in der Lage ist, seine Strategie bezüglich der angestrebten Rendite umzusetzen.

Der Fondsmanager sollte eine Verfahrensweise zur Risikoidentifizierung und zum Risikomanagement implementieren und eine permanente Risikomanagementfunktion einrichten sowie aufrechterhalten.

Der Fondsmanager sollte Risiken frühzeitig identifizieren und sie zeitnah und erfolgreich managen. Der Fondsmanager muss darlegen können, dass potenzielle Risiken schnell und gewissenhaft identifiziert, überwacht und gemanagt werden. Dies ist nur möglich, wenn der Fondsmanager über qualifizierte und kompetente Mitarbeiter, externe Berater und Dienstleister verfügt. Darüber hinaus sollte der Fondsmanager ein angemessenes internes Kontrollsystem anwenden und sicherstellen, dass die Anleger regelmäßig Informationen über die Wirksamkeit dieses Kontrollrahmens erhalten. See section 3 of the Corporate Governance Assessment tool.

Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen sollten über erforderliche Kompetenzen und Qualifikationen sowie über einen angemessenen Zugang zu externen Beratern und Dienstleistern verfügen, um den Schutz der Anlegerinteressen zu gewährleisten.

Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen müssen insbesondere Gelegenheit haben, mit den externen Gutachtern des Fonds über Fragen im Zusammenhang mit der Immobilienbewertung zu diskutieren.

Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen sollten die Überwachung der internen Kontrollen, des Risikomanagements und der Berichterstattung sicherstellen.

Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen sollten sich überzeugen, dass der Fondsmanager über funktionierende Systeme zur Überwachung der Fondsaktivitäten verfügt, dass angemessene interne Kontrollsysteme vorhanden sind, um Risiken zeitnah und erfolgreich zu identifizieren und zu managen und dass der Fondsmanager seinen Berichterstattungspflichten regelmäßig und zeitnah nachkommt.

Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen sollten sich im Anliegen der Investoren regelmäßig mit dem Fondsmanager und anderen externen Beratern oder Dienstleistern und den Anlegern treffen (ggf. in Abwesenheit des Fondsmanagers).

Dabei kann es erforderlich sein unabhängige professionelle Beratung einzuholen. Um sicherzustellen, dass Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen nicht durch den Fonds oder den Fondsmanager beeinflusst werden, müssen sie Gelegenheit haben, über besonders sensible Angelegenheiten frei und offen (in Abwesenheit des Fondsmanagers) mit den Anlegern zu diskutieren.

Die Mitarbeiter sowie weitere Ressourcen der Anleger sollten auf entsprechende Markterfahrung, Fähigkeiten, Kompetenzen und Kenntnissen zurückgreifen können.

Die Anleger müssen sicherstellen, dass ihnen und ihren Vertretern entsprechende Schulung zuteil geworden ist und sie über die neuesten Marktentwicklungen informiert sind, um in der Lage zu sein, die entsprechenden Informationen zum Verständnis der Performance und der Entwicklung des Fonds einzuholen. Die Anleger sollten gewissenhaft vorgehen, wenn sie um Zustimmung zu Vorschlägen des Fondsmanagers gebeten werden, und sie sollten zeitnah und sachgemäß antworten.

Die Fondsvertragswerke sollten Bestimmungen enthalten, wenn Anlegern ihren Pflichten gegenüber dem Fonds nicht nachkommen. See section 3 of the Corporate Governance Assessment tool.

Anleger sollte die Risikoidentifizierung und das Risikomanagements des Fonds gewissenhaft überwachen und bewerten.

Bevor eine Anlage getätigt wird, sollten Anleger alle relevanten Informationen von dem Fondsmanager erhalten, um sich von der Investmentstrategie und des Rendite-Risikoverhältnisses zu überzeugen und sicherzustellen, dass der Fondsmanager über die erforderliche Erfahrung und die erforderlichen personellen, finanziellen und Datenressourcen verfügt, um die erwartete Rendite erwirtschaften zu können. INREV empfiehlt die Heranziehung des INREV Due Diligence Questionnaires zur Bewertung von Anlagen.

Anleger sollten die Leistung der Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen regelmäßig überprüfen und deren Wiederernennung bestätigen.

The manager should demonstrate how it is accountable to investors.

Der Fondsmanager ist insgesamt gegenüber dem Fonds und den Anlegern verantwortlich. Die Anleger verlassen sich darauf, dass der Fondsmanager und sicherstellt, dass die bei Fondsauflegung festgelegten Anlageziele erreicht und Anlagepläne ausgeführt werden und dass der Fonds in Übereinstimmung mit den Bestimmungen der Fondsvertragswerke und allen geltenden Gesetzen und Verordnungen handelt. Der Fondsmanager kann diese Verantwortung darstellen, indem er die INREV Corporate Governance Richtlinien befolgt.The manager would also normally be expected to exercise control over, and maintain close relations with, the external advisers and service providers, including external auditors, valuers, portfolio and property managers and risk managers.

Der Fondsmanager sollte für seine Leistungen eine Vergütung erhalten, es sei denn, er vernachlässigt seine Pflichten.

Der Fondsmanager sollte ein entsprechendes Maß an Verantwortung für seine Handlungen übernehmen und im Gegenzug eine Entschädigung für Verluste, die nicht auf Nachlässigkeit oder einen Vertragsbruch zurückzuführen sind, erhalten. See section 4 of the Corporate Governance Assessment tool.

Es sollte möglich sein den Fondsmanager mit und auch ohne Grund zu kündigen.

Die Möglichkeit der Anleger, den Vertrag des Fondsmanagers begründet oder unbegründet zu kündigen, deutet das Maß der Verantwortung des Managers an. Das höchste Maß an Verantwortlichkeit wird gezeigt, wenn der Manager verschuldensunabhängig auf Sonderbeschluss der Anleger gekündigt werden kann. Abhängig von den Umständen der Kündigung kann die Zahlung einer angemessenen Entschädigung an den Fondsmanager fällig sein. See section 4 of the Corporate Governance Assessment tool.

Im Fall von unterdurchschnittlicher Leistung (aus quantitativer oder qualitativer Sicht) des Fondsmanagers erwarten die Anleger Schutz durch die Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und die Anlegervertreter. In derartigen Fällen sollte ein Dialog zwischen dem Fondsmanager und den Anlegern initiiert werden, mit dem Ziel der Vereinbarung eines Zeitplans um der unterdurchschnittlichen Leistung entgegenzuwirken. Wird dieser von dem Fondsmanager nicht eingehalten, können die Anleger eine Aufhebung der Investmentperiode oder nach einem Sonderbeschluss sogar die Kündigung des Fondsmanagers in Erwägung ziehen.

Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und Anlegervertreter sollten den Anlegern gegenüber verantwortlich handeln.

Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und Anlegervertreter sind den Anlegern gegenüber in ihrer Rolle als Aufsichtspersonen bezüglich der Fondsperformance und -compliance verantwortlich. Sie können diese Verantwortung durch die Mitgliedschaft in einem Beirat oder einem Beratungsausschuss wahrnehmen. Diese Verantwortung darf allerdings nicht mit der Haftung anderen Anlegern gegenüber kombiniert werden. Lediglich im Fall von vorsätzlichem Fehlverhalten oder Arglist können Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und Anlegervertreter zur Haftung gezogen werden. See section 4 of the Corporate Governance Assessment tool.

Verhaltenskodex der Anleger

Die Anleger sollten sicherstellen, dass der Fondsmanager und sofern angemessen Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen für die Performance des Fonds zur Verantwortung gezogen werden.

Die Anleger sind ihrer eigenen Körperschaft gegenüber verantwortlich, nicht aber gegenüber dem Fondsmanager, dem Fonds oder den Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen. Allerdings liegt es in ihrer Verantwortung den Fondsmanager und die Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen zu ihrer Verantwortung zu ziehen. Diesbezüglich wird von ihnen erwartet, dass sie an relevanten Anlegerversammlungen teilnehmen und alle von Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen, von dem Fondsmanager und von externen Beratern vorgelegten Informationen und Berichte sorgfältig und gewissenhaft zu prüfen. Des Weiteren wird von ihnen erwartet, dass sie sich so verhalten, dass ihnen kein unethisches Verhalten vorgeworfen werden kann.

Der Fondsmanager ist verpflichtet dem Fonds, den Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen, den Anlegervertretern und den Anlegern alle relevanten Informationen und Berichte zeitnah zur Verfügung zu stellen.

Während der Laufzeit eines Fonds muss der Fondsmanager Informationen (einschließlich Berichte) zur Verfügung stellen, die es den Anlegern erlauben die Wertentwicklung und die Einhaltung der Anlagestrategie nachzuvollziehen sowie sich zu versichern, dass der Fonds seine im Businessplan definierten Ziele erreicht. See section 5 of the Corporate Governance Assessment tool. Anleger und Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen müssen beispielsweise in der Lage sein,

• die Wertentwicklung des Fonds gegenüber definierten Zielen wie z.B. relativen Benchmarks zu beurteilen;
• den Fortschritt gemessen am Geschäftsplan und Prognosen zu einzuschätzen;
• die Risiken eines Fonds und deren Steuerung und Kontrolle zu einzuschätzen;
• sich davon zu überzeugen, dass der Fonds die Fondsvertragswerke sowie die geltenden Gesetze und Verordnungen einhält;
• den Umfang und die Art von Investitionen und Veräußerungen sowie die Finanzierung von Transaktionen zu verstehen;
• die an den Fondsmanager zu zahlenden Gebühren sowie die direkt in Rechnung gestellten Kosten des Fonds zu verstehen.

Der Fondsmanager sollte alle entsprechenden Fragen und Gesuche von Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen, Anlegervertretern und Anlegern zeitnah und transparent beantworten. Über wesentliche Ereignisse wie die Umbesetzung von Schlüsselpositionen sollten die Anleger umgehend informiert werden.

Der Fondsmanager sollte die INREV Richtlinien zur Immobilienbewertung berücksichtigen.

Der Fondsmanager muss den Anlegern, den Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und den Anlegervertretern im verlauf der Fondslaufzeit Immobilienbewertungen vorlegen. Externe Immobiliengutachter müssen unabhängig sein. Ihre Bestellung muss demnach sorgfältig überwacht werden, um die Interessen der Anleger zu schützen. Es ist empfohlen externe Gutachter bei Ablauf ihres Auftrags zu wechseln und die Vergütung so zu gestalten, dass sie die Unabhängigkeit der Bewertungen nicht beeinträchtigen.  See section 5 of the Corporate Governance Assessment tool.

Der Fondsmanager sollte die Anleger über den Umfang der Compliance mit den INREV Corporate Governance Richtlinien berichten und Erklärungen für etwaige Abweichungen liefern.

Die Fondsvertragswerke sollten über die Anwendung von Nebenabreden Aufschluss geben, die allen Anlegern offenzulegen sind.

In gewissen Fällen können einzelne Anleger über unterschiedliche Vereinbarungen mit dem Fonds verfügen. So kann größeren Anlegern beispielsweise eine Reduktion auf die an den Fondsmanager zu zahlenden Gebühren gewährt werden. Der Fondsmanager sollte darlegen, wie mit derartigen Nebenabreden und ähnlichen Vereinbarungen einzelner Anleger umgegangen wird und die beinhaltenen Bestimmungen offenlegen, vorausgesetzt die Anleger haben keine besondere Vertraulichkeit diesbezüglich gefordert. See section 5 of the Corporate Governance Assessment tool.

Spezifische Anforderung der AIFM-Richtlinie: Bei extern gemanagten AIFs ist der AIFM für die Einhaltung der Transparenzanforderungen der AIFM-Richtlinie verantwortlich.

Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und Anlegervertreter sollten sicherstellen, dass von dem Fondsmanager erstellte Informationen sämtliche Anleger erreicht.

Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und Anlegervertretern sind verpflichtet sicherzustellen, dass der Fondsmanager während der gesamten Fondslaufzeit den Anlegern sowie den Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und den Anlegervertretern alle relevanten Informationen und Berichte zeitnah, korrekt und in verständlicher Form zukommen lässt, um über die Fondsstrategie, die Zielerreichung sowie die Performance zu informieren.

Die Anleger sollten dem Fondsmanager ihren genauen Informationsbedarf mitteilen und ihn darüber informieren, ob sie mit der Performance des Fonds zufrieden sind.

Dies sollte zu einer möglichst effizienten Berichterstattung des Fonds beitragen.

Der Fondsmanager sollte durch die Fondsstruktur demonstrieren, dass seine Interessen mit denjenigen der Anleger übereinstimmen.

Die Einrichtung eines Fonds dient der Weitergabe von Anlageperformance an Anleger. Demzufolge wird von dem Fondsmanager erwartet, dass er im Interesse der Anleger handelt. Dies kann bis zu einem gewissen Grad durch die Schaffung von Strukturen innerhalb des Fonds geschehen, die eine Übereinstimmung der Interessen des Fondsmanagers mit denjenigen der Anleger gewährleistet.

Eine weitere Möglichkeit des Interessenabgleichs ist die Investition eines relevanten Betrages durch den Fondsmanager. Übereinstimmung der Interessen kann erreicht werden, indem der Fondsmanager einen hohen Betrag in den Fonds investiert. See section 6 of the Corporate Governance Assessment tool. INREV ist sich jedoch bewusst, dass unter bestimmten Umständen eine solche Beteiligung des Fondsmanagers nicht angebracht sein könnte.

Eine Übereinstimmung der Interessen kann auch durch die Kostenstruktur erreicht werden, zum Beispiel durch die Zahlung einer leistungsabhängigen Provision an den Fondsmanager, die an die Fondsperformance gekoppelt ist. Unter Umständen ist der Fondsmanager hierdurch allerdings nicht ausreichend vor dem Risiko eines Performancerückgangs geschützt. Eine leistungsabhängige Provision sollte den Fondsmanager grundsätzlich motivieren, in Übereinstimmung mit dem Risikoprofil des Fonds zu handeln und den Mehrwert widerspiegeln, den der Fondsmanager erwirtschaftet. So ist das an die Performance gekoppelte Element der Vergütung des Fondsmanagers bei einem Kernfonds üblicherweise geringer als bei einem opportunistischen Fonds. See section 6 of the Corporate Governance Assessment tool.

Für die Mitarbeiter des Fondsmanagers, deren Tätigkeiten sich wesentlich auf die Anlagestrategie oder das Risikoprofil des Fonds auswirken, sind Vergütungsrichtlinien erforderlich. Diese sollten ein solides, effektives Risikomanagement fördern und keinen Anreiz geben Risiken außerhalb des Risikoprofils einzugehen.

Die Fondsvertragswerke sollten Maßnahmen aufführen, für den Fall, dass Schlüsselmitarbeiter den Fondsmanager verlassen.

Wenn Mitarbeiter, die in den Fondsunterlagen als Schlüsselmitarbeiter identifiziert wurde den Fondsmanager verlassen, sollten die Fondsunterlagen darlegen, ob dem Fondsmanager in diesem Fall weitere Anlagen untersagt werden oder ihm sein Mandat entzogen werden kann. See section 6 of the Corporate Governance Assessment tool.

Der Fondsmanager und der Fonds sollten ein schriftliches Protokoll erstellen, das den Umgang mit Interessenskonflikten beschreibt.

Interessenskonflikte zwischen dem Fondsmanager und dem Fonds können beispielsweise in den folgenden Situationen entstehen:

• der Fondsmanager (oder ein anderer vom Fondsmanager kontrollierter Fonds, oder ein dem Fondsmanager nahestehendes Unternehmen) steht beim Ankauf von Anlagen mit dem Fonds im Wettbewerb;
• der Fondsmanager (oder ein anderer vom Fondsmanager gemanagter Fonds, oder ein dem Fondsmanager nahestehendes Unternehmen) kauft oder verkauft Anlagen des Fonds;
• es werden Änderungen an der Gebührenstruktur oder anderen Vereinbarungen zwischen dem Fondsmanager und dem Fonds vorgeschlagen;
• der Fondsmanager erstrebt seine Beteiligung am Fonds zu veräußern;
• es entsteht ein Konflikt zwischen den Anlegern bzgl. einer dieser zu treffenden Entscheidungen.

Ebenso können Interessenskonflikte mit externen Dienstleistern entstehen. So kann zum Beispiel der externe Gutachter einem Fonds ein Angebot über zusätzliche Immobiliendienstleistungen machen, welches die Unabhängigkeit seiner Bewertungen beeinträchtigen könnte.

Sollten derartige Interessenskonflikte entstehen, sollte der Fondsmanager diese umgehend dem Fonds, den Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und den Anlegervertretern berichten und das vereinbarte Verfahren für Konfliktfälle anwenden. Der Fondsmanager sollte grundsätzlich sicherstellen, dass Geschäfte zwischen nahestehenden Unternehmen auf der Basis von Marktpreisen erfolgen. Wenn z.B. der Fondsmanager (oder ein anderer, vom Fondsmanager gemanagter Fonds) beim Kauf von Anlagen mit dem Fonds in Wettbewerb tritt, sollte der Fondsmanager dem Fonds dies offenlegen sowie eine Vorgehensweise vorschlagen, die eine faire Behandlung aller Beteiligten gewährleistet. See section 6 of the Corporate Governance Assessment tool.

Der Fonds sollte festlegen, wie Anleger bei Neuemissionen, Rücknahmen und Übertragungen von Fondsanteilen behandelt werden.

Änderungen von Besitzanteilen der Anleger können zu Interessenskonflikten innerhalb eines Fonds führen. Deswegen sollte der Fondsmanager dafür sorgen, dass die diesbezüglichen Regeln für Neuemissionen, Rücknahmen und Übertragungen für alle Anleger klar und transparent dargelegt werden. Diese Regeln sollten mit den INREV Liquiditätsrichtlinien übereinstimmen und einheitliche Anwendung finden. Interessenskonflikten können auch in Situationen entstehen, in denen der Fondsmanager Dienstleistungen für Sekundärübertragungen von Anteilen zwischen Anlegern erbringt oder seiner Rolle der Kapitalbeschaffung nachkommt. Um diesem vorzukommen, sollten diesbezüglich angebotene Dienstleistungen des Fondsmanagers bei Fondsauflegung eindeutig erläutert werden, einschließlich der in Rechnung gestellten Kosten oder Interaktionen mit externen Handelsplattformen und Vermittlungsagenturen.

Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und Anlegervertreter sollten während der Fondslaufzeit dafür sorgen, dass der Fondsmanager die Übereinstimmung seiner Interessen mit denen der Anleger darlegt.

Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen sollten sicherstellen, dass der Fondsmanager über ein schriftliches Protokoll verfügt, das den Umgang mit Interessenskonflikten beschreibt.

Wenn Konflikte identifiziert werden, sollten Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen sicherstellen, dass der Fondsmanager dass für diesen Fall vereinbarte Verfahren anwendet. Es kann eventuell erforderlich sein, dass Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen Entscheidungen im Namen des Fonds treffen müssen, wenn sich der Fondsmanager in einer Konfliktsituation befindet. Wenn die Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen nicht davon überzeugt sind, dass ein Konflikt fair und korrekt beigelegt wurde, wird erwartet, dass sie hierüber an die Anleger berichten. Von Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktion wird eine aktive Beteiligung an der Beaufsichtigung von Transaktionen zwischen dem Fondsmanager und dem Fonds erwartet, so beispielweise bezüglich etwaiger Änderungen der Gebührenstruktur. Weiterhin müssen sie sicher sein, dass derartige Transaktionen auf Basis von Marktpreisen erfolgen und gegenüber den Anlegern offengelegt werden.

Der Fonds sollte im Interesse der Anleger betrieben werden mit dem Ziel die erwartete Rendite zu generieren.

Die Anleger sollten den Fonds und die Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen zeitnah informieren, wenn sie der Meinung sind, dass der Fonds nicht in ihrem besten Interesse betrieben wird.

Die Anleger sollten Interessenskonflikte den Fonds Beteiligten offen darlegen und entsprechend handeln.

Interessenskonflikte zwischen einem Anleger und einem Fonds können in verschiedenen Situationen entstehen, z.B. wenn ein Anleger beim Erwerb von Anlagen mit dem Fonds im Wettbewerb steht oder ein Anleger Anlagen eines Fonds kauft oder an diesen verkauft. Anleger müssen integer handeln und dem Fonds, dem Fondsmanager und anderen Anlegern zeitnahe und vollständige Informationen offenlegen. Wenn ein Anleger beispielsweise durch Anlagenakquisitionen in Wettbewerb mit dem Fonds tritt, würde der Anleger normalerweise nicht an den Diskussionen im Fonds bezüglich dieses Vorgangs teilnehmen und auf den Erhalt von Informationen dazu verzichten. In derartigen Fällen muss ein Anleger möglicherweise „Informationsbarrieren“ schaffen, so dass verschiedene Personen oder Personengruppen in der Lage sind, für die unterschiedlichen Parteien zu handeln.

Die Fondsvertragswerke sollten die Vertraulichkeitsverpflichtungen des Fonds und seiner Anleger darlegen.

Der Fondsmanager ist üblicherweise im Besitz von Informationen, die teilweise öffentlich verfügbar sind und teilweise kommerziell sensible Informationen beinhalten, die nicht offengelegt werden sollten. Die Fondsvertragswerke können Vertraulichkeitsbestimmungen enthalten, so dass der Fonds die Pflicht, bestimmte Informationen als vertraulich zu behandeln und es zu unterlassen, auf der Grundlage solcher Informationen zu handeln, an seine Anleger weitergibt.

Es muss ein Gleichgewicht zwischen der Notwendigkeit, Vertraulichkeit zu wahren und der Notwendigkeit, Transparenz zu gewährleisten geschaffen werden. Im Konfliktfall sollte die Notwendigkeit, Transparenz zu gewährleisten, Vorrang haben. Die Fondsvertragswerke sollten darlegen inwieweit Nicht-Anleger sowie potenzielle Anleger und deren Berater das Recht haben Informationen zu erhalten, ohne eine Vertraulichkeitsvereinbarung abzuschließen. Die Vertraulichkeitsbestimmungen sollten die Anleger nicht daran hindern, ihre Rechte gemäß den Fondsvertragswerken wahrzunehmen, z.B. bei der Berufung externer Berater. See section 7 of the Corporate Governance Assessment tool.

Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und Anlegervertreter sollten sich an die Vertraulichkeitsbestimmungen in den Fondsvertragswerken halten.

Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und Anlegervertreter können Kenntnis von vertraulichen Informationen über den Fonds erlangen, die weder öffentlich verfügbar noch den Anlegern bekannt sind. In diesem Fall sollten sie sich an die Vertraulichkeitsbestimmungen in den Fondsvertragswerken halten. Gegebenenfalls sollten sie den Fondsmanager bei der Offenlegung zugänglicher Informationen für die Anleger unterstützen.

Die Anleger sollten sich an die Vertraulichkeitsbestimmungen halten, insbesondere bei Anlagenveräußerung, und sollten sensible Informationen nicht zu ihrem eigenen Vorteil nutzen.

Die Anleger können in Besitz von nicht öffentlich verfügbaren, kommerziell sensiblen Informationen sein, die ihnen vom Fonds oder vom Fondsmanager mitgeteilt wurden. Möchten sie solch vertrauliche Informationen an potenzielle Anleger weitergeben, wird erwartet, dass sie vorab Vertraulichkeitsverpflichtungen zugunsten des Fonds verlangen. Die Anleger können den Fondsmanager in Diskussionen mit diesen Parteien einbeziehen und fordern, dass der Fondsmanager potenziellen Käufern Informationen liefert, die üblicherweise offengelegt werden.

Anlagenkontrolle

Anleger, die an Club Deals und Joint Ventures beteiligt sind, sind normalerweise bestrebt stärkere Kontrolle über die Aktivitäten des Fonds auszuüben, um die Anlagestrategie schwerpunktmäßig festzulegen und die Entwicklung ihrer Anlagen zu kontrollieren. Daher ist es wahrscheinlich, dass die Anleger stärker an Entscheidungen des Fonds beteiligt sein möchten als dies normalerweise bei einem Multi-Anleger-Fonds der Fall wäre.  Zusätzlich zu den normalerweise Anlegern vorbehaltenen Bereichen (CG2.1.) möchten die Anleger wahrscheinlich Bereiche kontrollieren, die den Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen vorbehalten sein können. Insbesondere möchten Anleger wahrscheinlich die Kontrolle über den Zeitplan für Kauf und Verkauf von Einzelobjekten erhalten was bedeutet. Dass sich ihre Anlage eher wie eine direkte Immobilienanlage verhält. Gemäß der AIFM-Richtlinie sollten die Anlageaktivitäten jedoch vom Fondsmanager ausgeführt werden. Somit sollten die Anleger sicherstellen, dass ihr Kontrollspektrum, nicht im Konflikt zu der AIFM-Richtlinie steht.

Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen

In Situationen, in denen eine kleine Zahl an Anlegern aktiv am Betrieb eines Fonds beteiligt ist, wäre zu erwarten, dass diese selbst über die erforderlichen Ressourcen verfügen, ohne dass es zu Ineffizienzen beim Fondsmanagement kommt, wie z.B. Verzögerungen bei der Ratifizierung von Entscheidungen. In solchen Situationen könnte die Instanz von Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen nicht mehr relevant sein.

Rolle des Fondsmanagers und der Vergütungsstruktur

Bei Club Deals und Joint Ventures kann dem Fondsmanager die Rolle des Asset Managers zufallen, der für die Anlagenakquise und die Mietaktivitäten bzw. Für die operativen Aktivitäten des Immobilienportfolios verantwortlich ist. Die Gesamtkosten könnten im Vergleich zu einem Fonds mit einer Vielzahl an Anlagern geringer ausfallen, da das Fondsmanagement weniger aufwändig ist. Darüber hinaus sollte darüber nachgedacht werden, ob eine leistungsabhängige Provision für den Fondsmanager angebracht wäre, da der Fondsmanager die Anlagestrategie eventuell nicht voll kontrolliert, wenn die Vereinbarungen des Fonds die Genehmigung einzelner Entscheidungen durch die Anleger erfordert.

In diesem Abschnitt werden die Unterschiede bei der Anwendung der Corporate Governance Richtlinien zwischen offenen und geschlossenen Fonds behandelt. In der Praxis gibt es keine klare Trennung zwischen diesen beiden Kategorien, da Fonds Merkmale beider Typen aufweisen können. Jedoch sind Unterschiede zwischen der Corporate Governance eines offenen Fonds im Vergleich zu einem geschlossenen Fonds zu erwarten.

Liquiditätsmechanismen der Anleger

Geschlossene Fonds haben typischerweise eine feste Laufzeit, zu dessen Beginn Anleger ihre Investments tätigen. Die Rücknahme erfolgt am Ende der Laufzeit, wenn der Fonds seine Anlagen veräußert und abgewickelt hat. Anleger können die Möglichkeit haben, ihre Anlagen auf dem Sekundärmarkt zu veräußern. Unter normalen Umständen wird hiermit jedoch nicht gerechnet.

Die Laufzeit von offenen Fonds ist dagegen typischerweise unbegrenzt. Neuen Anlegern werden klare Mechanismen bzgl. der Zeichnung von Anteilen zur Verfügung gestellt während vorhandene Anleger diese bezüglich der Veräußerung ihrer Anteile erhalten. Die Fondsvertragswerke müssen daher für die Anteilszeichnung, -bewertung und -rücknahme gelten und für Anleger und potenzielle Anleger eindeutig dargelegt werden. Weiterhin muss die erwartete Liquidität für die Anleger deutlich beschrieben werden. Derartige Bestimmungen sind bei offenen Fonds demzufolge umfangreicher als bei geschlossenen Fonds.

Bewertungsrichtlinien

Aufgrund der zentralen Bedeutung des Zeichnungs- und Rücknahmeverfahrens von Anteilen in offenen Fonds ist den zugrundeliegenden Bewertungs- und Rechnungslegungsprinzipien besondere Beachtung zu schenken. Sie sollten in den Fondsvertragswerke klar beschrieben und allen potenziellen Anlegern offengelegt werden. Dasselbe gilt für die Häufigkeit der Bewertungen. Der Fonds sollte darüber hinaus die INREV Richtlinien für die Berechnung und Offenlegung des INREV NAV befolgen. Die Bestimmungen der Fondsvertragswerke sollten die Beziehung zwischen dem Preis für die Zeichnung von Anteilen (Geldkurs) und die Rücknahme (Briefkurs) mit dem INREV NAV beschreiben.

Kontrolle und Einflussnahme bei der Entscheidungsfindung

Die Bestimmungen der Fondsvertragswerke beschreiben den Umfang der Kontrolle oder des Einflusses von Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und Anlegern beim Betrieb des Fonds. Bei geschlossenen Fonds, in denen Anleger für gewöhnlich während der gesamten Fondslaufzeit engagiert sind, können diese Kontrolle über bzw. Einfluss auf bestimmte Entscheidungen erlangen, wie in CG2.1. der Richtlinien beschrieben. Bei offenen Fonds haben Anleger möglicherweise weniger Kontrolle oder Einfluss, da davon ausgegangen wird, dass die Anleger den Fonds verlassen können, wenn die Anlagestrategie nicht länger ihren Zielen entspricht. Da die Liquidität offener Fonds jedoch nicht jederzeit und vollständig garantiert werden kann, gehört es zur guten Corporate Governance, auch Anlegern von offenen Fonds wesentliche Rechte zu gewährleisten.

Verschuldensunabhängige Kündigung des Fondsmanagers

 Fondsmanagers ist es, wenn in den Bestimmungen der Fondsvertragswerke eine Klausel existiert, die eine Verschuldensunabhängige Kündigung des Fondsmanagers vorsieht. Eine solche Klausel ist bei offenen Fonds weniger üblich als bei geschlossenen Fonds, da Anleger, die nicht wünschen, dass der Fondsmanager länger für den Betrieb des Fonds zuständig ist und einer Kündigung des Fondsmanagers zustimmen würden, wenn es einen solchen Mechanismus gäbe, den Fonds durch Rücknahme ihrer Anteile verlassen können. Da die Liquidität offener Fonds jedoch nicht jederzeit und vollständig gewährleistet werden kann, gehört es zur guten Corporate Governance auch Anlegern von offenen Fonds Bestimmungen zur Abgangsentschädigung zu gewährleisten.

Beteiligung des Fondsmanagers

Der Interessenabgleich zwischen Anlegern und Fondsmanager kann gefördert werden, indem der Fondsmanager über eine wesentliche Anlage im Fonds verfügt, die ihn zur Erzielung einer guten Performance motiviert. In einem offenen Fonds ist die Beteiligung des Fondsmanagers für die Anleger wahrscheinlich weniger wichtig als in einem geschlossenen Fonds, da Anlegern, die Zweifel am Engagement des Fondsmanagers für den Betrieb des Fonds haben, faktisch keine Ausstiegsmöglichkeit zur Verfügung steht.

Bestimmungen zur Leistungsvergütung

 Weiterhin kann ein Interessenabgleich durch die Gestaltung der Leistungsvergütung erfolgen, die den Fondsmanager motiviert, im Interesse der Anleger zu handeln. Die Vergütungsstruktur sollte dabei so angelegt sein, dass sie dem Risikoprofil des Fonds entspricht. Bei offenen Fonds handelt es sich üblicherweise um nicht opportunistische Kernfonds, so dass zu erwarten ist, dass die Basisgebühr bei der Vergütung des Fondsmanagers eine größere Rolle spielt als bei geschlossenen Fonds. Darüber hinaus sollte der Ankaufs-/Verkaufspreis alle aufgelaufenen, jedoch noch nicht gezahlten Leistungsvergütungen berücksichtigen.

Interessenskonflikte

Spezifische Anforderungen der AIFM-Richtlinie: Der AIFM eines offenen AIFs sollte Interessenskonflikte zwischen Investoren, die ihre Fondsanteile zurückgeben wollen und solchen, die ihre Investments in dem AIF fortsetzen wollen, identifizieren, managen und überwachen. Dazu zählen außerdem Konflikte die aus dem Gegensatz illiquider Investments des AIFs und seiner Auszahlungspolice entstehen. 

To what extent should the Board of an AIF monitor the activities and level of compliance of its appointed AIFM?

This scenario may typically occur where an AIF within the scope of the AIFMD appoints an external AIFM as its manager. In this case there are a number of important activities which the Board of the AIF delegates to the manager, but which it must monitor in order to ensure that the AIFM is performing such tasks reasonably and in compliance with legal and regulatory requirements.

Important tasks delegated to the AIFM must include portfolio management and risk management, and will often also include administration and marketing. The AIFM may also, for example, provide support to the Board of the AIF in the performance of its duties. In addition, the AIFM commonly identifies and manages key service provider relationships on behalf of the AIF, such as depositories and auditors, and under the AIFMD has a responsibility to manage the valuation of the AIF’s assets and liabilities on behalf of the AIF to which it has been appointed. Clearly, the Board of the AIF has to be comfortable with the competencies and performance of the AIFM and will normally perform a degree of due diligence on the AIFM pursuant to this goal.

There are two key elements to this due diligence role:

• Initial due diligence
• Ongoing due diligence

Both initial and ongoing due diligence should be documented.

Initial due diligence

Before appointing an AIFM, the Board of the AIF should perform initial due diligence. The initial due diligence should, among other things, assess the ability of the proposed AIFM to perform the tasks to be delegated to it, and its ability to comply with the requirements of the AIFMD.

One of the key indicators for the Board of the AIF will be authorisation and supervision by the relevant supervisory authorities. Other typical factors which the Board of the AIF may consider may include:

• Scope of activities and experience of the AIFM;
• Knowledge, skills, experience and reputation of the Board, senior management and key staff, including the portfolio manager and risk manager;
• Organisation of the AIFM, including human and technical infrastructure, and the control arrangements of the risk management, compliance and internal audit functions;
• Delegation arrangements, and ability of the AIFM to perform adequate due diligence and ongoing monitoring;
• The identity and nature of the shareholders of the AIFM;
• Values statement or code of conduct, and how they are implemented in practice;
• Segregation of risk and portfolio management functions;
• Independence of the internal/external valuer.

From a practical perspective, the AIFM could provide the Board of the AIF with part or all of its application for authorisation to the supervisory authorities, and/or its handbook describing its organisational structure, policies and procedures, to assist the Board of the AIF in its assessment of the ability of the AIFM to comply with the requirements of the AIFMD.

Ongoing due diligence

The Board of the AIF should perform ongoing due diligence to assess whether the AIFM continues to have the ability to perform the tasks which have been delegated to it and to comply with AIFMD requirements. From an ongoing compliance perspective, the AIFM should provide the Board of the AIF with one or more reports covering:

• Risk management, including, among other items, KPIs on compliance with the risk limits and the risk profile of the AIF as disclosed to investors;
• Compliance with the regulatory requirements, including in particular KPIs on the compliance of the AIF;
• Internal audit reports, providing, among other items, an evaluation on whether risk management, control, and governance systems are functioning as intended.

Typically, each of these reports would be AIF-specific. In each case, the report should also cover remedial action to correct any deficiencies identified in the current or previous reports. The Board of the AIF should receive these reports at a frequency which is appropriate to the activities of the AIF, and at least annually.

In addition, when the AIF is appointing key service providers such as auditors and depositories, or providing representations to them, and when approving reports and accounts of the AIF, they are relying on the output of many of the key functions of the AIFM. Such reliance may be formally constituted in the form of reports and representations from the AIFM to the AIF.

Wie sollte ein Fondsmanager die Anforderungen für Zwischen- und Jahresberichte umsetzen, wenn die Anleger vier detaillierte Quartals- oder zwei Halbjahresberichte erhalten?

Die INREV Berichterstattungsrichtlinien konzentrieren sich vornehmlich auf den Inhalt als auf das Format der Berichte an die Anleger.

Zahlreiche Fondsmanager erstellen drei oder vier Quartalsberichte oder einen Halbjahresbericht sowie einen umfassenderen Jahresbericht, der Kommentare und Erläuterung zum vergangenen Quartal/Halbjahr enthält. Die Zwischenberichte haben zwar meistens eine verkürzte Form, können aber im Ermessen des Fondsmanagers auch alle Offenlegungen enthalten, die in den Anforderungen für Jahresberichte aufgeführt sind. Die INREV Richtlinien für Berichterstattung enthalten die Mindestanforderungen an den Inhalt der Berichte.

Unter bestimmten Umständen erstellen die Fondsmanager für Anleger vier Quartalsberichte oder zwei Halbjahresberichte sowie einen separat vorgelegten Jahresabschluss. Wenn diese Zwischenberichte sämtliche Offenlegungen erfüllen, die in den INREV Anforderungen enthalten sind darf der dem Abschluss beigefügte Jahresbericht nur eine Zusammenfassung der in den detaillierten Zwischenberichten aufgeführten Informationen beinhalten.

Die Fondsdokumentation sollte detaillierte Angaben zu Grundsätzen der Anteilsbewertung, der Wertermittlungsmethoden, einschließlich der Methoden zur Bewertung schwierig zu bewertender Vermögenswerte, sowie die Häufigkeit der Bewertung aller wesentlichen Aktiva und Passiva des Vehikels enthalten.

Der externe Gutachter muss unabhängig sein. Sollte ein externer Gutachter andere Leistungen erbringen, die möglicherweise dessen Unabhängigkeit in Frage stellen könnten, müssen diese offengelegt werden. 

Sollte ein externes Sachverständigenunternehmen, das an der Bewertung einer Immobilie beteiligt ist, vor Kurzem an der Vermietung, dem Verkauf oder dem Erwerb dieser Immobilie beteiligt gewesen sein bzw. wenn dieses Unternehmen für andere Leistungen als der externen Bewertung erhebliche Gebühren erhält, sollte dieses und eine vollständige Beschreibung dieser Leistungen offengelegt werden.

Externe Sachverständige müssen über angemessene fachliche Qualifikationen und Kompetenzen für die Bewertung von Immobilien verfügen.

Der externe Sachverständige sollte lokal und/oder international für die Bewertung zugelassen sein und sollte über die Akkreditierung verfügen oder zertifiziert sein im betroffenen Land Bewertungen zum beabsichtigten Zweck durchzuführen. Darüber hinaus sollte er über die erforderlichen Kompetenzen, die relevante Marktkenntnis und Erfahrung verfügen, um die jeweiligen Immobilien zu bewerten.

Ein externes Gutachterunternehmen muss nachweisen, dass die beschriebenen Kompetenzen und Fähigkeiten im gesamten Unternehmen als auch bei seinem Schlüsselpersonal vorhanden sind.

Des Weiteren ist wichtig, dass der Gutachter durch nationale und/oder internationale Zertifizierungsorgane oder Gutachterausschüsse reguliert wird, z.B. durch die Registrierung bei der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).

Sämtliche Abweichungen von den oben genannten Prinzipien sollten vollumfänglich offengelegt und erläutert werden.

Weitere Beauftragungen oder Neubeauftragungen externer Gutachter sollten regelmäßig, mindestens alle drei Jahre, überprüft werden.

Die Beurteilung eines externen Gutachterunternehmens ist ein laufender Prozess. Mindestens alle drei Jahre muss eine formelle Beurteilung erfolgen. Ziel der Beurteilung ist die Gewährleistung, dass das ausgewählte externe Gutachterunternehmen das am besten geeignete Unternehmen zur Durchführung der Bewertung ist. Die Beurteilung kann den Wechsel des externen Gutachters zur Folge haben. Im Rahmen der Beurteilung muss auch geprüft werden, ob das externe Gutachterunternehmen angemessen gegen Schadensansprüche versichert ist. Beim Wechsel des Gutachters soll das neue externe Gutachterunternehmen nicht demselben Konzern angehören wie der bisherige Gutachter. Wir verweisen auch auf die Verhaltensregeln in den INREV Grundsätzen für Corporate Governance

Die Vergütung des externen Gutachters darf nicht in direktem Zusammenhang mit dem Ergebnis der Bewertung stehen.

Darüber hinaus sollte der Gutachter keine finanziellen Interessen am bewerteten Objekt haben. Weiterhin darf sein Honorar für einen bestimmten Bewertungsauftrag nicht einen beträchtlichen Anteil seines gesamten Jahresumsatzes ausmachen.

Mindestens einmal jährlich müssen sämtliche Immobilien extern bewertet werden. 

 Im Allgemeinen sind externe Immobilienbewertungen zu folgenden Zwecken erforderlich:

• (satzungsmäßige bzw. gesetzlich erforderliche) Finanzberichterstattung;
• Berichte des Fondsmanagements an die Anteilinhaber und andere Beteiligte;
• Performancemessung und Bestimmung von leistungsabhängigen Vergütungen;
• Aufsichts- und Regulierungsbehörden;
• Beschaffung und Prolongation von Fremdfinanzierungen und Sicherstellung der Einhaltung von Covenants; laufender Kreditüberwachung;
• Übernahmen von Unternehmen und Ermittlung von Unternehmenswerten.

Eine mindestens jährlich erfolgende Bewertung von Immobilien bedeutet jedoch nicht, dass sämtliche Immobilien gleichzeitig oder zum Jahresende bewertet werden müssen, obwohl dies den Best Practices entspricht. Häufigere externe oder interne Bewertungen können vorgenommen werden, um die spezifischen Berichterstattungsanforderungen des Vehikels zu erfüllen.

Obwohl die Bewertungsstandards externer Gutachter bereits eine physische Gebäudebesichtigung erfordern, wurde diese Anforderung auch in diesen Richtlinien aufgenommen, um den Fondsmanager dieszbezüglich in die Verantwortung zu nehmen.

Darüberhinaus kann der externe Gutachter für umfangreiche Portfolios auf der Basis seines sachverständigen Urteils für die physische Gebäudebesichtigung von Immobilien mit homogenem Risikoprofil wie z.B. Wohnimmobilienportfolios oder Portfolios, die Lagerhallen umfassen, ein Rotationsprinzip auf rollierender Dreijahresbasis in Betracht ziehen. Sollte der externe Gutachter ein Rotationsprinzip anwenden, sollte der Fondsmanager sicherstellen, dass dieses Vorgehen angemessen ist.

Neu erworbene Immobilien und Immobilien, die erheblichen Entwicklungs-/ Sanierungsaktivitäten unterzogen werden, sollten im jeweiligen Berichtsjahr physisch besichtigt werden.

Der Fondsmanager muss gewährleisten, dass der externe Gutachter umfassende, angemessene und transparente Informationen erhält, die es ihm ermöglichen eine ordnungsgemässe Bewertung durchzuführen und ihn in die Lage versetzen, eine eigene Beurteilung bezüglich der zu erwartenden Kosten vorzunehmen, einschließlich einer Schätzung der langfristigen Instandhaltungskosten und/oder der Kosten für Bodenkontamination.

Der Fondsmanager muss den externen Gutachter hinreichend informieren und darf keine Informationen, die für die Immobilienbewertung relevant sein könnten, zurückhalten. Informationen, die der Fondsmanager zur Bewertung von Immobilien zur Verfügung stellt und die der externe Gutachter anhand von Unterlagen überprüfen kann, beinhalten zum Beispiel Mieterbestandslisten, Informationen zu gewährten Mietvertragsincentives, Instandhaltungs- und Modernisierungskosten, Aufmasse, Betriebskosten und Grundsteuern sowie sämtliche weitere relevanten Informationen im Zusammenhang mit geänderten Marktbedingungen bzw. steuerlichen bzw. regulatorischen Änderungen.

Der Fondsmanager sollte sicherstellen, dass das rechtmäßige Eigentumsrecht (z.B. Grundeigentum und Erbbaurecht) und alle Beschränkungen oder Belastungen in der Bewertung ordnungsgemäss berücksichtigt werden.

Der Fondsmanager sollte dem externen Gutachter sämtliche neuen Entwicklungen im Zusammenhang mit allen bekannten Umweltproblemen mitteilen.

Der Wert der Immobilie sollte entweder als Marktwert oder beizulegender Zeitwert ausgewiesen werden.

Der IVS-Ausschuss und The European Group of Valuers‘ Associations (TEGOVA) definieren den Marktwert als „den gescha?tzten Betrag, zu dem eine Immobilie in einem funktionierenden Markt zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion zwischen unabhängigen Vertragsparteien verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.“ Der IASB definiert in IFRS 13 den beizulegenden Zeitwert als den Preis, den unabhängige Marktteilnehmer unter marktüblichen Bedingungen zum Bewertungsstichtag bei Verkauf eines Vermögenswerts erhalten würden beziehungsweise bei Übertragung einer Verbindlichkeit zahlen würden.

Um die professionellen, internationalen Bewertungsgrundsätze einzuhalten, sollte der geschätzte Marktwert grundsätzlich frei von Unsicherheiten und spezifischen Annahmen sein. Sämtliche spezifischen Annahmen oder Unsicherheiten sollten angemessen offengelegt werden.

Um Compliance mit IFRS 13 zu gewährleisten, sollte der Fondsmanager sicherstellen, dass der externe Gutachter ausreichend Markt- und Vergleichsdaten (falls auf dem Markt verfügbar) vorlegt, um sämtliche zentralen Annahmen zu unterlegen, die bei der Schätzung des Marktwerts verwendet werden.

Die Gutachter sollte anerkannte, internationale, professionelle Bewertungsgrundsätze einhalten.

Die beauftragten Gutachter sollte anerkannte, internationale, professionelle Bewertungsgrundsätze wie die International Valuation Standards (IVS), RICS oder TEGOVA einhalten.

Grunderwerbsteuern und Erwerbsnebenkosten des Käufers werden bei der Ermittlung des Werts von Immobilien abgezogen.

Bei der Ermittlung des Marktwerts einer Immobilie sollte der Gutachter, unabhängig von der Exitstrategie, Transaktionskosten in der gleichen Höhe berücksichtigen wie ein normaler Käufer der Immobilie auf dem Markt.

Der externe Bewertungsbericht muss Informationen darüber enthalten, welche Methode zur Bewertung von Anlageimmobilien, zum Verkauf gehaltenen Immobilien, in Erstellung befindlichen Immobilien und Erbbaurechten angewandt wurde sowie über die herangezogenen Bewertungsdaten und Annahmen über Marktentwicklungen.

Folgende Bewertungsmethoden können u.a. angewandt werden:

• Vergleichswertmethode – auf der Basis von Vergleichsobjekten am Markt;
• Ertragswertmethode – auf der Basis des Ertragskapitalisierung;
• Andere Bewertungsmodelle auf der Basis von Multiplikatoren - oder Discounted Cash flows;
• Sachwert (Sachwertverfahren) sollte nur unter besonderen, aussergewöhnlichen Umständen verwendet werden, wenn andere Bewertungsmethoden nicht angewendet werden können.

Die Bewertung von in Erstellung befindlichen Immobilien kann auf der Grundlage folgender Methoden basieren:

• Beizulegender Zeitwert bei Fertigstellung, abzüglich noch anfallender Kosten bis zur Fertigstellung (Residualwertmethode);
• Das Sachwertverfahren sollte nur unter besonderen, aussergewöhnlichen Umständen verwendet werden, wenn die anderen Bewertungsmethoden nicht angewendet werden können.

Während der ersten Bauphasen einer Immobilie ist der beizulegende Zeitwert der Immobilie äußerst unsicher. In diesem Kontext kann der nach der Residualwertmethode ermittelte, beizulegende Zeitwert dem für die Immobilie gezahlten Preis zuzüglich späterer Baukosten entsprechen.

Die Informationen über anwendbare Marktannahmen könnten beispielsweise Sensitivitätsanalysen von Miet- und Renditeentwicklungen beinhalten.

Wir weisen darauf hin, dass für den INREV NAV die Bewertung von in Erstellung befindlichen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert erfolgen muss. Siehe INREV NAV-Anpassungen in Modul 4 – INREV NAV-Richtlinien

Sollte es infolge des Wechsels des externen Gutachters zu maßgeblichen Änderungen des Marktwerts kommen, muss der Fondsmanager die wichtigsten, zugrunde liegenden Annahmen prüfen und sämtliche Gründe für derartige Änderungen offenlegen.

Das Ergebnis der angewandten Bewertungsmethode muss in jedem Fall der Marktwert sein, unabhängig davon welche Bewertungsmethode, den Regularien des Fondsmanagement entsprechend, angewandt wurde.

Die Bewertung des externen Gutachters sollte einem, von dem Fondsmanager festgelegten, internen Bewertungs- und Genehmigungsprozess unterzogen werden und mittels diesem genehmigt werden.

Der Manager sollte sicherstellen, dass die Gesamtbewertung der Immobilien intern, vor ihrer Einbeziehung in die NAV Ermittlung des Fonds und der Offenlegung an die Anteilinhaber auf Richtigkeit überprüft und genehmigt wird. Der Überprüfungs- und Genehmigungsprozess sollte unparteiisch, objektiv, konsistent und unabhängig sein.

Die Überprüfung und Genehmigung sollte unter anderem die folgenden Kontrollen umfassen:

• der Fondsmanager sollte sicherstellen, dass Zeitpunkte und Häufigkeit der Bewertung den Bewertungsrichtlinien in den Fondsmanagement-Vorschriften entsprechen;
• Die Überprüfung durch den Fondsmanager kann an die Art der Berichterstattung angepasst werden.

Monats- oder Quartalsberichte können beispielsweise gründlich überprüft werden, während Jahresberichte vollständig überprüft werden müssen.

Das Ergebnis der Bewertung muss in einem einzigen Wert resultieren.

Es dürfen keine Bewertungsspannen verwendet werden. Sollte ein externer Immobiliengutachter dennoch Bewertungsspannen angeben, muss klar definiert sein, welcher Wert im Rahmen der Fondsberichterstattung verwendet werden darf, beispielsweise der niedrigste, der Durchschnittswert oder der höchsten Wert dieser Spanne.

Unter außergewöhnlichen Umständen müssen Abweichungen von den, durch die externen Immobiliengutachter ermittelten Immobilienwerten, durch den Fondsmanager präzise erläutert und offengelegt werden.

Sollten zwischen dem Fondsmanager und dem Immobiliengutachter Differenzen in Bezug auf Marktwertparameter bestehen, müssen diese Parameter präzise erläutert und offengelegt werden. Wir gehen davon aus, dass derartige Abweichungen und Differenzen nur äußerst selten auftreten, und wenn, dann eher im Zusammenhang mit opportunistischen Anlagen, bei denen der Fondsmanager und der externe Gutachter beispielsweise unterschiedliche Ansichten zur Wahrscheinlichkeit des Eintretens eines bestimmten Ereignisses haben (z.B weil der Fondsmanager mit Behörden und Regierungsorganen, potenziellen Käufern oder Mietern in Verhandlungen ist). Ein weiteres Beispiel für eine Abweichung könnte auf eine Uneinigkeit bzgl. der Wertänderungen zurückzuführen sein, wenn zwischen dem tatsächlichen Datum der externen Bewertung und einem späteren Berichtszeitpunkt ein längerer Zeitraum liegt.

Unabhängig von den Rahmenbedingungen sollte das Fondsmanagement bei Bewertungsanpassungen geeignete interne Verfahren (einschließlich Eskalationsmaßnahmen) anwenden.

Unter bestimmten Umständen sollte der Fondsmanager eine fallweise Anpassung in Betracht ziehen, wenn Liquidation oder Abwicklung eines Vehikels sich auf den Marktwert auswirken (d.h. die Bewertung wird als Basis einer Nicht-Fortführung des Unternehmens durchgeführt).

Während eine Schätzung des Marktwerts grundsätzlich frei von Unsicherheiten und spezifischen Annahmen sein sollte, sollte der Fondsmanager unter bestimmten Umständen die Auswirkungen eines Liquidationswertes in Betracht ziehen, da ein Fonds nicht unbedingt Zeit für eine angemessene Vermarktung der Immobilien hat. Zum Beispiel in folgenden Situationen:

• Notsituationen;
• Liquiditätsproblemen;
• Portfolio-Transaktionen;
• Einschränkungen bei der Vermarktung (z.B. aufgrund von Fälligkeiten von Krediten oder der Auslaufen des Fonds).

Der Fondsmanager sollte fallweise beurteilen, ob sich diese Situationen auswirken und ob diese messbar sind oder nicht. Solche Auswirkungen sollten bei der Ermittlung des INREV NAV berücksichtigt werden.

Die Fondsunterlagen sollten detaillierte Angaben zu Bewertungsregularien und –verfahren, Wertermittlungsmethoden einschließlich der Methoden zur Bewertung schwierig zu bewertender Vermögenswerte sowie die Häufigkeit der Bewertung aller wesentlichen Aktiva und Passiva des Fonds enthalten.

Die Häufigkeit der NAV-Berechnung sollte in den Fondsunterlagen aufgeführt sein.

Die Anforderungen zur Berechnung des angepassten INREV NAVs sollten sowohl für offene als auch geschlossene Fonds angewendet werden. Dieser Abschnitt enthält direkte Verweise auf die IFRS Berechnung sowie bei Bedarf auf andere Berechnungen des beizulegenden Zeitwerts als Grundlage für die Berechnung der geforderten Anpassungen. Sollten andere Bilanzierungsvorschriften angewandt werden, können weitere Anpassungen an die IFRS Berechnung als Grundlage für die Bestimmung eines INREV NAV erforderlich sein. Außerdem wird auf die Auslegung des beizulegenden Zeitwerts und weitere Rechnungslegungsvorschriften eingegangen.

Zur Berechnung eines INREV NAV sollte ein gemäß IFRS berechneter NAV wie folgt angepasst werden:

Umbuchung bestimmter IFRS-Verbindlichkeiten als Bestandteil des INREV NAV:

a) Auswirkungen der Umbuchung von Aktionärsdarlehen und hybriden Kapitalinstrumenten (einschließlich Wandelanleihen), die langfristige Beteiligungen der Anteilsinhaber an einen Fonds darstellen.

Neben Eigenkapitalinvestitionen kann der Anleger sein Kapital in anderen Formen anlegen – z.B. über Aktionärsdarlehen und hybride Kapitalinstrumente wie Wandelanleihen. Die Struktur bestimmter Fonds beinhaltet eine Kombination aus Kapitalbeteiligungen und Aktionärsdarlehen.

Aktionärsdarlehen und hybride Kapitalinstrumente werden im Allgemeinen als Anteil der gesamten Beteiligung eines Anlegers am Fonds betrachtet. Sie sollten als Bestandteil des Eigenkapitals im INREV NAV berücksichtigt werden und als solcher umgebucht werden, wenn sie im Abschluss des Fonds nach IFRS als Verbindlichkeiten verbucht wurden. Der umzubuchende Betrag sollte dem Buchwert der Verbindlichkeiten im IFRS-Abschluss entsprechen.

Die Existenz derartiger Instrumente als Bestandteil der Kapitalstruktur eines Fonds bei dessen Auflegung oder von Aktionärsdarlehen, die gleichrangig zu ihrem Kapitalanteil sind und zu nicht marktgerechten Bedingungen vergeben wurden, sind unter anderem Hinweise darauf, dass diese Elemente als Bestandteil des INREV NAV umgebucht werden sollten.

Bei der Umbuchung sollten auch aufgelaufene Zinsen berücksichtigt werden, die ähnlich wie Dividenden behandelt werden.

b) Auswirkungen von als Verbindlichkeiten verbuchten Dividenden, die nicht ausgeschüttet wurden.

Unter bestimmten Umständen werden Dividenden als Verbindlichkeit verbucht, werden jedoch noch nicht rechtmäßig ausgeschüttet. Zur Bestimmung des INREV NAV sollten diese aufgelaufenen Dividenden zum NAV zurückgebucht werden.

Beizulegender Zeitwert von Aktiva und Passiva

c) Neubewertung von Anlageimmobilien zum beizulegenden Zeitwert.

Sollte ein Immobilienfonds Anlageimmobilien nach dem Anschaffungskostenmodell verbuchen, stellt diese Anpassung die Neubewertung der Anlageimmobilien zum beizulegenden Zeitwert gemäß der Fair Value- Prinzipien gemäß IAS 40 auf den NAV dar.

Die Auswirkungen der linearen Erfassung von Mietincentives, Mietgarantien, Versicherungsansprüchen (aufgrund von Schäden, Mietausfällen usw.) sollte bei der Bewertung einer Immobilie zum beizulegenden Zeitwert in Übereinstimmung mit IAS 40 und SIC 15 berücksichtigt werden, um sicherzustellen, dass kein Vermögenswert im NAV doppelt berücksichtigt wird.

d) Neubewertung selbst errichteter oder entwickelter Anlageimmobilien zum beizulegenden Zeitwert.

Sollte ein Immobilienfonds selbst errichtete oder entwickelte Anlageimmobilien nach dem Anschaffungskostenmodell verbuchen, stellt diese Anpassung die Neubewertung dieser zum beizulegenden Zeitwert gemäß der IAS 40 Fair Value- Prinzipien auf den NAV dar.

e) Neubewertung von zu Verkaufszwecken gehaltenen Anlageimmobilien zum beizulegenden Zeitwert.

Bestimmte Anlageimmobilien können zu Verkaufszwecken gehalten oder als Gruppe zum Verkauf gehaltener Vermögenswerte klassifiziert werden. Der Buchwert solcher Anlageimmobilien hängt von der gewählten Verbuchungsmethode gemäß IAS 40 (beizulegender Zeitwert oder Anschaffungskosten) ab.

Die Anpassung stellt die Neubewertung der zu Verkaufszwecken gehaltenen Anlageimmobilien, ausgehend von dem beizulegenden Zeitwert oder den Anschaffungskosten, zum Nettoveräußerungswert dar.

f) Neubewertung von im Rahmen von Finanzierungsleasing vermieteter Immobilien zum beizulegenden Zeitwert

Immobilien, die im Rahmen von Finanzierungsleasings vermietet werden, werden zunächst auf Netto-Anlagebasis bewertet und anschließend noch einmal auf Basis von Abschreibungen, die eine konstante Rendite widerspiegeln.

Die Anpassung stellt die Auswirkungen auf den NAV dar, die durch die Neubewertung der Forderung aus Finanzierungsleasings zum beizulegenden Zeitwert entstehen.

g) Neubewertung von Bestandsimmobilien zum beizulegenden Zeitwert

Zu Verkaufszwecken gehaltene und nach IAS 2 (Inventar) verbuchte Immobilien werden im Abschluss mit dem niedrigeren Wert aus entweder Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder Nettoveräußerungswert verbucht. Diese Anpassung stellt die Auswirkungen der Neubewertung dieser Immobilien zum Nettoveräußerungswert (beizulegender Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten) auf den NAV dar. Diese Anpassung sollte unter der Überschrift „Neubewertung von Bestandsimmobilien zum beizulegenden Zeitwert“ aufgeführt werden.

Sollte das wahrscheinliche Veräußerungsdatum länger als ein Jahr nach dem Datum der NAV-Berechnung liegen, sollten bei der Berechnung dieser Anpassung keine Veräußerungskosten vom beizulegenden Zeitwert abgezogen werden.

h) Neubewertung anderer Anlagen in Sachgüter zum beizulegenden Zeitwert

Gemäß IAS16 werden andere Anlagen in Sachgütern normalerweise zu ihren Anschaffungskosten verbucht. Diese Anpassung stellt die Auswirkungen der Neubewertung dieser Anlagen in Sachgüter zum beizulegenden Zeitwert in Übereinstimmung mit den Fair Value- Prinzipien gemäß IFRS 13 auf den NAV dar.

i) Neubewertung indirekter, nicht konsolidierter Anlagen zum beizulegenden Zeitwert

Indirekte Immobilienanlagen wie Anlagen in Gesellschaften und Joint Ventures werden gemäß IFRS unterschiedlich verbucht und haben unterschiedliche Buchwerte. Derartige Anlagen können zu ihren Anschaffungskosten, zum beizulegenden Zeitwert oder zum NAV bewertet werden.

Die Anpassung stellt die Auswirkungen der Neubewertung indirekter Anlagen zum beizulegenden Zeitwert auf den NAV dar, wenn diese noch nicht mit dem beizulegenden Zeitwert berücksichtigt wurden.

j) Neubewertung von finanziellen Aktiva und Passiva zum beizulegenden Zeitwert (einschließlich der Neubewertung von Schuldverschreibungen zum beizulegenden Zeitwert)

Darüber hinaus können im Rahmen der Rückzahlung von Bankverbindlichkeiten nach dem Verkauf von Immobilien Kosten für den Fonds entstehen. Auch diese Kosten werden, wie Veräußerungskosten, im Allgemeinen gemäß IFRS nicht abgebildet. Wenn innerhalb eines Jahres mit der Veräußerung einer Immobilie und daher auch mit der Rückzahlung der entsprechenden Bankschuld gerechnet wird, sollten im NAV die Kosten für die vorfristige Rückzahlung der Bankschuld berücksichtigt werden.

k) Neubewertung von Bauverträgen für Dritte zum beizulegenden Zeitwert.

Gemäß IAS11 werden Bauverträge für Dritte normalerweise entsprechend ihres Fertigstellungsstadiums verbucht. Die Anpassung stellt die Auswirkungen der Neubewertung von Bauverträgen für Dritte zum beizulegenden Zeitwert in Übereinstimmung mit den Fair Value-Prinzipien von IFRS 13 auf den NAV dar.

Anpassungen zur Berücksichtigung der Verteilung einmaliger Kosten

Wie im Folgenden näher beschrieben, sollten Einrichtungskosten und Anschaffungskosten kapitalisiert und abgeschrieben werden. Der Grund dieser Anpassung ist die Kosten über einen bestimmten Zeitraum zu verteilen und somit dessen Auswirkung auf die Performance auszugleichen. Darüber hinaus ist es ein einfacher Mechanismus, Kosten auf verschiedene Anlegergruppen, die zu verschiedenen Zeitpunkten Anteile am Fonds erwerben bzw. veräußern zu verteilen. In der Praxis gibt es noch wesentlich mehr Methoden die Fonds bezüglich der Preisermittlung oder der Bewertung anwenden. Einschließlich der Verwendung von Geld-Brief-Spannen auf der Basis fester Prozentsätze für die Bestimmung der Ausgabeaufschläge und Rücknahmeabschläge auf den ermittelten NAV; die Aktivierung und Abschreibung solcher Kosten über verschiedene Zeiträume; oder die Vernachlässigung solcher Kosten bei der NAV Berechnung.

Da der INREV NAV in erster Linie den Vergleich zwischen verschiedenen Fonds erleichtern soll, handelt es sich beim INREV Ansatz um eine einfache, jedoch standardisierte Methode. Wir weisen darauf hin, dass diese kapitalisierten Kosten bei jeder NAV-Berechnung mittels eines Impairment-Tests auf ihre Werthaltigkeit überprüft werden sollten um stets mit einen erzielbaren Betrag angesetzt zu sein. Da die Anpassungen für Einrichtungskosten bei der Berechnung des INREV NAV getrennt aufgeführt werden, können Anleger wählen, wie diese bei der Bewertung ihrer Anlagenanteile berücksichtigt werden.

l) Einrichtungskosten

Gemäß IFRS wird das Fondseinkommen unmittelbar nach Fondsauflegung durch die Einrichtungskosten vermindert. Die Einrichtungskosten sollten kapitalisiert und während der ersten fünf Jahre der Fondslaufzeit abgeschrieben werden.

Zweck der Aktivierung und Abschreibung von Einrichtungskosten ist es, die Dauer des wirtschaftlichen Nutzen für den Fonds besser widerzuspiegeln.

Wenn der angepasste NAV aufgrund von geänderten Marktbedingungen berechnet wird, durch die nicht damit gerechnet wird, dass die kapitalisierten Einrichtungskosten durch den Verkauf von Fondsanteilen ausgeglichen werden können sollten die Einrichtungskosten vor der Aktivierung und Abschreibung mittels eines Impairment-Tests auf ihre Werthaltigkeit überprüft werden. Einrichtungskosten sollten beispielsweise abgeschrieben werden, wenn die Liquidation des Fonds beschlossen wird oder die Anteilsinhaber nicht länger damit rechnen kann, den wirtschaftlichen Nutzen der kapitalisierten Aufwendungen zurückzuerlangen.

m) Anschaffungskosten

Bei der Ermittlung des beizusetzenden Zeitwertes werden die Anschaffungskosten einer Anlageimmobilie zum ersten Berechnungsdatum nach der Anschaffung effektiv von den Einnahmen abgezogen. Dies führt dazu, dass der beizulegende Zeitwert einer Immobilie bei späteren Ermittlungen und bei ansonsten unveränderten Rahmenbedingungen niedriger als der totale Kaufpreis der Immobilie ist.

Aufwendungen für die Anschaffung von Immobilien sollten während der ersten fünf Jahre nach der Anschaffung der Immobilie kapitalisiert und abgeschrieben werden.

Zweck der Aktivierung und Abschreibung von Anschaffungskosten ist es, die Dauer des wirtschaftlichen Nutzens dieser Kosten für den Fonds besser widerzuspiegeln.

Wenn der angepasste NAV aufgrund von geänderten Marktbedingungen berechnet wird auf Grund dessen damit gerechnet wird, dass die kapitalisierten Einrichtungskosten durch den Verkauf von Fondsanteilen nicht ausgeglichen werden können sollten die Einrichtungskosten bei Aktivierung und Abschreibung mittels eines Impairment-Tests auf ihre Werthaltigkeit überprüft werden.Wird eine Immobilie während der Abschreibungsdauer verkauft oder zu Verkaufszwecken gehalten, sollte der Restbetrag der kapitalisierten Anschaffungskosten für diese Immobilie in den Anschaffungskosten verbucht werden.

n) Vertragsgebühren

Eine Verbindlichkeit repräsentiert eine gegenwärtige Verpflichtung, die aus vergangenen Ereignissen entstanden ist. Nicht jede am Ende der Fondslaufzeit oder zu einem anderen Zeitpunkt der Fondslaufzeit zu zahlende Gebühr erfüllt diese Krieterien, um gemäß IFRS zum Bilanzstichtag als Rückstellung oder Verbindlichkeit verbucht zu werden.

Beispiele solcher Gebühren sind Performancegebühren, Veräußerungsgebühren oder Liquidationsgebühren, welche gegenwärtige Verpflichtungen aufgrund von Vertragsvereinbarungen darstellen.

Die meisten dieser Gebühren fallen normalerweise im Rahmen der IFRS-Rechnungslegungsvorschriften an. Diese Anpassung stellt die Summe der geschätzten fälligen Vertragsgebühren auf Basis des aktuellen NAV des Fonds dar, die nicht bereits im IFRS-gemäßen Abschluss erfasst wurden und bei denen es wahrscheinlich ist, dass sie anfallen. Um die Höhe der Anpassung zu bestimmen, sollte für die Bewertung (aber nicht unbedingt für die Erfassung) von Rückstellungen oder passiven latenten Elementen auf die IFRS-Normen Bezug genommen werden.

Die Berechnungsmethode sowie die Bestimmungen der zugrunde liegenden Verträge sollte offengelegt werden (oder es kann auf die Offenlegungen von nahestehenden Parteien Bezug genommen werden, in denen derartige Verträge und Bestimmungen erklärt werden).

Auswirkungen der erwarteten Art der Begleichung bei Verkauf / Abwicklung eines Fonds

o) Neubewertung von eingesparten Kosten des Käufers, z.B. Grunderwerbssteuern, zum beizulegenden Zeitwert.

Grunderwerbssteuern und Kosten des Käufers, die dem Käufer beim Erwerb einer Immobilie entstehen, werden gemäß IAS 40 von dem beizulegenden Zeitwert von Anlageimmobilien abgezogen.

Die Auswirkungen eines beabsichtigten Verkaufs von Immobilienfondsanteilen (anstelle eines direkten Verkaufs von Immobilien) sollte bei der Ermittlung der Höhe der abzugsfähigen Grunderwerbssteuern und Kosten des Käufers berücksichtigt werden, wenn davon ausgegangen wird, dass diese Einsparung beim Verkauf der Immobilie dem Verkäufer zugutekommen.

Die entsprechende Anpassung stellt die positiven Auswirkungen einer möglichen Reduzierung der Grunderwerbssteuern und Kosten des Käufers zugunsten des Verkäufers auf der Basis des erwarteten Verkaufs von Immobilienfondsanteilen auf den NAV dar.

Es sollte offengelegt werden, wie der Betrag, den der Fondsmanager aus beabsichtigten Veräußerungen zu erzielen erhofft, geschätzt wurde. Hierbei sollten sowohl die derzeitige Struktur des Fonds als auch die allgemeinen Marktbedingungen berücksichtigt werden.

p) Neubewertung latenter Steuern zum beizulegenden Zeitwert und steuerliche Auswirkungen von INREV NAV Anpassungen

Gemäß IFRS werden aktive und passive latente Steuern zum nominellen Regelsteuersatz bewertet. Ob zu erwarten ist, dass latente Steuern realisiert werden (zum Beispiel bei Anlageimmobilien durch den Verkauf von Anteilen anstatt einem direkten Verkauf von Immobilien), wird im Allgemeinen jedoch nicht berücksichtigt.

Die Anpassung stellt die Auswirkungen der Differenz zwischen dem gemäß IFRS ermittelten Betrag und der geschätzten latenten Steuer unter Berücksichtigung der erwarteten Art der Begleichung dar (d.h. es sollte zum Beispiel angegeben werden, welche Steuerstrukturen angewandt wurden bzw. die Art und Weise der Veräußerung, um die zu zahlenden Steuerlast zu reduzieren).

Die Steuerstruktur und Details zur Eigentumsstruktur der Immobilie sollten offengelegt werden. Ebenso die wesentlichen Annahmen und allgemeinen Parameter, die zur Schätzung der latenten Steuern für die einzelnen Länder verwendet wurden. Die Fondsunterlagen sollten außerdem darlegen von welchen Veräußerungen (ohne Berücksichtigung der geplanten Veräußerungsmethode) ausgegangen wird, welche Annahmen bezüglich der Steuersätze gemacht wurden und wie hoch die geschätzte maximale Höhe latenter Steuern ist.

Die Anpassung des Betrages der passiven latenten Steuern - die bei der Veräußerung von Immobilien anfallen - auf den beizulegenden Zeitwert wirkt sich möglicherweise wesentlich auf den INREV NAV aus. Da sich Steuerstrukturen von Fonds zu Fonds unterscheiden können, muss die Art der Berechnungsmethode für diese Anpassung sorgfältig gewählt werden. Die generelle Anpassung latenter Steuern erfordert weniger Ermessensentscheidungen und ist eher technischer Natur.

Diese Anpassung sollte jegliche steuerliche Folgen der INREV NAV-Anpassungen auf den NAV beinhalten.

Um den Geldzeitwert zu berücksichtigen werden latente Steuern - analog zu IFRS - nicht abgezinst

q) Auswirkungen von verbundenen Unternehmen mit negativem Eigenkapital (regresslos)

Der NAV eines Konsolidierungskreises kann gemäß IFRS die Netto-Schuldnerposition von verbundenen Unternehmen beinhalten. In der Praxis hat der Kreis jedoch bei Finanzierungen von verbundenen Unternehmen, welche für den Fonds regresslos sind, weder eine gesetzliche noch eine faktische Verpflichtung für die kumulierten Verluste aufzukommen.

Bei diesem Szenario sollte bei der Berechnung des INREV NAV eine Anpassung vorgenommen werden, um den Anteil an diesen verbundenen Unternehmen mit null oder einem angepassten negativen Betrag zu verbuchen, anstatt die Netto-Schuldnerposition in voller Höhe, auszuweisen. Dies setzt voraus, dass der Fonds nicht beabsichtigt und verpflichtet ist, die Verluste auszugleichen.

Die Anpassung stellt die positiven Auswirkungen der teilweisen oder vollständigen Wertberichtigung des negativen Eigenkapitals des spezifischen verbundenen Unternehmens dar. Wenn der Fonds den verbundenen Unternehmen Aktionärsdarlehen gewährt hat, sollten diese berücksichtigt werden.

Sonstige Anpassungen

r) ideeller Firmenwert / Goodwill

Bei der Übernahme eines Unternehmens oder einem Unternehmenszusammenschluss wird sich, im Zuge der Kaufpreisallokation, auf einen ideeller Firmenwert bzw. Goodwill geeinigt. Wesentlicher Bestandteil eines solchen Firmenwertes bei Immobilienfonds ist die Differenz der verbuchten latenten Steuern zuzüglich der Kosten des Käufers und dem wirtschaftlichen Wert, der diesen Positionen im tatsächlichen Kaufpreis zugeschrieben wird. Die Kosten des Käufers können durch ähnliche Positionen im IFRS-Abschluss ergänzt werden (spätere, beabsichtigte Exits werden bei dieser Methode im Allgemeinen nicht berücksichtigt). Ausgenommen aus dieser Anpassung sind die Bestandteile des Firmenwertes – Goodwills , die bereits während der Ermittlung eines NAVs gemäß IFRS abgeschrieben wurden.

s) Auswirkungen von Minderheitsbeteiligungen auf die oben genannten Anpassungen

Diese Anpassung stellt die Auswirkung der Verbuchung von Minderheitsbeteiligungen für alle oben genannten Anpassungen auf den NAV dar.

Berechnung des INREV NAV pro Fondsanteil und Berücksichtigung der Auswirkungen von Optionsausübung, Wandelanleihen und anderer Kapitalbeteiligungen

Der INREV NAV repräsentiert den wirtschaftlichen Wert der gesamten Anlagen aller Anleger als Gruppe. Zur Ableitung des NAV pro Fondsanteil sollten Fondsmanager alle Ansprüche der Anteilsinhaber oder potenziellen Anteilsinhaber (bei Optionen) berücksichtigen (z.B. Carried Interest, Performancegebühr, Vergütung des Fondsmanagers, verschiedene Anteilsklassen, NAV Wasserfallmodell, Optionsanteile usw.). Dies erfolgt, indem der gesamte INREV NAV des Fonds den einzelnen Anteilsklassen der Anleger zugewiesen und der Einzelwert der Anteile ermittelt wird.

Unter Umständen, z.B. wenn der Fonds Kapital aufgenommen und abgerufen hat, könnten es vorkommen, dass einige Anleger ihre Beiträge nicht in voller Höhe eingezahlt haben. Der INREV NAV pro Fondsanteil sollte die Auswirkungen von abgerufenem, jedoch nicht von eingezahltem Kapital berücksichtigen.

INREV NAV-Offenlegungsanforderungen

Im Zusammenhang mit der NAV-Berechnung sollten Fondsmanager folgende Informationen offengelegt warden:

• der Abgleich des NAV nach Rechnungslegung mit dem INREV NAV sollte in Übereinstimmung mit der Richtlinie NAV03 erfolgen und dargelegt werden;

Die Fondsmanager sollten zugrundeliegende Schätzungen und Berechnungsmethoden erläutern, um Anleger in die Lage zu versetzen, die Bestandteile der Anpassung des NAV nach Rechnungslegung und die des INREV NAVs nachzuvollziehen. Die Erläuterungen zum Abgleich sollten wesentliche Annahmen, angewandte Methoden und insbesondere Folgendes beschreiben:

• die Grundlage für die Umbuchung bestimmter Aktionärsdarlehen oder hybrider Kapitalinstrumente als Bestandteil des Kapitals;
• die Grundlage für die Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts der Anlageimmobilien, von Fonds errichteten oder entwickelten Anlageimmobilien, im Rahmen von Finanzierungsleasing vermietete Immobilien, zu Verkaufszwecken gehaltene Anlageimmobilien und im Bestand gehaltene Immobilien;
• die Grundlage der Bewertung anderer Anlagen in Immobilienvermögen;
• die Grundlage für die Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts indirekter, nicht konsolidierter Anlagen;
• Details der Berechnungsmethode des beizulegenden Zeitwerts der finanziellen Aktiva und Passiva;
• die Bewertungsgrundlage des beizulegenden Zeitwerts von Bauverträgen mit Dritten;
• die Bewertungsgrundlage des beizulegenden Zeitwerts von Vertragsgebühren;
• Einzelheiten der Annahmen, die zur Schätzung des beizulegenden Zeitwerts latenter Steuern und der steuerlichen Auswirkungen der INREV NAV-Anpassungen herangezogen wurden. Eine derartige Offenlegung beinhaltet einen Überblick über die Steuerstrukturen, einschließlich Einzelheiten zur Immobilieneigentumsstruktur, wesentlicher Annahmen und allgemeiner Parameter, die zur Schätzung der latenten Steuern einzelner Länder verwendet wurden, den - unter ausschließlicher Zugrundelegung von Veräußerungen von Vermögenswerten (d.h., ohne Berücksichtigung der geplanten Veräußerungsmethode) - geschätzte, maximale Betrag latenter Steuern und die verwendeten, approximativen Steuersätze;
• Gründe für Anpassungen des Buchwertes von verbundenen Unternehmen mit negativem Eigenkapital (regresslos);
• Gemäß IFRS werden die Aufwendungen des Verkäufers beim Verkauf einer Immobilie bei der Bestimmung des beizulegenden Zeitwertes von Anlageimmobilien nicht berücksichtigt. Gemäß IFRS ist keine Anpassung erforderlich, um eine Regelung in Hinblick auf derartige Kosten in die INREV Richtlinien aufzunehmen, es sei denn, die Immobilien werden zu Verkaufszwecken gehalten. Der Fondsmanager sollte die Höhe der Veräußerungskosten, die wahrscheinlich bei der Veräußerung von Immobilien entstehen, sowie die beabsichtigte Veräußerungsmethode unter Zugrundelegung einer Veräußerung ohne Zwang und im aktuellen Marktumfeld schätzen und offenlegen.
• • Einrichtungskosten – Ggf. Beschreibung der Minderung und Gründe für Verbuchung, Beschreibung der Gründe für Abweichungen vom fünfjährigen Abschreibungszeitraum;
• set-up costs - Description of the reasons for departure from the five year amortisation period if applicable;
• acquisition expenses - Description of impairment and reasons for booking if applicable;
• Anschaffungskosten – Ggf. Beschreibung der Minderung und Gründe für die Verbuchung, Beschreibung der Gründe für Abweichungen vom fünfjährigen Abschreibungszeitraum.

Aus welchem Grund werden bei der Bestimmung des INREV NAV Anpassungen vorgenommen, um Einrichtungs- und Anschaffungskosten zu aktivieren und über fünf Jahre abzuschreiben? Führen diese Anpassungen nicht zu einem unnötig erhöhten NAV des betrachteten Unternehmens, wenn das Immobilienportfolio bei der NAV-Berechnung bereits zu seinem beizulegenden Zeitwert bewertet wurde?

Ursprünglich war das Hauptziel des INREV NAV den Vergleich von Fondsperformance innerhalb einer Peer Group zu erleichtern sowie die Fondsanteile zu Zwecken der Rechnungslegung auf Anlegerebene zu bewerten.

Im Rahmen des ursprünglichen INREV NAV-Projekts 2007 wurde nach verschiedenen Workshops, Befragungen und dem White Paper-Prozess beschlossen, dass es nur einen INREV NAV für offene und geschlossene Fonds geben soll, um Vergleichbarkeit zu gewährleisten. Es wurde darauf hingewiesen, dass das vorgeschlagene Verfahren bestimmter Anpassungen bei einigen Fondstypen zu einer inkorrekten Methodik führt. Bei der Performancemessung unterschiedlicher Fondstypen (wie man sie beispielsweise im INREV INDEX findet), würde die Vergleichbarkeit jedoch verbessert werden, wenn alle Fonds einheitliche Anpassungen vornehmen.

Der ursprüngliche Grund für die Aktivierung und Abschreibung von Anschaffungskosten war es, die Dauer des wirtschaftlichen Nutzens dieser Kosten für den Fonds besser widerzuspiegeln. Dies gilt sowohl für die Performancemessung als auch für die Anlagenbewertung.

Auslöser hierfür war erstens, dass Einrichtungskosten gemäß IFRS unmittelbar nach Beginn/Auflegung eines Fonds von den Einnahmen abgezogen werden. Und zweitens, dass die Anschaffungskosten für Anlageimmobilien gemäß Fair Value-Modell bei der Berechnung des beizulegenden Zeitwerts zum ersten Berechnungsdatum nach der Anschaffung effektiv von den Einnahmen abgezogen werden. Dies ergibt die sogenannte J-Kurve.

Performancemessung

INREV wollte aufgrund der Ergebnisse der Analyse von 2007 einen angepassten NAV zur Performancemessung verwenden, um die negativen Effekte der J-Kurve zu mindern (zur Anwendung im INREV-Index). Werden bei der Performancemessung verschiedene Fondstypen mit verschiedenen Auflegungsjahren verglichen oder in einem Index zusammengefasst, hätte die einmalige Berücksichtigung von Einrichtungs- und Anschaffungskosten in dem ersten Fondsjahr (Akquisitionsphase) eine unterdurchschnittliche Performance des jeweiligen Fonds zur Folge. Bis zur Veräußerung würde der Fonds den Benchmark dann leichter übertreffen können, da die Auswirkungen der J-Kurve bei neuen Fonds die Gesamtperformance des Benchmark drücken würde. Während der Veräußerungsphase wiederum, würde die Performance eines Fonds generell hinter dem Benchmark zurückbleiben, da die einmaligen Auswirkungen von Veräußerungskosten sich negativ auf die Performance der einzelnen Fonds niederschlagen würden.

Bewertung von Anteilen an Investmentfonds

Durch die Abschreibung von Einrichtungs- und Anschaffungskosten kann der sogenannte J-Curve-Effekt bei der Bewertung von Fondsanteilen vermieden werden. Einige Anleger ziehen den angepassten NAV zur Anlagenbewertung heran, während andere Anleger ihre Investments während der ersten drei Jahre zu Anschaffungskosten verbuchten und den IFRS NAV erst anwenden, nachdem dieser aufgrund des Wertzuwachses der Immobilien über den ursprünglichen Anschaffungskosten lag.

Weiterhin wird darauf hingewiesen, dass einige Anleger die Ansicht vertreten, dass derartige Aufwendungen Teil des eigentlichen Anlagenwertes seien. Die Kosten werden direkt getragen, um Rendite aus den Mieteinnahmen bzw. indirekte Rendite aus Wertsteigerung bei Fondsliquidierung zu erzielen. Diese Renditen fließen während der gesamten Haltedauer einer Anlage an den Anleger zurück.

As described in module 4 of the INREV guidelines, INREV’s objective in establishing these guidelines is to provide managers with guidance on how to calculate and disclose an INREV NAV in financial reports of non-listed European real estate vehicles. This should lead to transparency and comparability of the performance of different types of vehicles.

One of the purposes of reporting is to present investors with information relevant to the performance and valuation of their investment. The NAV derived from generally accepted accounting principles (GAAP), including IFRS, does not necessarily fulfil this objective. The INREV guidelines have therefore been prepared to provide an industry specific framework to enable managers to calculate a more meaningful adjusted NAV.

For the sake of clarity, all of the adjustments presented in the guidelines are based on IFRS. However, IFRS also offer some options and INREV adjustments may differ based on the selected option (i.e: cost versus fair value). Consequently, the guidelines are describing all the adjustments which should be done in order to compute an INREV NAV.

Taking this into consideration, it is not mandatory to first calculate an IFRS NAV, adjustments can be applied directly to the chosen GAAP as long as the fund manager clearly understands the purpose of the adjustments and amends the adjustments accordingly.

If the adjustments are performed correctly, the INREV NAV should be the same whatever the initial starting point GAAP was.

How can fund managers and investors access their own materiality and disclose this?

Calculating INREV NAV, the question might arise if a certain suggested INREV NAV adjustment would have a material impact on the total INREV NAV.

The reason might be that a fund manager has to take some effort to collect, assess, calculate and evaluate all data and information that is needed to come to a correct INREV NAV Adjustment with sufficient disclosure.

Expecting only immaterial effects and considering the cost-benefit-ratio fund managers might want to decide not to include a certain adjustment.

INREV does not feel to be in the position to determine an accepted amount or % of materiality for INREV NAV Adjustments since materiality level could be different for each vehicle, fund manager, investor or other user of the INREV NAV (for example indices).

Guidance on Materiality can be found in the International Standard on Auditing (ISA) 320: Materiality in Planning and Performing an Audit.

Financial reporting frameworks often discuss the concept of materiality in the context of the preparation and presentation of financial statements. Although the topic is approached in different terms, it is generally explained that:

• Misstatements, including omissions, are considered to be material if they, individually or in the aggregate, could reasonably be expected to influence the economic decisions of users taken on the basis of the financial statements;
• Judgments about materiality are made in light of surrounding circumstances, and are affected by the size or nature of a misstatement, or a combination of both; and
• Judgments about matters that are material to users of the financial statements are based on a consideration of the common financial information needs of users as a group. The possible effect of misstatements on specific individual users, whose needs may vary widely, is not considered.

Determining materiality involves the exercise of professional judgment. A percentage is often applied to a chosen benchmark as a starting point in determining materiality for the financial statements/INREV NAV as a whole.

In the case of a regulated vehicle, the determination of materiality for the financial statements/adjusted NAV, INREV NAV as a whole (and, if applicable, materiality level or levels for particular classes of transactions, account balances, INREV NAV adjustments or disclosures) is/might therefore be influenced by law, regulation or other authority.

Based on circumstances a fund manager could assess if there is a need for a materiality. The materiality could be used to decide not to include certain adjustments.

Since assessing materiality levels might be a complex exercise, INREV recommends to request the auditor of the vehicle what the specific materiality is that he is using for the audit of the financial statements as a whole.

If a fund manager for what so ever reason does not want to include one or more adjustments, the impact on the total INREV NAV should be assessed as a whole. Leaving out one or more individual immaterial adjustments can sum up to a total material error

Further guidance on determining materiality can be found on the website of www.ifac.org.

If the fund manager decided not to include an adjustment, since he expects that leaving out that adjustment should not have a material effect on the INREV NAV in total, proper disclose should be provided.

The fund manager shall include in the disclosure notes to the INREV NAV calculation sufficient background of his decision and the following amounts and the factors considered in their determination:

1. Which adjustments are not included as a result of materiality;
2. What the rational is for not included these adjustments;
3. A statement that in the opinion of the fund manager not including the(se) adjustment(s) does not have a material effect on the INREV NAV as a whole;
4. If applicable, the materiality level or levels for particular classes of transactions, account balances, INREV NAV adjustments or disclosures

VERNI Real Estate S.A. - and notes

The Balance sheet and Profit and Loss account of VERNI Real Estate S.A. are prepared according to IFRS accounting principles.

The Balance sheet and Profit and Loss account of VERNI Real Estate S.A. are prepared according to IFRS accounting principles.

Accounting principle IFRS

Current and deferred income tax

The tax expense for the period comprises current and deferred tax. Tax is recognised in the income statement, except to the extent that it relates to items recognised directly in other comprehensive income or equity - in which case, the tax is also recognised in other comprehensive income or equity.  

The current income tax charge is calculated on the basis of the tax laws enacted or substantively enacted at the date of the statement of financial position in the countries where the Group operates. Management periodically evaluates positions taken in tax returns with respect to situations in which applicable tax regulation is subject to interpretation, and establishes provisions where appropriate on the basis of amounts expected to be paid to the tax authorities.

Deferred income tax is provided in full, using the liability method, on temporary differences arising between the tax bases of assets and liabilities and their carrying amounts in the consolidated financial statements. However, deferred income tax is not accounted for if it arises from initial recognition of an asset or liability in a transaction other than a business combination that at the time of the transaction affects neither accounting nor taxable profit or loss. Deferred income tax is determined using tax rates (and laws) that have been enacted or substantially enacted by the date of the statement of financial position and are expected to apply when the related deferred income tax asset is realised or the deferred income tax liability is settled.

Deferred income tax assets are recognised to the extent that it is probable that future taxable profit will be available against which the temporary differences can be utilised.

The carrying value of the Group’s investment property is assumed to be realised by sale at the end of use. The capital gains tax rate applied is that which would apply on a direct sale of the property recorded in the consolidated statement of financial position regardless of whether the Group would structure the sale via the disposal of the subsidiary holding the asset, to which a different tax rate may apply. The deferred tax is then calculated based on the respective temporary differences and tax consequences arising from recovery through sale.

Deferred income tax assets and liabilities are offset when there is a legally enforceable right to offset current tax assets against current tax liabilities and when the deferred income taxes assets and liabilities relate to income taxes levied by the same taxation authority on either the same taxable entity or different taxable entities where there is an intention to settle the balances on a net basis.

Initial recognition exemption

DTL should be recognized for all taxable temporary differences, except when DTL arises from [IAS12.R15]:

1. The initial recognition of goodwill or;
2. The initial recognition of an asset or liability in a transaction which:
   - is not a business combination and
   - at the time of the transaction, affects neither accounting profit nor taxable profit (tax loss)

No deferred tax liability should then be recognised because of the initial recognition exemption rule.

INREV NAV principle on deferred taxes

(Revaluation to fair value of deferred taxes and tax effect of INREV NAV adjustments)

Revaluation to fair value of deferred taxes and tax effect of INREV NAV adjustments Under IFRS, deferred tax assets and liabilities are measured at the nominal statutory tax rate.  

The manner in which the vehicle expects to realise deferred tax (for example, for investment properties through share sales rather than direct property sales) is generally not taken into consideration.   

The adjustment represents the impact on the NAV of the difference between the amount determined in accordance with IFRS and the estimate of deferred tax which takes into account the expected manner of settlement (i.e., when tax structures and the intended method of disposals or settlement of assets and liabilities have been applied to reduce the actual tax liability).  

Disclosures should include an overview of the tax structure including, for instance, details of the property ownership structure, key assumptions and broad parameters used for estimating deferred taxes for each country, the maximum deferred tax amount estimated assuming only asset sales (i.e., without taking into account the intended method of disposal) and the approximate tax rates used.

It is possible that the estimate of the amount of the adjustment required to bring the deferred tax liability related to property disposals to fair value could have a large impact on the INREV NAV. Since tax structures may differ from vehicle to vehicle, significant judgement is required and the mechanics of the calculation methodology for this adjustment may vary from vehicle to vehicle. Other components of the overall deferred tax adjustment require less judgement and are more mechanical in nature.  

This adjustment should include a full assessment of the tax impact on NAV of INREV NAV adjustments.

As with IFRS, deferred tax balances are not discounted to take into account time value of money.

• A fund is structured that it has 6 properties in different countries.
• These are held via 4 SPV's.

[1] Due to initial recognition exemption (FV at acquisition 45,000,000)

Revaluation to fair value of deferred taxes and tax effect of INREV NAV adjustments

[2], [3] Due to the fact that this is a property deal

Wie wird diese Anpassung berechnet? Ist es angemessen, sie als festen Prozentsatz (z.B. 50 %) der passiven latenten Steuern zu berechnen, die für den Fonds gemäß IFRS bzw. den lokalen Bilanzierungsvorschriften auf Portfoliobasis oder einer anderen, aggregierten Basis ermittelt wurde?

Hinter dieser Anpassung steckt die Überlegung, dass passive latente Steuern gemäß IFRS (und vielen anderen Bilanzierungsvorschriften) zum nominellen Regelsteuersatz bewertet werden. Die Art wie der Fonds latente Steuern zu begleichen beabsichtigt, wird im Allgemeinen jedoch nicht berücksichtigt. Daher ist eine auf dieser Basis berechnete Rückstellung nicht unbedingt repräsentativ für den beizulegenden Zeitwert der passiven latenten Steuern (d.h. für die bei Veräußerung der Immobilien tatsächlich anfallenden Beträge).

Die Anpassung des beizulegenden Zeitwerts sollte auf Basis der zu erwarteten Art der Begleichung von Fall zu Fall bewertet werden.

Bei jedem Vermögenswert sollte daher die wahrscheinlichste Form der Veräußerung (direkter Immobilienverkauf oder Verkauf von Anteilen – Asset oder Share Deal) angenommen werden. Weiterhin sollte die Steuerstruktur des Vermögenswertes sowie die Marktbedingungen zum Datum der Berechnung in Betracht gezogen werden. Annahmen zu Änderungen der Veräußerungsmethode auf Grund von Änderungen des Marktumfeldes werden für die INREV NAV Berechnung hingegen als zu subjektiv betrachtet. Es sollte sich jedoch an der Vorgehensweise vorausgegangener Veräußerungen orientiert werden. Der beizulegende Zeitwert der passiven latenten Steuern wird dann in Übereinstimmung mit der vorausgesetzten Art der Begleichung sowie den auf die Transaktion anwendbaren Steuersätzen berechnet. IFRS lässt nur die Verwendung von Steuersätzen zu, die zum Bilanzstichtag gesetzlich beschlossen wurden, während die INREV NAV Methode auch Steuersätze berücksichtigt, die nach dem Bilanzstichtag gesetzlich beschlossen wurden.

Die Anpassung sieht außerdem vor wahrscheinlich gewährte Nachlässe auf den Verkaufspreis zu berücksichtigen. Solche können durch die Veräußerung von Immobilien oder durch die Übertragung von Anteilen entstehen. Anteilsverkäufe des Immobilienfonds können beispielsweise steuerbefreit sein oder nur einem sehr geringen Steuersatz unterliegen. Bei der Berechnung des Verkaufspreises sollte dann jedoch ein Abzug für den latenten Kapitalgewinn innerhalb des Immobilienfonds erfolgen. Dieser Betrag sollte bei der Berechnung der INREV NAV Anpassung zusätzlich zu der Steuerlast der Veräußerung berücksichtigt werden.

Auf dieser Grundlage ist die Heranziehung eines festen Prozentsatzes, wie oben beschrieben, nicht angemessen. Es sei denn, er repräsentiert eine angemessene Schätzung der erforderlichen Anpassungen der passiven latenten Steuern aller einzelnen Vermögenswerte des Immobilienportfolios.

Es muss unbedingt sichergestellt werden, dass die Anpassung nicht bereits ganz oder teilweise während der Bilanzierung gemäß IFRS/lokalen Bilanzierungsvorschriften enthalten ist. Dies würde bedeuten, dass die passiven latenten Steuern doppelt berücksichtigt würden. Des Weiteren sollte darauf geachtet werden, dass bei der Bewertung von Immobilien keine doppelte Berücksichtigung dieser Anpassung und der INREV Anpassung von Grunderwerbssteuern erfolgt. Im Zweifel sollten Grunderwerbssteuern bei der Berechnung der Anpassung für latente Steuern nicht berücksichtigt werden.

Aufgrund der Subjektivität und Komplexität dieser Berechnung wird empfohlen, dass Fondsmanager einen formellen, internen Ablauf festlegen und diesen Ablauf regelmäßig überprüfen (z.B. im Hinblick auf Änderungen in der Steuergesetzgebung und den Marktbedingungen). Die Fondsberichte sollten Informationen zu der generellen Steuer- und Eigentumsstruktur des Finds enthalten; wesentliche Annahmen und allgemeine Parameter einzelner Länder darlegen; sowie den maximalen Steuersatz auf traditioneller Basis (d.h., ohne Steuerstrukturen) und den approximativen Steuersatz in Prozent offenlegen.

Wie wird diese Anpassung berechnet? Ist es angemessen, sie als festen Prozentsatz (z.B. 50 %) der Grunderwerbssteuer des Fonds gemäß IFRS bzw. den lokalen Bilanzierungsvorschriften zu berechnen?

Die Berechnung der Anpassung der abzugsfähigen Grunderwerbssteuer (und anderer Kosten für den Käufer) bei der Immobilienbewertung sollte von Fall zu Fall erfolgen.

 Die Anpassung des beizulegenden Zeitwerts sollte auf Basis der zu erwarteten Art der Begleichung von Fall zu Fall bewertet werden. Bei jedem Vermögenswert sollte daher die wahrscheinlichste Form der Veräußerung (direkter Immobilienverkauf oder Verkauf von Anteilen – Asset oder Share Deal) angenommen werden. Weiterhin sollte die Steuerstruktur des Vermögenswertes sowie die Marktbedingungen zum Datum der Berechnung in Betracht gezogen werden. Annahmen zu Änderungen der Veräußerungsmethode auf Grund von Änderungen des Marktumfeldes werden für die INREV NAV Berechnung hingegen als zu subjektiv betrachtet. Es sollte sich jedoch an der Vorgehensweise vorausgegangener Veräußerungen und der vereinbarten Verteilung der Steuerlast zwischen Käufer und Verkäufer orientiert werden. Die Gründe hierfür sind die gleichen, wie bei der Berechnung der Anpassung der passiven latenten Steuern. Würde die vorausgesetzte Veräußerungsmethode zu einer Reduzierung der Grunderwerbssteuern (den Kosten des Käufers) im Rahmen der Immobilienbewertung zum beizulegenden Zeitwert führen, erfolgt eine entsprechende Anpassung bei der INREV NAV Ermittlung. Um eine doppelte Erfassung zu vermeiden, sollte eine Anpassung allerdings nur dann erfolgen, wenn sie noch nicht Bestandteil der ursprünglichen Immobilienbewertung war.

 Aus diesem Grund ist es bei der Berechnung der Anpassung wichtig, Grunderwerbssteuern und weitere Kosten des Käufers als einzelne Komponenten zu betrachten. Eine Minderung ist möglicherweise nicht bei allen Komponenten gleichermaßen angemessen. So kann eine Anteilsveräußerung beispielsweise zu niedrigeren Grunderwerbssteuern führen, jedoch eine Erhöhung der weiteren Kosten des Käufers zur Folge haben. So fallen beispielsweise höhere Rechtskosten und Due Diligence Gebühren an. Demzufolge ist ein fest angesetzter Prozentsatz, wie oben beschrieben, nicht angemessen. Es sei denn, er repräsentiert eine angemessene Schätzung der erforderlichen Anpassungen der Grunderwerbssteuer und sonstiger Kosten des Käufers für alle einzelnen Vermögenswerte des Immobilienportfolios.

 Aufgrund der Subjektivität und Komplexität dieser Berechnung wird empfohlen, dass Fondsmanager einen formellen, internen Ablauf festlegen und diesen Ablauf regelmäßig überprüfen (z.B. im Hinblick auf Änderungen in der Steuergesetzgebung und den Marktbedingungen). Die Fondsberichte sollten jegliche Informationen enthalten, um die Berechnung der Anpassung und die zugrunde gelegten Annahmen nachvollziehbar zu machen. Außerdem sollte der Fondsmanager darlegen, wie er beabsichtigt den Mehrwert innerhalb der aktuellen Fondsstruktur und dem derzeitigen Marktumfeld zu nutzen.

Wie sollten die INREV Richtlinien bei der Bewertung der Anlage einer Gesellschaft in ein verbundenes Unternehmen/Joint Venture angewendet werden, das im Abschluss der Gesellschaft nach IFRS/den lokalen Bilanzierungsvorschriften erfasst ist (Verwendung der Equity-Methode oder der proportionalen Konsolidierung)?

Die Annäherung an den beizulegenden Zeitwert der Beteiligungen an verbundenen Unternehmen/Joint Ventures sollte so sorgfältig wie möglich erfolgen. Je nach Anlagenart gibt es bezüglich der Bewertung eine Hierarchie von Methoden:

1.   Wird die Anlage an einem aktiven Markt notiert, sollte der beizulegende Zeitwert mit Hilfe des zum Berechnungsdatum notierten Kurses berechnet werden;

2.   Bei Anlagen mit einem Rücknahmerecht zu einem vertraglich festgelegten NAV, sollte dieser zur Bewertung der Position verwendet werden. Unabhängig von der Übereinstimmung dessen mit den INREV Richtlinien;

3.   Handelt es sich bei der Anlage um einen geschlossenen Fond oder eine Struktur ähnlicher Art und gibt es keinen festen Rücknahmepreis oder notierten Preis, sollte der beizulegende Zeitwert der Position in Übereinstimmung mit den INREV Richtlinien bestimmt werden;

4.   Sind nicht genügend Informationen verfügbar, um den INREV NAV der Anlage zu ermitteln, sollte eine andere Bewertungsmethode verwendet werden. Beispielsweise kann eine Annäherung durch den Vergleich mit kürzlich erfolgten Transaktionen erfolgen.

Sollte bei der INREV NAV-Ermittlung ein Portfolioauf- oder -abschlag berücksichtigt werden, wenn beispielsweise der Bericht des unabhängigen Gutachters einen solchen avisiert?

Laut den INREV Richtlinien sollte ein Portfolioauf/-abschlag nicht bei der Berechnung des INREV NAVs berücksichtigt werden. Ebenso sollte er keine Anwendung bei der Immobilienbewertung zum beizulegenden Zeitwert finden. Es wird dennoch empfohlen, derartige Auf- oder Abschläge getrennt offenzulegen.

Ist es richtig, dass bei offenen Fonds der beizulegende Zeitwert von zu Absicherungszwecken gehaltenen Derivaten nicht ermittelt zu werden muss, da ihr Wert bei Fälligkeit null betragen sollte?

Sowohl bei geschlossenen als auch bei offenen Fonds sollte der INREV NAV alle zu Absicherungszwecken gehaltenen Derivate zu ihrem beizulegenden Zeitwert widerspiegeln.

How should distributions that consist of performance or management fees, such as carried interest, be allocated to the TER and the REER?

INREV Guidelines require the computation of the fee and expense metrics. The Guidelines describe any fees, carried interest and distributions that are typically borne by vehicles. The list of costs does not include fees that are paid directly to equity holders such as distributions to the general partner that consist of performance or management fees.

Distributions that consist of performance or management fees, such as carried interests, should be captured as costs of the vehicle in the context of the TER.

It may happen that some vehicles have hired employees. Related staff costs should be allocated based on the activity of the employees.

For instance, the wage and related costs of employees working on property related matters should be allocated to property expenses and therefore included in the REER.

How should fee and expense metrics be determined in case a fund manager wishes to disclose quarterly ratios?

INREV Guidelines require the computation of the fee and expense metrics on an annual basis. Fund managers may provide investors with quarterly ratios. INREV Guidelines do not propose any methodology to compute quarterly ratios.

Fund managers can indeed disclose quarterly fee and expense metrics to investors. The methodology should be consistent with the methodology used for the fee and expense metrics in the annual reports, particularly on the cost classification and computation methodology.

The quarterly metrics should be presented on a rolling four quarter basis.

The fund manager should be transparent in its reporting to investors and explain the methodology and assumptions used.

In case a fund manager discloses quarterly ratios, the fund manager is still required to disclose the annual metrics in the annual report to comply with requirements included in the fee and expense metrics.

Die Vertragswerke und Vermarktungsunterlagen des Fonds sollten die Liquiditätsrechte, die Anleger unter normalen sowie unter außerordentlichen Umständen wahrnehmen können, darstellen und erläutern. Darüber hinaus sollten sie die Exit-Strategie und die bestehenden Rücknahmevereinbarungen detailliert darlegen.

Die Fondsunterlagen sollten einen Liquiditätsbericht enthalten, der erläutert, wie Anleger bei verschiedenen Liquiditätsereignissen, einschließlich der Ausgabe neuer Anteile, der Rücknahme von Anteilen, Übertragungen durch Transaktionen am Sekundärmarkt und Exit-Situationen, behandelt werden.

Die Berichterstattung sollte während der gesamten Fondslaufzeit überprüft und aktualisiert werden und sowohl bestehenden als auch potenziellen Anlegern zur Verfügung gestellt werden.

Die Fondsvertragswerke sollten alle Risikofaktoren im Zusammenhang mit der Fondsliquidität beinhalten. Dabei sollte analysiert werden, wie sich diese Risikofaktoren auf die Investoren des Fonds auswirken, in dem Fall, dass der Manager von seinen Rechten Zahlungen auszusetzen oder Auszahlungspreise anzupassen Gebrauch macht. Bei offenen Fonds sollte außerdem das Risiko, dass der Fonds seine soptimale Investitionsgröße nicht erreicht, erläutert und verbundene Auswirkungen auf die Portfoliostruktur und und die Liquidität des Fonds beschrieben werden.

Bei jeder Zeichnungsvereinbarung, die Anleger beim Erwerb von Anteilen unterzeichnen, sollten sie bestätigen, dass sie die Liquiditätsbeschränkungen in den Fondsunterlagen gelesen und verstanden haben, wobei die Liquiditätsbeschränkungen klar und verständlich formuliert sein sollten.

Bei offenen Fonds sollte der Zyklus der unabhängigen Bewertungen den Ausgabe- und Rücknahmedaten von Fondsanteilen entsprechen.

Ein solches Verfahren trägt dazu bei, sicherzustellen, dass alle Anleger gerecht behandelt werden.

Alle Anpassungen an der vom Fondsmanager angewendeten Bewertungsgrundlage, die sich auf Zeichnungs- oder Rücknahmepreise von Anteilen auswirkt, sowie die Gründe für eine solche Anpassung sollten allen Anlegern offengelegt werden.

Das Preisfestsetzungsverfahren für die Emission neuer Anteile sollte unter Berücksichtigung lokaler Gesetze und Vorschriften für alle Anleger gerecht sowie klar und eindeutig sein.

Neuemissionen sollten auf einem Preis basieren, der mit Hilfe einer aktuellen, unabhängigen Bewertung der zugrunde liegenden Immobilienwerte und aller anderen Aktiva und Passiva des Fonds bestimmt wurde. 

Jegliche zugrunde gelegten besonderen Annahmen des Fondsmanagers oder des unabhängigen Gutachters sollten sämtlichen Parteien offengelegt werden.

Fondsmanager sollten Bestimmungen zur Verhinderung von Geldwäsche bzw. „Know your client-Regelungen“ für mögliche Anleger definieren und einhalten.Die Bestimmungen sollten die Anforderungen aller kontrollierten Gremien darlegen, welche mit der Verwaltung oder dem Management des Fonds zu tun haben (einschließlich Treuhänder und Verwalter).

Die Emission neuer Anteile eines geschlossenen Fonds basiert normalerweise entweder auf dem Nettoinventarwert (NAV) zum entsprechenden Zeitpunkt oder auf den Anschaffungskosten in Kombination mit einer Form von Ausgleichszahlung der Anleger, die nach dem ersten Closing des Fonds zeichnen.

Sollte der NAV-Ansatz verwendet werden, sollten die Fondsmanager:

• die zu zahlenden Ausgabeaufschläge ermitteln und ihre Berechnungsmethode darlegen;
• sicherstellen, dass der NAV auf einer aktuellen, unabhängigen Bewertung des zugrunde liegenden Immobilienvermögens basiert;
• alle besonderen Annahmen darlegen, die entweder vom Fondsmanager oder vom unabhängigen Gutachter bei der Berechnung des NAV verwendet werden.

Sollte der Anschaffungskostenansatz unter Berücksichtigung etwaiger Ausgleichszahlungen verwendet werden, sollten Fondsmanager eine Beispielrechnung zur Verfügung stellen, die es Neuanlegern ermöglicht die Berechnung des Ausgleichsbetrags nachzuvollziehen.

Fondsmanager sollten Anleger regelmäßig über den Rücknahmeprozess informieren, einschließlich Kündigungsfristen, Rücknahmezeitpunkte, Preisbestimmung und Zeitpunkte der Rückzahlungen.

Fondsmanager sollten sämtliche Rechte, den Rücknahmepreis in eigenem Ermessen zu bestimmen bzw. zugrundeliegende Annahmen von Dritten und die wesentlichen Bestandteile des Rücknahmepreises (z.B. Immobilienbewertung) erläutern und offenlegen. Anleger sollten umgehend über alle Änderungen an den üblicherweise angewandten Verfahren informiert werden, die das Ergebnis der Ausübung dieser Rechte sind.

Sämtliche Rechte des Fondsmanager Zahlungen von Rücknahmeerlösen aufzuschieben, sollten offengelegt werden. Sollten entsprechende Rechte wahrgenommen werden, sollten Fondsmanager dies Anteilseignern, die ihre Anteile zurückgeben, umgehend und unter Angabe von Gründen mitteilen.

Wenn der Fondsmanager von seinem Recht Gebrauch macht, eine Zahlung aufzuschieben oder den erwarteten Rücknahmepreis wesentlich zu ändern, sollten betroffene Anleger, die ihre Anteile zurückgeben wollen, das Recht haben, ihren Rücknahmeantrag innerhalb eines bestimmten Zeitraums zurückzuziehen.

Fondsmanager sollten Richtlinien zur Übertragungen von Anteilen am Sekundärmarkt entwickeln, in welchen darlegt wird, welche Faktoren bei der Prüfung von Rücknahmeanträgen berücksichtigt werden.

Bei offenen Investmentfonds sollten diese Richtlinien erläutern, wie die Gleichbehandlung aller Anleger sichergestellt wird, und wie mögliche Konflikte zwischen primären und sekundären Ausgaben behandelt werden.

Fondsmanager sollten Bestimmungen zur Verhinderung von Geldwäsche bzw. bezüglich „Know your client-Regelungen“ für potentielle Anleger definieren und einhalten. 

Die Bestimmungen sollten die Anforderungen aller kontrollierten Gremien darlegen, welche mit der Verwaltung oder dem Management des Fonds zu tun haben (einschließlich Treuhänder und Verwalter).

Der Fondsmanager sollte in den Fondsdokumenten angeben, ob eine Vertraulichkeitsvereinbarung für die Freigabe von Informationen an Dritte (inklusive potentielle Investoren, Platzierungsagenten und externe Handelsplattformen) erforderlich ist. Falls dies der Fall ist, sollte er eine solche Standardvertraulichkeitsvereinbarung für die Anleger zur Verfügung stellen.

Die Fondsvertragswerke sollten eine klare Definition eines “qualifizierten Anlegers” enthalten und alle Einschränkungen in Bezug auf Wohnort, Finanzkraft, Anlegertyp (z.B. Einschränkungen für Wettbewerber), Mindest- und Maximalbeteiligung darlegen.

Verlangen die gründenden Anleger Vorkaufsrechte von Anteilsinhabern, sollten diese auf einen bestimmten Zeitraum ab Zugang der Mitteilung begrenzt sein. Falls Anteilsinhaber ihre Rechte nicht geltend machen,

sollte der verkaufende Anteilsinhaber berechtigt sein, seine Anteile auf dem offenen Markt während eines vereinbarten Zeitraums und innerhalb einer vereinbarten Spanne des ursprünglichen Angebotspreises zu verkaufen.

Bereits bei Aufsetzung eines Fonds sollte der Entwurf einer Übertragungsvereinbarung bereitgestellt werden, welcher die Mindestzusicherungen und -garantien enthält, die von den entsprechenden Parteien verlangt werden können. Der Fondsmanager sollte sich angemessene Anpassungen vorbehalten.

Die Endfassung der Übertragungsvereinbarung sollte mit allen Parteien, einschließlich Käufer, verkaufendem Anteilseigner und Fondsmanager verhandelt werden.

Anleger sollten die Fondsvertragswerke und den Liquiditätsbericht sorgfältig prüfen, um sicherzustellen, dass beide Dokumente ihren Anforderungen entsprechen.

Der nicht geschäftsführende Manager, falls vorhanden, sollte die Entwicklung eines gerechten Preisgestaltungsverfahrens bei der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen sowie die Richtlinien für Sekundärmarkttransaktionen beaufsichtigen.

Fondsmanager sollten zeitnah Bericht über angewandte Liquiditätsverfahren ablegen, und dabei auch über die Anwendung der Richtlinien für Transaktionen am Sekundärmarkt berichten.

Diese Richtlinien sollten darlegen, welche Dienstleistungen der Fondsmanager bei Transaktionen am Sekundärmarkt erbringt, sowie alle Gebühren und Aufwendungen enthalten, die der Fondsmanager oder der Fonds diesbezüglich in Rechnung stellen können. Darüber hinaus sollten sie die Kommunikation zwischen Fondsmanager und Platzierungsbeauftragten, die für verkaufende Anteilseigner agieren, sowie zwischen Fondsmanager und externen Handelsplattformen definieren.

Der Fondsmanager sollte:

• sich stets bemühen mit jedem Anteilseigner zusammenzuarbeiten, der seine Anteile verkaufen will. Eine solche Vertretung durch den Manager sollte eindeutig geregelt werden und bezüglich jeglicher verbundenen Gebühren transparent agieren;
• regelmäßig Berichte für die Anleger erstellen, die sämtliche Informationen enthalten, die in 9.3.7. Anforderungen an die Berichterstattung angeführt sind;
• alle Anteilseigner zeitnah informieren, wenn er Kenntnis über verfügbare Objekte auf dem Sekundärmarkt erhält. Der Fondsmanager ist nicht verpflichtet, Einzelheiten zu Verkäufern bekannt zu geben.

Sollte der Fonds nicht mindestens vierteljährlich externe Bewertungen durchführen, sollte der Fondsmanager verpflichtet sein, alle Informationen offenzulegen, die ein Gutachter und andere Finanzberater, verkaufswillige Anteilseigner und/oder potentielle Anleger benötigen. Es eine Vertraulichkeitsvereinbarung aller Parteien liegt vor, die die Verwendung dieser Informationen einschränkt. Bestimmte Umstände berechtigen den Fondsmanager seine Zustimmung zu einer Übertragung zu verweigern. Diese umfassen möglicherweise:

• die Übertragung stellt einen Nachteil für den Steuerstatus des Fonds oder seiner Anleger dar;
• die Übertragung wirkt sich auf den gesetzlichen Status des Fonds aus;
• die Finanzkraft des vorgeschlagene Anteilsempfängers ist nach Meinung des Fondsmanagers unzureichend, um nicht eingezahlte Verpflichtungen zu erfüllen oder akzeptable Garantien zu bieten;
• der Anteilsempfänger ist nicht in der Lage, alle angemessenen Bestimmungen zur Verhinderung von Geldwäsche des Fondsmanagers einzuhalten;
• der vorgeschlagene Anteilsempfänger ist gemäß Definition kein „qualifizierter Anleger“.

Sollte der Fondsmanager Kenntnis von Informationen erhalten, die seiner Meinung nach ein Dokument oder eine Ankündigung im Wesentlichen ungenau, unvollständig oder irreführend machen oder dazu führen, dass Verpflichtungen der Fondsvertragswerke nicht eingehalten werden, kann der Manager verlangen, dass der verkaufende Anteilseigner die Ausgabe dieses Anstoß erregenden Dokuments oder der Ankündigung einstellt und/oder eine korrigierende Ankündigung macht.

Der verkaufende Anteilseigner sollte:

• unter Voraussetzung einer entsprechenden Einwilligung berechtigt sein, einem potentiellen Anleger, der von einem bestehenden Anleger oder seinem Berater vorgestellt wurde, Informationen aus dem letzten Jahres- und Zwischenbericht und dem SDDS mitzuteilen. Der Fondsmanager sollte von der Haftung für Ansprüche eines Dritten freigestellt sein, aber bei der Offenlegung von Informationen mit Anlegern kooperieren, um die Verifizierung sämtlicher Marketingunterlagen zu ermöglichen;
• den Fondsmanager von der Haftung für Kosten Dritter, welche dem Manager oder Fonds durch die Unterstützung einer Übertragungsanfrage entstehen, freistellen;
• den Fondsmanager und den Fonds von der Haftung für Kosten, die aus der Fehlinterpretation von Verkaufsdokumenten des Fonds entstehen, freistellen.

Der Fondsmanager sollte:

• alle Anteilseigner über die sein Angebot an Diensten zur Unterstützung von Sekundärmarkttransaktionen informieren, sowie als über jegliche verbundene Gebühren, die er diesbezüglich berechnet;
• die Richtlinien zur Übertragungen von Anteilen am Sekundärmarkt erläutern und hervorheben, welche Faktoren bei der Prüfung von Rücknahmeanträgen berücksichtigt werden. Bei offenen Investmentfonds sollten diese Richtlinien erklären, wie die Gleichbehandlung aller Anleger sichergestellt wird, und wie mögliche Konflikte zwischen primären und sekundären Ausgaben behandelt werden. Diese Dokumente sollten für bestehende und potenzielle Anleger jederzeit ohne verbundene Kosten verfügbar sein;
• potenziellen Anlegern angemessenen Zugang zu seinen Mitarbeitern gewähren, um Auskunft über die Strategie des Fonds zu geben und gegebenenfalls Zugang zu den Anlageobjekten gewähren, wobei die anfallenden Kosten zu tragen sind;
• den Verkäufer auf Antrag informieren, wenn ein potenzieller Anleger oder eine Gruppen potenzieller Anleger nicht als qualifiziert oder akzeptabel erachtet würden;
• auf Antrag eine Standardvertraulichkeitserklärung oder ggf. Inhalte einer, vom verkaufenden Anteilseigner erstellten, Vertraulichkeitserklärung zur Verfügung stellen. Der Fondsmanage sollte die Bedingungen einer solchen Vereinbarung in einem angemessenen Rahmen definieren;
• eine Erklärung zu den Bestimmungen über die Verhinderung von Geldwäsche bereithalten, welche alle von den neuen Anlegern und Übertragungsempfängern zu liefernden Informationen aufführt. Die Erklärung sollte eine vollständige Auflistung aller kontrollierenden Gremien enthalten, welche mit der Verwaltung oder dem Management des Fonds zu tun haben (einschließlich Treuhänder und Verwalter);
• alle Informationen über potenzielle Anleger vertraulich behandeln und nicht ohne Zustimmung Dritter offenlegen, es sei denn, er ist hierzu gesetzlich verpflichtet;
• • sicherstellen, dass das Verzeichnis der Anleger unverzüglich aktualisiert wird, sobald alle hierzu notwendigen Dokumente vorliegen.  

Die nicht geschäftsführenden Führungskräfte sollten:

• die Aktivitäten des Fondsmanagers im Zusammenhang mit Sekundärmarkttransaktionen beaufsichtigen um sicherzustellen, dass die gesetzlichen Bestimmungen sowie die Bestimmungen der Vertragswerke des Fonds eingehalten werden.

Der verkaufende Anteilseigner sollte:

• den Fondsmanager über seine Absicht, seine Beteiligung oder einen Teil seiner Beteiligung am Fonds zu veräußern, informieren;
• bevor er mit der Vermarkung einer Beteiligung am Fonds beginnt, die Fondsvertragswerke überprüfen, um sicherzustellen, dass er sich seiner Rechte und Pflichten voll bewusst ist;
• alle Einschränkungen des Verkaufs in den Gerichtsbarkeiten, in denen der Verkauf beabsichtigt ist, vollumfänglich überprüfen;
• gewährleisten, dass alle Berater, die in seinem Namen beauftragt wurden, als Platzierungsbeauftragte zu agieren, in dem Land, in dem der verkaufende Anteilseigner beabsichtigt, seine Beteiligung zu verkaufen, ordnungsgemäß autorisiert wurden, als solche zu handeln;gewährleisten, dass alle Berater, die in seinem Namen beauftragt wurden, als Platzierungsbeauftragte zu agieren, in dem Land, in dem der verkaufende Anteilseigner beabsichtigt, seine Beteiligung zu verkaufen, ordnungsgemäß autorisiert wurden, als solche zu handeln;
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• die Vermarktung seiner Beteiligung soweit wie möglich auf „qualifizierte Anleger“ gemäß der Definition in den Bestimmungen der Fondsvertragswerke beschränken;
• in allen öffentlichen Erklärungen zum Verkauf deutlich machen, dass er in seiner Eigenschaft als Anteilseigner spricht, und seine Kommentare nicht notwendigerweise die Ansichten oder Meinungen des Managers und anderer Anteilseigner wiederspiegeln.

Fondsmanager sollten den Umfang und die Laufzeit laufender Verbindlichkeiten in Verkaufsverträgen soweit wie möglich mindern, damit sämtliche dem Fonds zugrunde liegenden Gesellschaften so früh wie vernünftigerweise möglich abgewickelt werden können.

Fondsmanager müssen Anleger über sämtliche laufende Verbindlichkeiten informieren, die nach Veräußerung der Vermögenswerte noch bestehen und deren zeitliche Auswirkungen auf die endgültigen Abwicklung des Fonds darlegen. Die laufenden Verbindlichkeiten sollten als prozentualer Anteil an den Kapitalzusagen für jedes einzelne Projekt sowie aggregiert ausgewiesen werden.

Die Höhe des Kapitals, welches nach Ausschüttung an die Anleger vom Fondsmanager zurückgerufen werden kann, sollte möglichst gering gehalten werden. Dasselbe gilt für den Zeitraum, in dem Kapitalrückrufe zugelassen sind. Beides sollte in den Fondsunterlagen und Anlegerberichten eindeutig erläutert werden.

Fondsmanager müssen Anleger über die Höhe des zurückrufbaren Kapitals und dessen Gebrauch informieren.

Jegliche Anlagebeschränkungen für geschlossene Fonds sollten während der Liquidationsphase keine Anwendung mehr finden.

Die Fondsvertragswerke sollten die Rechte und Pflichten von Anteilseigentümern und des Fondsmanagers im Fall von Laufzeitverlängerungen des Fonds darlegen (z.B. Genehmigungsrechte der Anleger und Änderung der Anlageverwaltungsgebühren während einer Laufzeitverlängerung).

Wenn es im Ermessen des Fondsmanagers liegt, die Laufzeit des Fonds zu verlängern, sollte er im Jahresbericht und in den Zwischenberichten während der gesamten Fondslaufzeit berichten, ob er der Ansicht ist, dass eine solche Verlängerung notwendig sein wird.

Sollte der Fondsmanager beschließen, die Laufzeit des Fonds zu verlängern, sollte er die Gründe hierfür offenlegen, einschließlich des finanziellen Nutzens den Anleger durch die Verlängerung erwarten können.

Sollte der Fondsmanager die Fondslaufzeit mit Zustimmung der Anleger verlängern wollen, sollte der Fondsmanager den Anlegern folgende Informationen zur Verfügung stellen:

• Finanzanalyse der Auswirkungen von Liquidierungen, Gegenüberstellung der derzeitigen Situation und der Situation nach Verlängerung;
• vollständige Analyse der Folgen eines aufgeschobenen Exits (d.h. Fälligkeiten von Krediten, Absicherungsinstrumente, Bestimmungen bzgl. Kündigungen von Joint Ventures usw.);
• anfallende Kosten;
• überarbeiteter Geschäftsplan für die einzelnen Vermögenswerte;
• Bestätigung der Bestimmungen der Beauftragung des Fondsmanagers (einschließlich Gebühren) während der Laufzeitverlängerung. Es wird davon ausgegangen, dass die Gebühren für die Verlängerung neu verhandelt werden.

Der Fondsmanager sollte eine Laufzeitverlängerung vorschlagen, sobald sich andeutet, dass eine erforderlich sein könnte, in jedem Fall jedoch mindestens 12 Monate vor dem ursprünglich geplanten Datum des Laufzeitendes des Fonds.

Der Fondsmanager sollte Anlegern mindestens einen Zeitraum von acht Wochen gewähren, um die Vorschläge vor einer formellen Abstimmung zu prüfen.

In Quartals- und Jahresberichten an die Anleger sollte der Fondsmanager:

• die Risiken für den Fonds oder die Preisgestaltung des NAV des Fonds infolge von Liquiditätsereignissen darlegen. Die Liquiditätsereignissen sollten Kapitalzuflüsse, Rücknahmen und alle tatsächlichen oder potenziellen Verstöße gegen Kreditauflagen beinhalten.

Die Fondsmanager sollten alle Anleger über das Risiko informieren, dass ein beliebiger Anleger oder eine Gruppe von Anlegern, die von einem Entscheidungsträger/Berater kontrolliert wird, negative Kontrolle über wesentliche Entscheidungen des Fonds gewinnen könnte.