Guidelines

Wie wird die Vertraulichkeit im Rahmen der INREV-Richtlinien für Corporate Governance behandelt und wie gehen Sie mit dem Konflikt zwischen dem Schutz sensibler Informationen über Ihre Anleger und der Notwenigkeit zu vollkommener Transparenz um?

Die INREV-Branchenstandards berühren verschiedene Bereiche der Vertraulichkeit:

• Das Corporate-Governance-Modul: Grundsatz Nummer 7 befasst sich mit Vertraulichkeit und Grundsatz Nummer 5 mit Transparenz.
• Die Due-Diligence-Fragebögen (Due Diligence Questionnaires - DDQ) von INREV behandeln die Vertraulichkeit im Laufe von Assessment-Verfahren.
• INREV handhabt eine standardisierte Geheimhaltungsvereinbarung (Non-Disclosure Agreement - NDA), um die Vielzahl der unterschiedlichen NDAs zu ersetzen, die derzeit in der Branche verwendet werden.

Wenn man diese drei Quellen betrachtet, muss man sich fragen, welche Position die INREV-Standards einnehmen, um das Dilemma zwischen Vertraulichkeit und Transparenz im Rahmen von nicht börsennotierten Immobilienanlagevehikeln zu lösen.

Das Corporate-Governance-Modul stützt sich auf sieben Grundsätze. Grundsatz 5 befasst sich mit der Transparenz und setzt sich für den freien Informationsfluss zwischen allen beteiligten Parteien eines Anlagevehikels ein, um es den Anlegern zu ermöglichen, die Leistung des Vehikels und seine Konformität mit der Vehikelstrategie nachzuvollziehen. Die Best Practices für dieses Modul sehen sogar vor, dass die Bedingungen von individuellen Zusatzvereinbarungen allen Anlegern offenbart werden, um somit für vollkommene Transparenz zwischen den Anlegern zu sorgen.

Grundsatz 7 befasst sich mit der Vertraulichkeit und richtet sich hauptsächlich auf die vertrauliche Behandlung von wirtschaftlich sensiblen Informationen. Diese Informationen sollten geheim gehalten werden und nicht für die Öffentlichkeit zugänglich sein.

Offensichtlich widersprechen sich diese beiden Grundsätze teilweise. Das Corporate-Governance-Modul löst diesen Konflikt durch die Erklärung, dass die beiden Positionen immer gegeneinander abgewägt werden müssen und dass die Transparenz im Falle eines Konflikts grundsätzlich vorrangig behandelt wird. 

Neben dieser deutlichen Priorisierung erkennt INREV jedoch die Notwendigkeit zu vertraulichen Vereinbarungen unter bestimmten Bedingungen an und bietet dafür eine standardisierte Geheimhaltungsvereinbarung an. Eine verstärkte Standardisierung unter Anwendung eines Templates sorgt für einen effizienteren Ausgleich zwischen Vertraulichkeit und Transparenz. 

Die INREV-DDQs fordern Einschränkungen der Geheimhaltung des Managers bezüglich der Offenlegung von Informationen über die Due Diligence von potenziellen Kunden den aktuellen Anlegern gegenüber zu offenbaren.

Die praktischste Beschreibung darüber, wie die Grundsätze ausgelegt werden sollten, findet sich vermutlich in den Best Practices, die im Corporate-Governance-Assessment-Tool aufgeführt sind. Eine verantwortungsvolle Governance zeichnet sich dadurch aus, dass alle Anleger an dieselbe Geheimhaltungsklausel gebunden sind und dass diese Klausel sehr deutlich dargelegt wird, damit alle Anleger die Bedingungen kennen, unter denen sie das Vehikel zeichnen. Es ist entscheidend, dass die Bedingungen in den Marketingdokumenten des Vehikels aufgeführt sind, damit Anleger darüber Bescheid wissen, wenn sie ihre endgültige Investitionsentscheidung treffen. Die ungleiche Behandlung von Geheimhaltungsvereinbarungen wird lediglich als akzeptabel betrachtet und das vollständige Fehlen einer Geheimhaltungsvereinbarung gilt nur in Ausnahmesituationen als akzeptabel. 

Im Hinblick auf den Investmentmanager gilt es als Best Practice, Beschränkungen bezüglich der Geheimhaltung anzuwenden, die in den Anlegebedingungen festgelegt werden. Die Bedingungen sollten es potenziellen Anlegern ermöglichen, Informationen zu erhalten, ohne dafür zuerst eine Geheimhaltungsvereinbarung zu zeichnen. Ein Governance-Framework, das den letztgenannten Aspekt nicht berücksichtigt, ist nur dann akzeptabel, wenn der Manager außerordentliche Gründe dafür hat. Auch das vollständige Fehlen von Einschränkungen bezüglich der Geheimhaltung wird ausschließlich als akzeptable Corporate Governance betrachtet.

ZUSAMMENFASSUNG

Der oberste Grundsatz der Corporate-Governance-Richtlinien lautet, dass nicht öffentlich verfügbare Informationen im Zusammenhang mit dem Vehikel und den Interessen des Anlegers (Kunden) am Vehikel grundsätzlich vertraulich behandelt werden. 

Allerdings ergibt sich manchmal ein Konflikt zwischen der Notwendigkeit, die Geheimhaltung zu wahren und der Notwendigkeit, die Transparenz sicher zu stellen. Im Falle eines solchen Konflikts sollte die Erforderlichkeit der Transparenz Vorrang haben. In der Praxis könnte das folgendermaßen aussehen: 

• Es sollte ein freier Informationsfluss zwischen vorhandenen Anlegern und dem Fonds bestehen. Die Fondsdokumentation sollte eine beidseitig bindende Vertraulichkeitsverpflichtung enthalten.  
• Sollte eine geschäftliche Notwendigkeit dazu bestehen, die Informationen an Personen außerhalb der Anlegergruppe weiterzugeben, beispielsweise einem potenziellen neuen Anleger, der am Kauf einer Zweitposition interessiert ist, sollte der Fondsmanager in der Fondsdokumentation deutliche Angaben dazu finden, unter welchen Bedingungen und Umständen diese Informationen zur Verfügung gestellt werden dürfen. 
• Eine Bedingung könnte beispielsweise sein, dass der Anleger bestimmte Zulassungsqualifikationen für das Anlagevehikel erfüllt (z. B. Überprüfung des Mindestvermögens, Steuerposition etc.).
• Dann kann der Fondsmanager die vertraulichen Informationen weitergeben, vorausgesetzt, die externe Partei hat eine NDA diesbezüglich unterschrieben.

Wie sollte ein Fondsmanager die Anforderungen für Zwischen- und Jahresberichte umsetzen, wenn die Anleger vier detaillierte Quartals- oder zwei Halbjahresberichte erhalten?

Die INREV Berichterstattungsrichtlinien konzentrieren sich vornehmlich auf den Inhalt als auf das Format der Berichte an die Anleger.

Zahlreiche Fondsmanager erstellen drei oder vier Quartalsberichte oder einen Halbjahresbericht sowie einen umfassenderen Jahresbericht, der Kommentare und Erläuterung zum vergangenen Quartal/Halbjahr enthält. Die Zwischenberichte haben zwar meistens eine verkürzte Form, können aber im Ermessen des Fondsmanagers auch alle Offenlegungen enthalten, die in den Anforderungen für Jahresberichte aufgeführt sind. Die INREV Richtlinien für Berichterstattung enthalten die Mindestanforderungen an den Inhalt der Berichte.

Unter bestimmten Umständen erstellen die Fondsmanager für Anleger vier Quartalsberichte oder zwei Halbjahresberichte sowie einen separat vorgelegten Jahresabschluss. Wenn diese Zwischenberichte sämtliche Offenlegungen erfüllen, die in den INREV Anforderungen enthalten sind darf der dem Abschluss beigefügte Jahresbericht nur eine Zusammenfassung der in den detaillierten Zwischenberichten aufgeführten Informationen beinhalten.

Die Fondsunterlagen sollten detaillierte Angaben zu Bewertungsregularien und –verfahren, Wertermittlungsmethoden einschließlich der Methoden zur Bewertung schwierig zu bewertender Vermögenswerte sowie die Häufigkeit der Bewertung aller wesentlichen Aktiva und Passiva des Fonds enthalten.
 

Die Häufigkeit der NAV-Berechnung sollte in den Fondsunterlagen aufgeführt sein.
 

Die Anforderungen zur Berechnung des angepassten INREV NAVs sollten sowohl für offene als auch geschlossene Fonds angewendet werden. Dieser Abschnitt enthält direkte Verweise auf die IFRS Berechnung sowie bei Bedarf auf andere Berechnungen des beizulegenden Zeitwerts als Grundlage für die Berechnung der geforderten Anpassungen. Sollten andere Bilanzierungsvorschriften angewandt werden, können weitere Anpassungen an die IFRS Berechnung als Grundlage für die Bestimmung eines INREV NAV erforderlich sein. Außerdem wird auf die Auslegung des beizulegenden Zeitwerts und weitere Rechnungslegungsvorschriften eingegangen.
 

Zur Berechnung eines INREV NAV sollte ein gemäß IFRS berechneter NAV wie folgt angepasst werden:

Umbuchung bestimmter IFRS-Verbindlichkeiten als Bestandteil des INREV NAV:

a) Auswirkungen der Umbuchung von Aktionärsdarlehen und hybriden Kapitalinstrumenten (einschließlich Wandelanleihen), die langfristige Beteiligungen der Anteilsinhaber an einen Fonds darstellen.

Neben Eigenkapitalinvestitionen kann der Anleger sein Kapital in anderen Formen anlegen – z.B. über Aktionärsdarlehen und hybride Kapitalinstrumente wie Wandelanleihen. Die Struktur bestimmter Fonds beinhaltet eine Kombination aus Kapitalbeteiligungen und Aktionärsdarlehen.

Aktionärsdarlehen und hybride Kapitalinstrumente werden im Allgemeinen als Anteil der gesamten Beteiligung eines Anlegers am Fonds betrachtet. Sie sollten als Bestandteil des Eigenkapitals im INREV NAV berücksichtigt werden und als solcher umgebucht werden, wenn sie im Abschluss des Fonds nach IFRS als Verbindlichkeiten verbucht wurden. Der umzubuchende Betrag sollte dem Buchwert der Verbindlichkeiten im IFRS-Abschluss entsprechen.

Die Existenz derartiger Instrumente als Bestandteil der Kapitalstruktur eines Fonds bei dessen Auflegung oder von Aktionärsdarlehen, die gleichrangig zu ihrem Kapitalanteil sind und zu nicht marktgerechten Bedingungen vergeben wurden, sind unter anderem Hinweise darauf, dass diese Elemente als Bestandteil des INREV NAV umgebucht werden sollten.

Bei der Umbuchung sollten auch aufgelaufene Zinsen berücksichtigt werden, die ähnlich wie Dividenden behandelt werden.

b) Auswirkungen von als Verbindlichkeiten verbuchten Dividenden, die nicht ausgeschüttet wurden.

Unter bestimmten Umständen werden Dividenden als Verbindlichkeit verbucht, werden jedoch noch nicht rechtmäßig ausgeschüttet. Zur Bestimmung des INREV NAV sollten diese aufgelaufenen Dividenden zum NAV zurückgebucht werden.

Beizulegender Zeitwert von Aktiva und Passiva

c) Neubewertung von Anlageimmobilien zum beizulegenden Zeitwert.

Sollte ein Immobilienfonds Anlageimmobilien nach dem Anschaffungskostenmodell verbuchen, stellt diese Anpassung die Neubewertung der Anlageimmobilien zum beizulegenden Zeitwert gemäß der Fair Value- Prinzipien gemäß IAS 40 auf den NAV dar.

Die Auswirkungen der linearen Erfassung von Mietincentives, Mietgarantien, Versicherungsansprüchen (aufgrund von Schäden, Mietausfällen usw.) sollte bei der Bewertung einer Immobilie zum beizulegenden Zeitwert in Übereinstimmung mit IAS 40 und SIC 15 berücksichtigt werden, um sicherzustellen, dass kein Vermögenswert im NAV doppelt berücksichtigt wird.

d) Neubewertung selbst errichteter oder entwickelter Anlageimmobilien zum beizulegenden Zeitwert.

Sollte ein Immobilienfonds selbst errichtete oder entwickelte Anlageimmobilien nach dem Anschaffungskostenmodell verbuchen, stellt diese Anpassung die Neubewertung dieser zum beizulegenden Zeitwert gemäß der IAS 40 Fair Value- Prinzipien auf den NAV dar.

e) Neubewertung von zu Verkaufszwecken gehaltenen Anlageimmobilien zum beizulegenden Zeitwert.

Bestimmte Anlageimmobilien können zu Verkaufszwecken gehalten oder als Gruppe zum Verkauf gehaltener Vermögenswerte klassifiziert werden. Der Buchwert solcher Anlageimmobilien hängt von der gewählten Verbuchungsmethode gemäß IAS 40 (beizulegender Zeitwert oder Anschaffungskosten) ab.

Die Anpassung stellt die Neubewertung der zu Verkaufszwecken gehaltenen Anlageimmobilien, ausgehend von dem beizulegenden Zeitwert oder den Anschaffungskosten, zum Nettoveräußerungswert dar.

f) Neubewertung von im Rahmen von Finanzierungsleasing vermieteter Immobilien zum beizulegenden Zeitwert

Immobilien, die im Rahmen von Finanzierungsleasings vermietet werden, werden zunächst auf Netto-Anlagebasis bewertet und anschließend noch einmal auf Basis von Abschreibungen, die eine konstante Rendite widerspiegeln.

Die Anpassung stellt die Auswirkungen auf den NAV dar, die durch die Neubewertung der Forderung aus Finanzierungsleasings zum beizulegenden Zeitwert entstehen.

g) Neubewertung von Bestandsimmobilien zum beizulegenden Zeitwert

Zu Verkaufszwecken gehaltene und nach IAS 2 (Inventar) verbuchte Immobilien werden im Abschluss mit dem niedrigeren Wert aus entweder Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder Nettoveräußerungswert verbucht. Diese Anpassung stellt die Auswirkungen der Neubewertung dieser Immobilien zum Nettoveräußerungswert (beizulegender Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten) auf den NAV dar. Diese Anpassung sollte unter der Überschrift „Neubewertung von Bestandsimmobilien zum beizulegenden Zeitwert“ aufgeführt werden.

Sollte das wahrscheinliche Veräußerungsdatum länger als ein Jahr nach dem Datum der NAV-Berechnung liegen, sollten bei der Berechnung dieser Anpassung keine Veräußerungskosten vom beizulegenden Zeitwert abgezogen werden.

h) Neubewertung anderer Anlagen in Sachgüter zum beizulegenden Zeitwert

Gemäß IAS16 werden andere Anlagen in Sachgütern normalerweise zu ihren Anschaffungskosten verbucht. Diese Anpassung stellt die Auswirkungen der Neubewertung dieser Anlagen in Sachgüter zum beizulegenden Zeitwert in Übereinstimmung mit den Fair Value- Prinzipien gemäß IFRS 13 auf den NAV dar.

i) Neubewertung indirekter, nicht konsolidierter Anlagen zum beizulegenden Zeitwert

Indirekte Immobilienanlagen wie Anlagen in Gesellschaften und Joint Ventures werden gemäß IFRS unterschiedlich verbucht und haben unterschiedliche Buchwerte. Derartige Anlagen können zu ihren Anschaffungskosten, zum beizulegenden Zeitwert oder zum NAV bewertet werden.

Die Anpassung stellt die Auswirkungen der Neubewertung indirekter Anlagen zum beizulegenden Zeitwert auf den NAV dar, wenn diese noch nicht mit dem beizulegenden Zeitwert berücksichtigt wurden.

j) Neubewertung von finanziellen Aktiva und Passiva zum beizulegenden Zeitwert (einschließlich der Neubewertung von Schuldverschreibungen zum beizulegenden Zeitwert)

Darüber hinaus können im Rahmen der Rückzahlung von Bankverbindlichkeiten nach dem Verkauf von Immobilien Kosten für den Fonds entstehen. Auch diese Kosten werden, wie Veräußerungskosten, im Allgemeinen gemäß IFRS nicht abgebildet. Wenn innerhalb eines Jahres mit der Veräußerung einer Immobilie und daher auch mit der Rückzahlung der entsprechenden Bankschuld gerechnet wird, sollten im NAV die Kosten für die vorfristige Rückzahlung der Bankschuld berücksichtigt werden.

k) Neubewertung von Bauverträgen für Dritte zum beizulegenden Zeitwert.

Gemäß IAS11 werden Bauverträge für Dritte normalerweise entsprechend ihres Fertigstellungsstadiums verbucht. Die Anpassung stellt die Auswirkungen der Neubewertung von Bauverträgen für Dritte zum beizulegenden Zeitwert in Übereinstimmung mit den Fair Value-Prinzipien von IFRS 13 auf den NAV dar.

Anpassungen zur Berücksichtigung der Verteilung einmaliger Kosten

Wie im Folgenden näher beschrieben, sollten Einrichtungskosten und Anschaffungskosten kapitalisiert und abgeschrieben werden. Der Grund dieser Anpassung ist die Kosten über einen bestimmten Zeitraum zu verteilen und somit dessen Auswirkung auf die Performance auszugleichen. Darüber hinaus ist es ein einfacher Mechanismus, Kosten auf verschiedene Anlegergruppen, die zu verschiedenen Zeitpunkten Anteile am Fonds erwerben bzw. veräußern zu verteilen. In der Praxis gibt es noch wesentlich mehr Methoden die Fonds bezüglich der Preisermittlung oder der Bewertung anwenden. Einschließlich der Verwendung von Geld-Brief-Spannen auf der Basis fester Prozentsätze für die Bestimmung der Ausgabeaufschläge und Rücknahmeabschläge auf den ermittelten NAV; die Aktivierung und Abschreibung solcher Kosten über verschiedene Zeiträume; oder die Vernachlässigung solcher Kosten bei der NAV Berechnung.

Da der INREV NAV in erster Linie den Vergleich zwischen verschiedenen Fonds erleichtern soll, handelt es sich beim INREV Ansatz um eine einfache, jedoch standardisierte Methode. Wir weisen darauf hin, dass diese kapitalisierten Kosten bei jeder NAV-Berechnung mittels eines Impairment-Tests auf ihre Werthaltigkeit überprüft werden sollten um stets mit einen erzielbaren Betrag angesetzt zu sein. Da die Anpassungen für Einrichtungskosten bei der Berechnung des INREV NAV getrennt aufgeführt werden, können Anleger wählen, wie diese bei der Bewertung ihrer Anlagenanteile berücksichtigt werden.

l) Einrichtungskosten

Gemäß IFRS wird das Fondseinkommen unmittelbar nach Fondsauflegung durch die Einrichtungskosten vermindert. Die Einrichtungskosten sollten kapitalisiert und während der ersten fünf Jahre der Fondslaufzeit abgeschrieben werden.

Zweck der Aktivierung und Abschreibung von Einrichtungskosten ist es, die Dauer des wirtschaftlichen Nutzen für den Fonds besser widerzuspiegeln.

Wenn der angepasste NAV aufgrund von geänderten Marktbedingungen berechnet wird, durch die nicht damit gerechnet wird, dass die kapitalisierten Einrichtungskosten durch den Verkauf von Fondsanteilen ausgeglichen werden können sollten die Einrichtungskosten vor der Aktivierung und Abschreibung mittels eines Impairment-Tests auf ihre Werthaltigkeit überprüft werden. Einrichtungskosten sollten beispielsweise abgeschrieben werden, wenn die Liquidation des Fonds beschlossen wird oder die Anteilsinhaber nicht länger damit rechnen kann, den wirtschaftlichen Nutzen der kapitalisierten Aufwendungen zurückzuerlangen.

m) Anschaffungskosten

Bei der Ermittlung des beizusetzenden Zeitwertes werden die Anschaffungskosten einer Anlageimmobilie zum ersten Berechnungsdatum nach der Anschaffung effektiv von den Einnahmen abgezogen. Dies führt dazu, dass der beizulegende Zeitwert einer Immobilie bei späteren Ermittlungen und bei ansonsten unveränderten Rahmenbedingungen niedriger als der totale Kaufpreis der Immobilie ist.

Aufwendungen für die Anschaffung von Immobilien sollten während der ersten fünf Jahre nach der Anschaffung der Immobilie kapitalisiert und abgeschrieben werden.

Zweck der Aktivierung und Abschreibung von Anschaffungskosten ist es, die Dauer des wirtschaftlichen Nutzens dieser Kosten für den Fonds besser widerzuspiegeln.

Wenn der angepasste NAV aufgrund von geänderten Marktbedingungen berechnet wird auf Grund dessen damit gerechnet wird, dass die kapitalisierten Einrichtungskosten durch den Verkauf von Fondsanteilen nicht ausgeglichen werden können sollten die Einrichtungskosten bei Aktivierung und Abschreibung mittels eines Impairment-Tests auf ihre Werthaltigkeit überprüft werden.Wird eine Immobilie während der Abschreibungsdauer verkauft oder zu Verkaufszwecken gehalten, sollte der Restbetrag der kapitalisierten Anschaffungskosten für diese Immobilie in den Anschaffungskosten verbucht werden.

n) Vertragsgebühren

Eine Verbindlichkeit repräsentiert eine gegenwärtige Verpflichtung, die aus vergangenen Ereignissen entstanden ist. Nicht jede am Ende der Fondslaufzeit oder zu einem anderen Zeitpunkt der Fondslaufzeit zu zahlende Gebühr erfüllt diese Krieterien, um gemäß IFRS zum Bilanzstichtag als Rückstellung oder Verbindlichkeit verbucht zu werden.

Beispiele solcher Gebühren sind Performancegebühren, Veräußerungsgebühren oder Liquidationsgebühren, welche gegenwärtige Verpflichtungen aufgrund von Vertragsvereinbarungen darstellen.

Die meisten dieser Gebühren fallen normalerweise im Rahmen der IFRS-Rechnungslegungsvorschriften an. Diese Anpassung stellt die Summe der geschätzten fälligen Vertragsgebühren auf Basis des aktuellen NAV des Fonds dar, die nicht bereits im IFRS-gemäßen Abschluss erfasst wurden und bei denen es wahrscheinlich ist, dass sie anfallen. Um die Höhe der Anpassung zu bestimmen, sollte für die Bewertung (aber nicht unbedingt für die Erfassung) von Rückstellungen oder passiven latenten Elementen auf die IFRS-Normen Bezug genommen werden.

Die Berechnungsmethode sowie die Bestimmungen der zugrunde liegenden Verträge sollte offengelegt werden (oder es kann auf die Offenlegungen von nahestehenden Parteien Bezug genommen werden, in denen derartige Verträge und Bestimmungen erklärt werden).

Auswirkungen der erwarteten Art der Begleichung bei Verkauf / Abwicklung eines Fonds

o) Neubewertung von eingesparten Kosten des Käufers, z.B. Grunderwerbssteuern, zum beizulegenden Zeitwert.

Grunderwerbssteuern und Kosten des Käufers, die dem Käufer beim Erwerb einer Immobilie entstehen, werden gemäß IAS 40 von dem beizulegenden Zeitwert von Anlageimmobilien abgezogen.

Die Auswirkungen eines beabsichtigten Verkaufs von Immobilienfondsanteilen (anstelle eines direkten Verkaufs von Immobilien) sollte bei der Ermittlung der Höhe der abzugsfähigen Grunderwerbssteuern und Kosten des Käufers berücksichtigt werden, wenn davon ausgegangen wird, dass diese Einsparung beim Verkauf der Immobilie dem Verkäufer zugutekommen.

Die entsprechende Anpassung stellt die positiven Auswirkungen einer möglichen Reduzierung der Grunderwerbssteuern und Kosten des Käufers zugunsten des Verkäufers auf der Basis des erwarteten Verkaufs von Immobilienfondsanteilen auf den NAV dar.

Es sollte offengelegt werden, wie der Betrag, den der Fondsmanager aus beabsichtigten Veräußerungen zu erzielen erhofft, geschätzt wurde. Hierbei sollten sowohl die derzeitige Struktur des Fonds als auch die allgemeinen Marktbedingungen berücksichtigt werden.

p) Neubewertung latenter Steuern zum beizulegenden Zeitwert und steuerliche Auswirkungen von INREV NAV Anpassungen

Gemäß IFRS werden aktive und passive latente Steuern zum nominellen Regelsteuersatz bewertet. Ob zu erwarten ist, dass latente Steuern realisiert werden (zum Beispiel bei Anlageimmobilien durch den Verkauf von Anteilen anstatt einem direkten Verkauf von Immobilien), wird im Allgemeinen jedoch nicht berücksichtigt.

Die Anpassung stellt die Auswirkungen der Differenz zwischen dem gemäß IFRS ermittelten Betrag und der geschätzten latenten Steuer unter Berücksichtigung der erwarteten Art der Begleichung dar (d.h. es sollte zum Beispiel angegeben werden, welche Steuerstrukturen angewandt wurden bzw. die Art und Weise der Veräußerung, um die zu zahlenden Steuerlast zu reduzieren).

Die Steuerstruktur und Details zur Eigentumsstruktur der Immobilie sollten offengelegt werden. Ebenso die wesentlichen Annahmen und allgemeinen Parameter, die zur Schätzung der latenten Steuern für die einzelnen Länder verwendet wurden. Die Fondsunterlagen sollten außerdem darlegen von welchen Veräußerungen (ohne Berücksichtigung der geplanten Veräußerungsmethode) ausgegangen wird, welche Annahmen bezüglich der Steuersätze gemacht wurden und wie hoch die geschätzte maximale Höhe latenter Steuern ist.

Die Anpassung des Betrages der passiven latenten Steuern - die bei der Veräußerung von Immobilien anfallen - auf den beizulegenden Zeitwert wirkt sich möglicherweise wesentlich auf den INREV NAV aus. Da sich Steuerstrukturen von Fonds zu Fonds unterscheiden können, muss die Art der Berechnungsmethode für diese Anpassung sorgfältig gewählt werden. Die generelle Anpassung latenter Steuern erfordert weniger Ermessensentscheidungen und ist eher technischer Natur.

Diese Anpassung sollte jegliche steuerliche Folgen der INREV NAV-Anpassungen auf den NAV beinhalten.

Um den Geldzeitwert zu berücksichtigen werden latente Steuern - analog zu IFRS - nicht abgezinst

q) Auswirkungen von verbundenen Unternehmen mit negativem Eigenkapital (regresslos)

Der NAV eines Konsolidierungskreises kann gemäß IFRS die Netto-Schuldnerposition von verbundenen Unternehmen beinhalten. In der Praxis hat der Kreis jedoch bei Finanzierungen von verbundenen Unternehmen, welche für den Fonds regresslos sind, weder eine gesetzliche noch eine faktische Verpflichtung für die kumulierten Verluste aufzukommen.

Bei diesem Szenario sollte bei der Berechnung des INREV NAV eine Anpassung vorgenommen werden, um den Anteil an diesen verbundenen Unternehmen mit null oder einem angepassten negativen Betrag zu verbuchen, anstatt die Netto-Schuldnerposition in voller Höhe, auszuweisen. Dies setzt voraus, dass der Fonds nicht beabsichtigt und verpflichtet ist, die Verluste auszugleichen.

Die Anpassung stellt die positiven Auswirkungen der teilweisen oder vollständigen Wertberichtigung des negativen Eigenkapitals des spezifischen verbundenen Unternehmens dar. Wenn der Fonds den verbundenen Unternehmen Aktionärsdarlehen gewährt hat, sollten diese berücksichtigt werden.

Sonstige Anpassungen

r) ideeller Firmenwert / Goodwill

Bei der Übernahme eines Unternehmens oder einem Unternehmenszusammenschluss wird sich, im Zuge der Kaufpreisallokation, auf einen ideeller Firmenwert bzw. Goodwill geeinigt. Wesentlicher Bestandteil eines solchen Firmenwertes bei Immobilienfonds ist die Differenz der verbuchten latenten Steuern zuzüglich der Kosten des Käufers und dem wirtschaftlichen Wert, der diesen Positionen im tatsächlichen Kaufpreis zugeschrieben wird. Die Kosten des Käufers können durch ähnliche Positionen im IFRS-Abschluss ergänzt werden (spätere, beabsichtigte Exits werden bei dieser Methode im Allgemeinen nicht berücksichtigt). Ausgenommen aus dieser Anpassung sind die Bestandteile des Firmenwertes – Goodwills , die bereits während der Ermittlung eines NAVs gemäß IFRS abgeschrieben wurden.

s) Auswirkungen von Minderheitsbeteiligungen auf die oben genannten Anpassungen

Diese Anpassung stellt die Auswirkung der Verbuchung von Minderheitsbeteiligungen für alle oben genannten Anpassungen auf den NAV dar.
 

Berechnung des INREV NAV pro Fondsanteil und Berücksichtigung der Auswirkungen von Optionsausübung, Wandelanleihen und anderer Kapitalbeteiligungen

Der INREV NAV repräsentiert den wirtschaftlichen Wert der gesamten Anlagen aller Anleger als Gruppe. Zur Ableitung des NAV pro Fondsanteil sollten Fondsmanager alle Ansprüche der Anteilsinhaber oder potenziellen Anteilsinhaber (bei Optionen) berücksichtigen (z.B. Carried Interest, Performancegebühr, Vergütung des Fondsmanagers, verschiedene Anteilsklassen, NAV Wasserfallmodell, Optionsanteile usw.). Dies erfolgt, indem der gesamte INREV NAV des Fonds den einzelnen Anteilsklassen der Anleger zugewiesen und der Einzelwert der Anteile ermittelt wird.

Unter Umständen, z.B. wenn der Fonds Kapital aufgenommen und abgerufen hat, könnten es vorkommen, dass einige Anleger ihre Beiträge nicht in voller Höhe eingezahlt haben. Der INREV NAV pro Fondsanteil sollte die Auswirkungen von abgerufenem, jedoch nicht von eingezahltem Kapital berücksichtigen.
 

INREV NAV-Offenlegungsanforderungen

Im Zusammenhang mit der NAV-Berechnung sollten Fondsmanager folgende Informationen offengelegt warden:

• der Abgleich des NAV nach Rechnungslegung mit dem INREV NAV sollte in Übereinstimmung mit der Richtlinie NAV03 erfolgen und dargelegt werden;

Die Fondsmanager sollten zugrundeliegende Schätzungen und Berechnungsmethoden erläutern, um Anleger in die Lage zu versetzen, die Bestandteile der Anpassung des NAV nach Rechnungslegung und die des INREV NAVs nachzuvollziehen. Die Erläuterungen zum Abgleich sollten wesentliche Annahmen, angewandte Methoden und insbesondere Folgendes beschreiben:

• die Grundlage für die Umbuchung bestimmter Aktionärsdarlehen oder hybrider Kapitalinstrumente als Bestandteil des Kapitals;
• die Grundlage für die Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts der Anlageimmobilien, von Fonds errichteten oder entwickelten Anlageimmobilien, im Rahmen von Finanzierungsleasing vermietete Immobilien, zu Verkaufszwecken gehaltene Anlageimmobilien und im Bestand gehaltene Immobilien;
• die Grundlage der Bewertung anderer Anlagen in Immobilienvermögen;
• die Grundlage für die Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts indirekter, nicht konsolidierter Anlagen;
• Details der Berechnungsmethode des beizulegenden Zeitwerts der finanziellen Aktiva und Passiva;
• die Bewertungsgrundlage des beizulegenden Zeitwerts von Bauverträgen mit Dritten;
• die Bewertungsgrundlage des beizulegenden Zeitwerts von Vertragsgebühren;
• Einzelheiten der Annahmen, die zur Schätzung des beizulegenden Zeitwerts latenter Steuern und der steuerlichen Auswirkungen der INREV NAV-Anpassungen herangezogen wurden. Eine derartige Offenlegung beinhaltet einen Überblick über die Steuerstrukturen, einschließlich Einzelheiten zur Immobilieneigentumsstruktur, wesentlicher Annahmen und allgemeiner Parameter, die zur Schätzung der latenten Steuern einzelner Länder verwendet wurden, den - unter ausschließlicher Zugrundelegung von Veräußerungen von Vermögenswerten (d.h., ohne Berücksichtigung der geplanten Veräußerungsmethode) - geschätzte, maximale Betrag latenter Steuern und die verwendeten, approximativen Steuersätze;
• Gründe für Anpassungen des Buchwertes von verbundenen Unternehmen mit negativem Eigenkapital (regresslos);
• Gemäß IFRS werden die Aufwendungen des Verkäufers beim Verkauf einer Immobilie bei der Bestimmung des beizulegenden Zeitwertes von Anlageimmobilien nicht berücksichtigt. Gemäß IFRS ist keine Anpassung erforderlich, um eine Regelung in Hinblick auf derartige Kosten in die INREV Richtlinien aufzunehmen, es sei denn, die Immobilien werden zu Verkaufszwecken gehalten. Der Fondsmanager sollte die Höhe der Veräußerungskosten, die wahrscheinlich bei der Veräußerung von Immobilien entstehen, sowie die beabsichtigte Veräußerungsmethode unter Zugrundelegung einer Veräußerung ohne Zwang und im aktuellen Marktumfeld schätzen und offenlegen.
• • Einrichtungskosten – Ggf. Beschreibung der Minderung und Gründe für Verbuchung, Beschreibung der Gründe für Abweichungen vom fünfjährigen Abschreibungszeitraum;
• set-up costs - Description of the reasons for departure from the five year amortisation period if applicable;
• acquisition expenses - Description of impairment and reasons for booking if applicable;
• Anschaffungskosten – Ggf. Beschreibung der Minderung und Gründe für die Verbuchung, Beschreibung der Gründe für Abweichungen vom fünfjährigen Abschreibungszeitraum.

Aus welchem Grund werden bei der Bestimmung des INREV NAV Anpassungen vorgenommen, um Einrichtungs- und Anschaffungskosten zu aktivieren und über fünf Jahre abzuschreiben? Führen diese Anpassungen nicht zu einem unnötig erhöhten NAV des betrachteten Unternehmens, wenn das Immobilienportfolio bei der NAV-Berechnung bereits zu seinem beizulegenden Zeitwert bewertet wurde?

Ursprünglich war das Hauptziel des INREV NAV den Vergleich von Fondsperformance innerhalb einer Peer Group zu erleichtern sowie die Fondsanteile zu Zwecken der Rechnungslegung auf Anlegerebene zu bewerten.

Im Rahmen des ursprünglichen INREV NAV-Projekts 2007 wurde nach verschiedenen Workshops, Befragungen und dem White Paper-Prozess beschlossen, dass es nur einen INREV NAV für offene und geschlossene Fonds geben soll, um Vergleichbarkeit zu gewährleisten. Es wurde darauf hingewiesen, dass das vorgeschlagene Verfahren bestimmter Anpassungen bei einigen Fondstypen zu einer inkorrekten Methodik führt. Bei der Performancemessung unterschiedlicher Fondstypen (wie man sie beispielsweise im INREV INDEX findet), würde die Vergleichbarkeit jedoch verbessert werden, wenn alle Fonds einheitliche Anpassungen vornehmen.

Der ursprüngliche Grund für die Aktivierung und Abschreibung von Anschaffungskosten war es, die Dauer des wirtschaftlichen Nutzens dieser Kosten für den Fonds besser widerzuspiegeln. Dies gilt sowohl für die Performancemessung als auch für die Anlagenbewertung.

Auslöser hierfür war erstens, dass Einrichtungskosten gemäß IFRS unmittelbar nach Beginn/Auflegung eines Fonds von den Einnahmen abgezogen werden. Und zweitens, dass die Anschaffungskosten für Anlageimmobilien gemäß Fair Value-Modell bei der Berechnung des beizulegenden Zeitwerts zum ersten Berechnungsdatum nach der Anschaffung effektiv von den Einnahmen abgezogen werden. Dies ergibt die sogenannte J-Kurve.

Performancemessung

INREV wollte aufgrund der Ergebnisse der Analyse von 2007 einen angepassten NAV zur Performancemessung verwenden, um die negativen Effekte der J-Kurve zu mindern (zur Anwendung im INREV-Index). Werden bei der Performancemessung verschiedene Fondstypen mit verschiedenen Auflegungsjahren verglichen oder in einem Index zusammengefasst, hätte die einmalige Berücksichtigung von Einrichtungs- und Anschaffungskosten in dem ersten Fondsjahr (Akquisitionsphase) eine unterdurchschnittliche Performance des jeweiligen Fonds zur Folge. Bis zur Veräußerung würde der Fonds den Benchmark dann leichter übertreffen können, da die Auswirkungen der J-Kurve bei neuen Fonds die Gesamtperformance des Benchmark drücken würde. Während der Veräußerungsphase wiederum, würde die Performance eines Fonds generell hinter dem Benchmark zurückbleiben, da die einmaligen Auswirkungen von Veräußerungskosten sich negativ auf die Performance der einzelnen Fonds niederschlagen würden.

Bewertung von Anteilen an Investmentfonds

Durch die Abschreibung von Einrichtungs- und Anschaffungskosten kann der sogenannte J-Curve-Effekt bei der Bewertung von Fondsanteilen vermieden werden. Einige Anleger ziehen den angepassten NAV zur Anlagenbewertung heran, während andere Anleger ihre Investments während der ersten drei Jahre zu Anschaffungskosten verbuchten und den IFRS NAV erst anwenden, nachdem dieser aufgrund des Wertzuwachses der Immobilien über den ursprünglichen Anschaffungskosten lag.

Weiterhin wird darauf hingewiesen, dass einige Anleger die Ansicht vertreten, dass derartige Aufwendungen Teil des eigentlichen Anlagenwertes seien. Die Kosten werden direkt getragen, um Rendite aus den Mieteinnahmen bzw. indirekte Rendite aus Wertsteigerung bei Fondsliquidierung zu erzielen. Diese Renditen fließen während der gesamten Haltedauer einer Anlage an den Anleger zurück.
 

As described in module 4 of the INREV guidelines, INREV’s objective in establishing these guidelines is to provide managers with guidance on how to calculate and disclose an INREV NAV in financial reports of non-listed European real estate vehicles. This should lead to transparency and comparability of the performance of different types of vehicles.

One of the purposes of reporting is to present investors with information relevant to the performance and valuation of their investment. The NAV derived from generally accepted accounting principles (GAAP), including IFRS, does not necessarily fulfil this objective. The INREV guidelines have therefore been prepared to provide an industry specific framework to enable managers to calculate a more meaningful adjusted NAV.

For the sake of clarity, all of the adjustments presented in the guidelines are based on IFRS. However, IFRS also offer some options and INREV adjustments may differ based on the selected option (i.e: cost versus fair value). Consequently, the guidelines are describing all the adjustments which should be done in order to compute an INREV NAV.

Taking this into consideration, it is not mandatory to first calculate an IFRS NAV, adjustments can be applied directly to the chosen GAAP as long as the fund manager clearly understands the purpose of the adjustments and amends the adjustments accordingly.

If the adjustments are performed correctly, the INREV NAV should be the same whatever the initial starting point GAAP was.
 

How can fund managers and investors access their own materiality and disclose this?

Calculating INREV NAV, the question might arise if a certain suggested INREV NAV adjustment would have a material impact on the total INREV NAV.

The reason might be that a fund manager has to take some effort to collect, assess, calculate and evaluate all data and information that is needed to come to a correct INREV NAV Adjustment with sufficient disclosure.

Expecting only immaterial effects and considering the cost-benefit-ratio fund managers might want to decide not to include a certain adjustment.

INREV does not feel to be in the position to determine an accepted amount or % of materiality for INREV NAV Adjustments since materiality level could be different for each vehicle, fund manager, investor or other user of the INREV NAV (for example indices).

Guidance on Materiality can be found in the International Standard on Auditing (ISA) 320: Materiality in Planning and Performing an Audit.
 

Financial reporting frameworks often discuss the concept of materiality in the context of the preparation and presentation of financial statements. Although the topic is approached in different terms, it is generally explained that:

• Misstatements, including omissions, are considered to be material if they, individually or in the aggregate, could reasonably be expected to influence the economic decisions of users taken on the basis of the financial statements;
• Judgments about materiality are made in light of surrounding circumstances, and are affected by the size or nature of a misstatement, or a combination of both; and
• Judgments about matters that are material to users of the financial statements are based on a consideration of the common financial information needs of users as a group. The possible effect of misstatements on specific individual users, whose needs may vary widely, is not considered.

Determining materiality involves the exercise of professional judgment. A percentage is often applied to a chosen benchmark as a starting point in determining materiality for the financial statements/INREV NAV as a whole.

In the case of a regulated vehicle, the determination of materiality for the financial statements/adjusted NAV, INREV NAV as a whole (and, if applicable, materiality level or levels for particular classes of transactions, account balances, INREV NAV adjustments or disclosures) is/might therefore be influenced by law, regulation or other authority.

Based on circumstances a fund manager could assess if there is a need for a materiality. The materiality could be used to decide not to include certain adjustments.

Since assessing materiality levels might be a complex exercise, INREV recommends to request the auditor of the vehicle what the specific materiality is that he is using for the audit of the financial statements as a whole.

If a fund manager for what so ever reason does not want to include one or more adjustments, the impact on the total INREV NAV should be assessed as a whole. Leaving out one or more individual immaterial adjustments can sum up to a total material error

Further guidance on determining materiality can be found on the website of www.ifac.org.

If the fund manager decided not to include an adjustment, since he expects that leaving out that adjustment should not have a material effect on the INREV NAV in total, proper disclose should be provided.

The fund manager shall include in the disclosure notes to the INREV NAV calculation sufficient background of his decision and the following amounts and the factors considered in their determination:

1. Which adjustments are not included as a result of materiality;
2. What the rational is for not included these adjustments;
3. A statement that in the opinion of the fund manager not including the(se) adjustment(s) does not have a material effect on the INREV NAV as a whole;
4. If applicable, the materiality level or levels for particular classes of transactions, account balances, INREV NAV adjustments or disclosures

VERNI Real Estate S.A. - and notes

The Balance sheet and Profit and Loss account of VERNI Real Estate S.A. are prepared according to IFRS accounting principles.

The Balance sheet and Profit and Loss account of VERNI Real Estate S.A. are prepared according to IFRS accounting principles.

Accounting principle IFRS

Current and deferred income tax

The tax expense for the period comprises current and deferred tax. Tax is recognised in the income statement, except to the extent that it relates to items recognised directly in other comprehensive income or equity - in which case, the tax is also recognised in other comprehensive income or equity.  

The current income tax charge is calculated on the basis of the tax laws enacted or substantively enacted at the date of the statement of financial position in the countries where the Group operates. Management periodically evaluates positions taken in tax returns with respect to situations in which applicable tax regulation is subject to interpretation, and establishes provisions where appropriate on the basis of amounts expected to be paid to the tax authorities.

Deferred income tax is provided in full, using the liability method, on temporary differences arising between the tax bases of assets and liabilities and their carrying amounts in the consolidated financial statements. However, deferred income tax is not accounted for if it arises from initial recognition of an asset or liability in a transaction other than a business combination that at the time of the transaction affects neither accounting nor taxable profit or loss. Deferred income tax is determined using tax rates (and laws) that have been enacted or substantially enacted by the date of the statement of financial position and are expected to apply when the related deferred income tax asset is realised or the deferred income tax liability is settled.

Deferred income tax assets are recognised to the extent that it is probable that future taxable profit will be available against which the temporary differences can be utilised.

The carrying value of the Group’s investment property is assumed to be realised by sale at the end of use. The capital gains tax rate applied is that which would apply on a direct sale of the property recorded in the consolidated statement of financial position regardless of whether the Group would structure the sale via the disposal of the subsidiary holding the asset, to which a different tax rate may apply. The deferred tax is then calculated based on the respective temporary differences and tax consequences arising from recovery through sale.

Deferred income tax assets and liabilities are offset when there is a legally enforceable right to offset current tax assets against current tax liabilities and when the deferred income taxes assets and liabilities relate to income taxes levied by the same taxation authority on either the same taxable entity or different taxable entities where there is an intention to settle the balances on a net basis.

Initial recognition exemption

DTL should be recognized for all taxable temporary differences, except when DTL arises from [IAS12.R15]:

1. The initial recognition of goodwill or;
2. The initial recognition of an asset or liability in a transaction which:
   - is not a business combination and
   - at the time of the transaction, affects neither accounting profit nor taxable profit (tax loss)

No deferred tax liability should then be recognised because of the initial recognition exemption rule.

INREV NAV principle on deferred taxes

(Revaluation to fair value of deferred taxes and tax effect of INREV NAV adjustments)

Revaluation to fair value of deferred taxes and tax effect of INREV NAV adjustments Under IFRS, deferred tax assets and liabilities are measured at the nominal statutory tax rate.  

The manner in which the vehicle expects to realise deferred tax (for example, for investment properties through share sales rather than direct property sales) is generally not taken into consideration.   

The adjustment represents the impact on the NAV of the difference between the amount determined in accordance with IFRS and the estimate of deferred tax which takes into account the expected manner of settlement (i.e., when tax structures and the intended method of disposals or settlement of assets and liabilities have been applied to reduce the actual tax liability).  

Disclosures should include an overview of the tax structure including, for instance, details of the property ownership structure, key assumptions and broad parameters used for estimating deferred taxes for each country, the maximum deferred tax amount estimated assuming only asset sales (i.e., without taking into account the intended method of disposal) and the approximate tax rates used.

It is possible that the estimate of the amount of the adjustment required to bring the deferred tax liability related to property disposals to fair value could have a large impact on the INREV NAV. Since tax structures may differ from vehicle to vehicle, significant judgement is required and the mechanics of the calculation methodology for this adjustment may vary from vehicle to vehicle. Other components of the overall deferred tax adjustment require less judgement and are more mechanical in nature.  

This adjustment should include a full assessment of the tax impact on NAV of INREV NAV adjustments.

As with IFRS, deferred tax balances are not discounted to take into account time value of money.

• A fund is structured that it has 6 properties in different countries.
• These are held via 4 SPV's.

[1] Due to initial recognition exemption (FV at acquisition 45,000,000)

Revaluation to fair value of deferred taxes and tax effect of INREV NAV adjustments

[2], [3] Due to the fact that this is a property deal
 

Wie wird diese Anpassung berechnet? Ist es angemessen, sie als festen Prozentsatz (z.B. 50 %) der passiven latenten Steuern zu berechnen, die für den Fonds gemäß IFRS bzw. den lokalen Bilanzierungsvorschriften auf Portfoliobasis oder einer anderen, aggregierten Basis ermittelt wurde?

Hinter dieser Anpassung steckt die Überlegung, dass passive latente Steuern gemäß IFRS (und vielen anderen Bilanzierungsvorschriften) zum nominellen Regelsteuersatz bewertet werden. Die Art wie der Fonds latente Steuern zu begleichen beabsichtigt, wird im Allgemeinen jedoch nicht berücksichtigt. Daher ist eine auf dieser Basis berechnete Rückstellung nicht unbedingt repräsentativ für den beizulegenden Zeitwert der passiven latenten Steuern (d.h. für die bei Veräußerung der Immobilien tatsächlich anfallenden Beträge).

Die Anpassung des beizulegenden Zeitwerts sollte auf Basis der zu erwarteten Art der Begleichung von Fall zu Fall bewertet werden.

Bei jedem Vermögenswert sollte daher die wahrscheinlichste Form der Veräußerung (direkter Immobilienverkauf oder Verkauf von Anteilen – Asset oder Share Deal) angenommen werden. Weiterhin sollte die Steuerstruktur des Vermögenswertes sowie die Marktbedingungen zum Datum der Berechnung in Betracht gezogen werden. Annahmen zu Änderungen der Veräußerungsmethode auf Grund von Änderungen des Marktumfeldes werden für die INREV NAV Berechnung hingegen als zu subjektiv betrachtet. Es sollte sich jedoch an der Vorgehensweise vorausgegangener Veräußerungen orientiert werden. Der beizulegende Zeitwert der passiven latenten Steuern wird dann in Übereinstimmung mit der vorausgesetzten Art der Begleichung sowie den auf die Transaktion anwendbaren Steuersätzen berechnet. IFRS lässt nur die Verwendung von Steuersätzen zu, die zum Bilanzstichtag gesetzlich beschlossen wurden, während die INREV NAV Methode auch Steuersätze berücksichtigt, die nach dem Bilanzstichtag gesetzlich beschlossen wurden.

Die Anpassung sieht außerdem vor wahrscheinlich gewährte Nachlässe auf den Verkaufspreis zu berücksichtigen. Solche können durch die Veräußerung von Immobilien oder durch die Übertragung von Anteilen entstehen. Anteilsverkäufe des Immobilienfonds können beispielsweise steuerbefreit sein oder nur einem sehr geringen Steuersatz unterliegen. Bei der Berechnung des Verkaufspreises sollte dann jedoch ein Abzug für den latenten Kapitalgewinn innerhalb des Immobilienfonds erfolgen. Dieser Betrag sollte bei der Berechnung der INREV NAV Anpassung zusätzlich zu der Steuerlast der Veräußerung berücksichtigt werden.

Auf dieser Grundlage ist die Heranziehung eines festen Prozentsatzes, wie oben beschrieben, nicht angemessen. Es sei denn, er repräsentiert eine angemessene Schätzung der erforderlichen Anpassungen der passiven latenten Steuern aller einzelnen Vermögenswerte des Immobilienportfolios.

Es muss unbedingt sichergestellt werden, dass die Anpassung nicht bereits ganz oder teilweise während der Bilanzierung gemäß IFRS/lokalen Bilanzierungsvorschriften enthalten ist. Dies würde bedeuten, dass die passiven latenten Steuern doppelt berücksichtigt würden. Des Weiteren sollte darauf geachtet werden, dass bei der Bewertung von Immobilien keine doppelte Berücksichtigung dieser Anpassung und der INREV Anpassung von Grunderwerbssteuern erfolgt. Im Zweifel sollten Grunderwerbssteuern bei der Berechnung der Anpassung für latente Steuern nicht berücksichtigt werden.

Aufgrund der Subjektivität und Komplexität dieser Berechnung wird empfohlen, dass Fondsmanager einen formellen, internen Ablauf festlegen und diesen Ablauf regelmäßig überprüfen (z.B. im Hinblick auf Änderungen in der Steuergesetzgebung und den Marktbedingungen). Die Fondsberichte sollten Informationen zu der generellen Steuer- und Eigentumsstruktur des Finds enthalten; wesentliche Annahmen und allgemeine Parameter einzelner Länder darlegen; sowie den maximalen Steuersatz auf traditioneller Basis (d.h., ohne Steuerstrukturen) und den approximativen Steuersatz in Prozent offenlegen.
 

Wie wird diese Anpassung berechnet? Ist es angemessen, sie als festen Prozentsatz (z.B. 50 %) der Grunderwerbssteuer des Fonds gemäß IFRS bzw. den lokalen Bilanzierungsvorschriften zu berechnen?

Die Berechnung der Anpassung der abzugsfähigen Grunderwerbssteuer (und anderer Kosten für den Käufer) bei der Immobilienbewertung sollte von Fall zu Fall erfolgen.

 Die Anpassung des beizulegenden Zeitwerts sollte auf Basis der zu erwarteten Art der Begleichung von Fall zu Fall bewertet werden. Bei jedem Vermögenswert sollte daher die wahrscheinlichste Form der Veräußerung (direkter Immobilienverkauf oder Verkauf von Anteilen – Asset oder Share Deal) angenommen werden. Weiterhin sollte die Steuerstruktur des Vermögenswertes sowie die Marktbedingungen zum Datum der Berechnung in Betracht gezogen werden. Annahmen zu Änderungen der Veräußerungsmethode auf Grund von Änderungen des Marktumfeldes werden für die INREV NAV Berechnung hingegen als zu subjektiv betrachtet. Es sollte sich jedoch an der Vorgehensweise vorausgegangener Veräußerungen und der vereinbarten Verteilung der Steuerlast zwischen Käufer und Verkäufer orientiert werden. Die Gründe hierfür sind die gleichen, wie bei der Berechnung der Anpassung der passiven latenten Steuern. Würde die vorausgesetzte Veräußerungsmethode zu einer Reduzierung der Grunderwerbssteuern (den Kosten des Käufers) im Rahmen der Immobilienbewertung zum beizulegenden Zeitwert führen, erfolgt eine entsprechende Anpassung bei der INREV NAV Ermittlung. Um eine doppelte Erfassung zu vermeiden, sollte eine Anpassung allerdings nur dann erfolgen, wenn sie noch nicht Bestandteil der ursprünglichen Immobilienbewertung war.

 Aus diesem Grund ist es bei der Berechnung der Anpassung wichtig, Grunderwerbssteuern und weitere Kosten des Käufers als einzelne Komponenten zu betrachten. Eine Minderung ist möglicherweise nicht bei allen Komponenten gleichermaßen angemessen. So kann eine Anteilsveräußerung beispielsweise zu niedrigeren Grunderwerbssteuern führen, jedoch eine Erhöhung der weiteren Kosten des Käufers zur Folge haben. So fallen beispielsweise höhere Rechtskosten und Due Diligence Gebühren an. Demzufolge ist ein fest angesetzter Prozentsatz, wie oben beschrieben, nicht angemessen. Es sei denn, er repräsentiert eine angemessene Schätzung der erforderlichen Anpassungen der Grunderwerbssteuer und sonstiger Kosten des Käufers für alle einzelnen Vermögenswerte des Immobilienportfolios.

 Aufgrund der Subjektivität und Komplexität dieser Berechnung wird empfohlen, dass Fondsmanager einen formellen, internen Ablauf festlegen und diesen Ablauf regelmäßig überprüfen (z.B. im Hinblick auf Änderungen in der Steuergesetzgebung und den Marktbedingungen). Die Fondsberichte sollten jegliche Informationen enthalten, um die Berechnung der Anpassung und die zugrunde gelegten Annahmen nachvollziehbar zu machen. Außerdem sollte der Fondsmanager darlegen, wie er beabsichtigt den Mehrwert innerhalb der aktuellen Fondsstruktur und dem derzeitigen Marktumfeld zu nutzen.
 

Wie sollten die INREV Richtlinien bei der Bewertung der Anlage einer Gesellschaft in ein verbundenes Unternehmen/Joint Venture angewendet werden, das im Abschluss der Gesellschaft nach IFRS/den lokalen Bilanzierungsvorschriften erfasst ist (Verwendung der Equity-Methode oder der proportionalen Konsolidierung)?

Die Annäherung an den beizulegenden Zeitwert der Beteiligungen an verbundenen Unternehmen/Joint Ventures sollte so sorgfältig wie möglich erfolgen. Je nach Anlagenart gibt es bezüglich der Bewertung eine Hierarchie von Methoden:

1.   Wird die Anlage an einem aktiven Markt notiert, sollte der beizulegende Zeitwert mit Hilfe des zum Berechnungsdatum notierten Kurses berechnet werden;

2.   Bei Anlagen mit einem Rücknahmerecht zu einem vertraglich festgelegten NAV, sollte dieser zur Bewertung der Position verwendet werden. Unabhängig von der Übereinstimmung dessen mit den INREV Richtlinien;

3.   Handelt es sich bei der Anlage um einen geschlossenen Fond oder eine Struktur ähnlicher Art und gibt es keinen festen Rücknahmepreis oder notierten Preis, sollte der beizulegende Zeitwert der Position in Übereinstimmung mit den INREV Richtlinien bestimmt werden;

4.   Sind nicht genügend Informationen verfügbar, um den INREV NAV der Anlage zu ermitteln, sollte eine andere Bewertungsmethode verwendet werden. Beispielsweise kann eine Annäherung durch den Vergleich mit kürzlich erfolgten Transaktionen erfolgen.
 

Sollte bei der INREV NAV-Ermittlung ein Portfolioauf- oder -abschlag berücksichtigt werden, wenn beispielsweise der Bericht des unabhängigen Gutachters einen solchen avisiert?

Laut den INREV Richtlinien sollte ein Portfolioauf/-abschlag nicht bei der Berechnung des INREV NAVs berücksichtigt werden. Ebenso sollte er keine Anwendung bei der Immobilienbewertung zum beizulegenden Zeitwert finden. Es wird dennoch empfohlen, derartige Auf- oder Abschläge getrennt offenzulegen.
 

Ist es richtig, dass bei offenen Fonds der beizulegende Zeitwert von zu Absicherungszwecken gehaltenen Derivaten nicht ermittelt zu werden muss, da ihr Wert bei Fälligkeit null betragen sollte?

Sowohl bei geschlossenen als auch bei offenen Fonds sollte der INREV NAV alle zu Absicherungszwecken gehaltenen Derivate zu ihrem beizulegenden Zeitwert widerspiegeln.
 

Die Vehikeldokumentation sollte eine Erklärung des Konformitätsgrads mit diesem Modul und eine Erklärung der Gebühren- und Ausgabenkennzahlen enthalten, die der Manager den Anlegern offenlegen sollte.

Gebühren und Ausgaben sollten in Übereinstimmung mit den Grundlagen von INREV-NAV und INREV-GAV erfasst werden.
 

Gebühren sind Kosten, die dem Vehikel für Leistungen des Managers berechnet werden. Auslagen sind Kosten, die externe Serviceanbieter dem Vehikel in Rechnung stellen. Gebühren, die der Manager den Anlegern direkt in Rechnung stellt, werden nicht berücksichtigt. Ausgenommen davon sind Gebühren für Dienstleistungen, die für das Vehikel erbracht wurden.
 

Wenn eine einzige Gebühr für mehrere Tätigkeiten berechnet wird, müssen die einzelnen Posten aufgeführt, der korrekten Kostenkategorie zugewiesen und angemessen offengelegt werden.
 

Einmal im Jahr sollte eine historische Gesamtkostenquote einschließlich und abzüglich der Performancegebühren sowohl auf Grundlage des zeitgewichteten durchschnittlichen INREV-GAV als auch auf Basis des zeitgewichteten durchschnittlichen INREV-NAV des Vehikels für ein Jahr vorgelegt werden.

Die Gesamtkostenquote wird als Prozentsatz des zeitgewichteten durchschnittlichen INREV-NAV ausgedrückt. Allerdings erschwert der Fremdfinanzierungsanteil eines Vehikels die Vergleichbarkeit der Leistungskennzahl, wenn diese auf dem NAV basiert. Deswegen wird dieser auch als Prozentsatz des INREV-GAV ausgedrückt.

Die Komponenten des Zählers umfassen die Gebühren und Ausgaben des Vehikels für den Berichtszeitraum, wie unten definiert.

Einige Gebühren, die vom Manager erhoben werden, wie unter anderem Gebühren auf Objektebene, sollten nicht in die Berechnung der Gesamtkostenquote einbezogen werden, obwohl sie einen Teil der Immobilienkostenquote ausmachen (siehe unten). Wenn der Manager eine einzige Gebühr für die Immobilien- und Vehikel-Managementtätigkeiten in Rechnung stellt, sollte diese in ihre konstitutiven Elemente gesplittet werden.

Die Gesamtkostenquote sollte aufgrund von unterschiedlichen strukturellen Ausschüttungsmethoden sowohl einschließlich als auch abzüglich der Performancegebühren offengelegt und jede Berechnung einzeln aufgeführt werden.

Die Formeln für die Gesamtkostenquote sind folgendermaßen:

Die Gesamtkostenquote ist ein historischer oder ein „aktueller“ Wert auf Grundlage von Daten, die jährlich veröffentlicht werden. Demzufolge können neu aufgelegte Vehikel keine historische Gesamtkostenquote haben.
 

Einmal im Jahr sollte eine historische Immobilienkostenquote auf Grundlage des zeitgewichteten durchschnittlichen INREV-GAV des Vehikels für ein Jahr vorgelegt werden.

Während die Gesamtkostenquote sich auf die Betriebskosten zu Lasten des Vehikels bezieht, erfasst die Immobilienkostenquote ausschließlich Kosten im Zusammenhang mit dem Management des Immobilienvermögens. Die Immobilienkostenquote beinhaltet die objektspezifischen Auslagen, die unten aufgeführt sind.

Der Zähler sollte die Gebühren und Auslagen im Zusammenhang mit der Verwaltung der Immobilien beinhalten, während der Nenner dem zeitgewichteten durchschnittlichen INREV-GAV entspricht.

Die Formel für die Immobilienkostenquote ist folgendermaßen:

Zukunftsbezogene Quoten und Indikatoren sind sinnvolle Angaben in der Vehikeldokumentation. Allerdings sind sie „theoretisch“, da sie auf geschätzten Ausgaben, erwarteten Vermögenswerten und Annahmen, wie Wachstumsrate, Vehikellaufzeit und Steuerstrukturierung basieren. Die Auflagen für zukunftsbezogene Gebühren- und Ausgabenkennzahlen bei der Vehikelauflegung werden weiter unten beschrieben. Sobald das Vehikel seine Tätigkeiten aufgenommen hat, sollten keine zukunftsbezogenen Indikatoren mehr erforderlich sein, da ab diesem Zeitpunkt historische Indikatoren auf Basis von historischen Daten verfügbar sein sollten.
 

In der Dokumentation sollte für das erste Jahr, in dem sich das Vehikel voraussichtlich stabilisiert hat, eine zukunftsbezogene Gesamtkostenquote sowohl auf Grundlage des zeitgewichteten durchschnittlichen INREV-GAV als auch auf Basis des zeitgewichteten durchschnittlichen INREV-NAV vorgelegt werden. Diese Indikatoren sollten anhand derselben Methodologie berechnet werden wie die historische Gesamtkostenquote, auch wenn sich diese auf Schätzwerte stützen.

Die zukunftsbezogene Gesamtkostenquote wird nach Abzug der Performancegebühren berechnet, sodass alle Vehikelausgaben, wie unten aufgeführt, berücksichtigt werden.
 

Bei der zukunftsbezogenen Gesamtkostenquote sollten die Schätzwerte offengelegt werden, die für die Berechnung dieses Indikators verwendet wurden.
 

In der Dokumentation sollte für das erste Jahr, in dem sich das Vehikel voraussichtlich stabilisiert hat, eine zukunftsbezogene Immobilienkostenquote auf Grundlage des zeitgewichteten durchschnittlichen INREV-GAV vorgelegt werden. Diese sollte anhand derselben Methodologie berechnet werden wie die historische Immobilienkostenquote, auch wenn sie sich auf Schätzwerte stützt.
 

Bei der zukunftsbezogenen Immobilienkostenquote sollten die Schätzwerte offengelegt werden, die für die Berechnung dieses Indikators verwendet wurden.
 

Gebühren- und Ausgaben sollten für die Berechnung der INREV-Gebühren- und Ausgabenkennzahlen einheitlich klassifiziert werden.

Sie sollten folgendermaßen klassifiziert werden:

Die in der Gesamtkostenquote enthaltene Vehikelgebühren umfassen:

• Vermögensverwaltungsgebühren (bestimmte Services);
• Fondsverwaltungsgebühren;
• Performancegebühren (einschließlich Gewinnbeteiligung);
• Auflösungsgebühren.

​​In der Gesamtkostenquote enthaltene Vehikelkosten umfassen:

• Prüfungskosten;
• Bankgebühren;
• Depotkosten;
• Dead-Deal-Kosten;
• Sonstige/verschiedene Vehikelkosten;
• Sonstige Kosten für professionelle Dienstleistungen;
• Kosten der Transferstelle;
• Bewertungskosten;
• Verwaltungskosten des Vehikels;
• Auflagekosten des Vehikels (Amortisierung über den Zeitraum).

Die Kosten, die unter die Kategorie besondere Zwecke des Vehikels (Special Purpose Vehicles - SPVs) fallen und in der Holdingstruktur über der Erwerbsstruktur angesiedelt sind, sind in den Vehikelausgaben enthalten. Kosten dieser Art, die dem Erwerbsvehikel in Rechnung gestellt werden, sollten ebenfalls in diese Kategorie fallen.

In der Immobilienkostenquote (REER) enthaltene Immobiliengebühren können direkt der Verwaltung und dem Unterhalt spezifischer Immobilien zugerechnet werden. Diese Gebühren enthalten:

• Vermögensverwaltungsgebühren (bestimmte, nicht in der Gesamtkostenquote enthaltene Services);
• Interne Leasingprovisionen;
• Immobilienakquisitionsgebühren (Amortisierung über den Zeitraum);
• Immobilienverwaltungsgebühren.

In der Immobilienkostenquote (REER) enthaltene Immobilienausgaben können direkt der Verwaltung und dem Unterhalt spezifischer Immobilien zugerechnet werden. Diese Ausgaben enthalten:

• Externe Leasingprovisionen;
• Immobilienakquisitionskosten (Amortisierung über den Zeitraum);
• Sonstige/verschiedene Sachkosten;
• Immobilienversicherungskosten;
• Immobilienverwaltungsgebühren;
• Reparatur- und Instandhaltungskosten;
• Steuern auf Immobiliengeschäfte;
• Energieversorgungskosten (nicht umlagefähiger Anteil).

Gebühren und Ausgaben, die nicht unter die Gesamtkostenquote und die Immobilienkostenquote fallen, enthalten:

• Latente Steuern auf Immobiliengeschäfte
• Entwicklungskosten;
• Veräußerungskosten;
• Anpassung des beizulegenden Zeitwerts;
• Finanzierungskosten;
• Finanzierungsgebühren, die von Managern erhoben werden;
• Gewinn/Verlust durch Wechselkursschwankungen;
• Gewinn/Verlust durch Anlageveräußerung;
• Geschäftswertabschreibung;
• Verminderung des Geschäftswerts;
• Verluste durch Veräußerung von Tochterunternehmen;
• Zahlungen im Zusammenhang mit Finanzderivaten;
• Projektmanagementgebühren;
• Rückstellungen und Wertberichtigungen;
• Forderungen Abschreibungskosten;
• Mietfreie Zeit/Preisnachlässe;
• Wertpapierabwicklungsgebühren;
• Verlustanteile von Partnern und Joint Ventures;
• Steuern auf Immobiliengeschäfte;
• Aufzinsung von Rückstellungen und Auswirkungen von Änderung von Diskontierungssätzen auf Rückstellungen.

Die konstitutiven Elemente der Kennzahlen sollten jährlich offengelegt werden.

Die folgenden Anmerkungen erläutern die Komponenten der einzelnen Gebühren- und Ausgabenkennzahlen und sollten im Zusammenhang mit den Klassifizierungen gelesen werden, die in der Gebühren- und Kostenmatrix angeführt werden.

A.    Einschließlich Vehikelgebühren und -ausgaben
B.    Einschließlich Vehikelgebühren und -ausgaben sowie sämtliche Performancegebühren, die entweder bezahlt, abgegrenzt oder als potenzielle Verbindlichkeit ausgewiesen wurden und im INREV-NAV und dem INREV-GAV enthalten sind.
C.    Einschließlich Immobiliengebühren und -kosten
 

Außerdem sollten alle vom Manager erhobenen Gebühren sowie die Tätigkeit, auf die sie sich beziehen, deutlich ausgewiesen werden. Jedes Jahr sollte eine Offenlegungstabelle vorgelegt werden, in der eine Analyse aller Komponenten der Gebühren (einschließlich aller Elemente der Performancegebühren) enthalten ist, die der Manager oder mit dem Manager liierte oder verbundene Parteien für die Verwaltung des Vehikels erheben.

Die in dieser Tabelle aufgeführten Gebühren sollten in der Finanzaufstellung für den betreffenden Berichterstattungszeitraum gemäß den Buchhaltungskonventionen erfasst werden, die vom Vehikel gehandhabt werden.

How should distributions that consist of performance or management fees, such as carried interest, be allocated to the TER and the REER?

INREV Guidelines require the computation of the fee and expense metrics. The Guidelines describe any fees, carried interest and distributions that are typically borne by vehicles. The list of costs does not include fees that are paid directly to equity holders such as distributions to the general partner that consist of performance or management fees.

Distributions that consist of performance or management fees, such as carried interests, should be captured as costs of the vehicle in the context of the TER.

> German version

Wie sollten Ausschüttungen für Performance- oder Managementgebühren, wie beispielsweise Gewinnbeteiligungen, im Rahmen der Gesamtkostenquote und der Immobilienkostenquote verrechnet werden?

Die INREV-Richtlinien schreiben die Berechnung der Gebühren- und Ausgabenkennzahlen vor. Die Richtlinien beschreiben alle Gebühren, Gewinnbeteiligungen und Ausschüttungen, die normalerweise zu Lasten eines Vehikels gehen. Die Ausgabenliste umfasst keine Gebühren, die direkt an die Anteilseigner gezahlt werden, wie beispielsweise Ausschüttungen an den Komplementär, die aus Performance- oder Managementgebühren bestehen.

Ausschüttungen für Performance- oder Managementgebühren, wie beispielsweise Gewinnbeteiligungen, sollten als Vehikelkosten im Rahmen der Gesamtkostenquote erfasst werden.

Einige Vehikel beschäftigen Mitarbeiter. Die damit verbundenen Personalkosten sind auf Grundlage der Tätigkeit der Mitarbeiter zu verrechnen.

Löhne und damit verbundene Kosten für Mitarbeiter, die sich mit Immobilienthemen befassen, sollten beispielsweise mit den Immobilienkosten verrechnet und deswegen in die Immobilienkostenquote aufgenommen werden.

Wie sollten die Gebühren- und Ausgabenkennzahlen bestimmt werden, wenn ein Fondsmanager vierteljährliche Quoten offenlegen möchte?

Die INREV-Richtlinien schreiben die Berechnung der Gebühren- und Ausgabenkennzahlen auf Jahresbasis vor. Fondsmanager können den Anlegern allerdings vierteljährliche Quoten zur Verfügung stellen. Die INREV-Richtlinien empfehlen keine Methode zur Berechnung der vierteljährlichen Quote.

Trotzdem können Fondsmanager den Anlegern vierteljährliche Gebühren- und Ausgabenkennzahlen vorlegen. Diese Methode sollte mit der Methode vereinbar sein, die für die Gebühren- und Ausgabenkennzahlen in den Jahresberichten angewandt wird, besonders im Hinblick auf die Klassifizierung der Kosten und die Berechnungsmethode.

Vierteljährliche Kennzahlen sollten auf einer Vier-Quartals-Basis offengelegt werden.

Die Berichterstattung des Fondsmanagers dem Anleger gegenüber sollte transparent sein und die angewendete Methode sowie die finanziellen Annahmen deutlich erklären.

Ein Fondsmanager ist auch dann dazu verpflichtet, die jährlichen Kennzahlen im Jahresbericht offenzulegen, wenn vierteljährliche Quoten offenlegt werden, um die Auflagen der Gebühren- und Ausgabenkennzahlen zu erfüllen.

Die Vertragswerke und Vermarktungsunterlagen des Fonds sollten die Liquiditätsrechte, die Anleger unter normalen sowie unter außerordentlichen Umständen wahrnehmen können, darstellen und erläutern. Darüber hinaus sollten sie die Exit-Strategie und die bestehenden Rücknahmevereinbarungen detailliert darlegen.

Die Fondsunterlagen sollten einen Liquiditätsbericht enthalten, der erläutert, wie Anleger bei verschiedenen Liquiditätsereignissen, einschließlich der Ausgabe neuer Anteile, der Rücknahme von Anteilen, Übertragungen durch Transaktionen am Sekundärmarkt und Exit-Situationen, behandelt werden.

Die Berichterstattung sollte während der gesamten Fondslaufzeit überprüft und aktualisiert werden und sowohl bestehenden als auch potenziellen Anlegern zur Verfügung gestellt werden.

Die Fondsvertragswerke sollten alle Risikofaktoren im Zusammenhang mit der Fondsliquidität beinhalten. Dabei sollte analysiert werden, wie sich diese Risikofaktoren auf die Investoren des Fonds auswirken, in dem Fall, dass der Manager von seinen Rechten Zahlungen auszusetzen oder Auszahlungspreise anzupassen Gebrauch macht. Bei offenen Fonds sollte außerdem das Risiko, dass der Fonds seine soptimale Investitionsgröße nicht erreicht, erläutert und verbundene Auswirkungen auf die Portfoliostruktur und und die Liquidität des Fonds beschrieben werden.

Bei jeder Zeichnungsvereinbarung, die Anleger beim Erwerb von Anteilen unterzeichnen, sollten sie bestätigen, dass sie die Liquiditätsbeschränkungen in den Fondsunterlagen gelesen und verstanden haben, wobei die Liquiditätsbeschränkungen klar und verständlich formuliert sein sollten.

Bei offenen Fonds sollte der Zyklus der unabhängigen Bewertungen den Ausgabe- und Rücknahmedaten von Fondsanteilen entsprechen.

Ein solches Verfahren trägt dazu bei, sicherzustellen, dass alle Anleger gerecht behandelt werden.
 

Alle Anpassungen an der vom Fondsmanager angewendeten Bewertungsgrundlage, die sich auf Zeichnungs- oder Rücknahmepreise von Anteilen auswirkt, sowie die Gründe für eine solche Anpassung sollten allen Anlegern offengelegt werden.

Das Preisfestsetzungsverfahren für die Emission neuer Anteile sollte unter Berücksichtigung lokaler Gesetze und Vorschriften für alle Anleger gerecht sowie klar und eindeutig sein.
 

Neuemissionen sollten auf einem Preis basieren, der mit Hilfe einer aktuellen, unabhängigen Bewertung der zugrunde liegenden Immobilienwerte und aller anderen Aktiva und Passiva des Fonds bestimmt wurde. 

Jegliche zugrunde gelegten besonderen Annahmen des Fondsmanagers oder des unabhängigen Gutachters sollten sämtlichen Parteien offengelegt werden.

Fondsmanager sollten Bestimmungen zur Verhinderung von Geldwäsche bzw. „Know your client-Regelungen“ für mögliche Anleger definieren und einhalten.Die Bestimmungen sollten die Anforderungen aller kontrollierten Gremien darlegen, welche mit der Verwaltung oder dem Management des Fonds zu tun haben (einschließlich Treuhänder und Verwalter).
 

Die Emission neuer Anteile eines geschlossenen Fonds basiert normalerweise entweder auf dem Nettoinventarwert (NAV) zum entsprechenden Zeitpunkt oder auf den Anschaffungskosten in Kombination mit einer Form von Ausgleichszahlung der Anleger, die nach dem ersten Closing des Fonds zeichnen.

Sollte der NAV-Ansatz verwendet werden, sollten die Fondsmanager:

• die zu zahlenden Ausgabeaufschläge ermitteln und ihre Berechnungsmethode darlegen;
• sicherstellen, dass der NAV auf einer aktuellen, unabhängigen Bewertung des zugrunde liegenden Immobilienvermögens basiert;
• alle besonderen Annahmen darlegen, die entweder vom Fondsmanager oder vom unabhängigen Gutachter bei der Berechnung des NAV verwendet werden.

Sollte der Anschaffungskostenansatz unter Berücksichtigung etwaiger Ausgleichszahlungen verwendet werden, sollten Fondsmanager eine Beispielrechnung zur Verfügung stellen, die es Neuanlegern ermöglicht die Berechnung des Ausgleichsbetrags nachzuvollziehen.

Fondsmanager sollten Anleger regelmäßig über den Rücknahmeprozess informieren, einschließlich Kündigungsfristen, Rücknahmezeitpunkte, Preisbestimmung und Zeitpunkte der Rückzahlungen.
 

Fondsmanager sollten sämtliche Rechte, den Rücknahmepreis in eigenem Ermessen zu bestimmen bzw. zugrundeliegende Annahmen von Dritten und die wesentlichen Bestandteile des Rücknahmepreises (z.B. Immobilienbewertung) erläutern und offenlegen. Anleger sollten umgehend über alle Änderungen an den üblicherweise angewandten Verfahren informiert werden, die das Ergebnis der Ausübung dieser Rechte sind.
 

Sämtliche Rechte des Fondsmanager Zahlungen von Rücknahmeerlösen aufzuschieben, sollten offengelegt werden. Sollten entsprechende Rechte wahrgenommen werden, sollten Fondsmanager dies Anteilseignern, die ihre Anteile zurückgeben, umgehend und unter Angabe von Gründen mitteilen.
 

Wenn der Fondsmanager von seinem Recht Gebrauch macht, eine Zahlung aufzuschieben oder den erwarteten Rücknahmepreis wesentlich zu ändern, sollten betroffene Anleger, die ihre Anteile zurückgeben wollen, das Recht haben, ihren Rücknahmeantrag innerhalb eines bestimmten Zeitraums zurückzuziehen.
 

Fondsmanager sollten Richtlinien zur Übertragungen von Anteilen am Sekundärmarkt entwickeln, in welchen darlegt wird, welche Faktoren bei der Prüfung von Rücknahmeanträgen berücksichtigt werden.

Bei offenen Investmentfonds sollten diese Richtlinien erläutern, wie die Gleichbehandlung aller Anleger sichergestellt wird, und wie mögliche Konflikte zwischen primären und sekundären Ausgaben behandelt werden.

Fondsmanager sollten Bestimmungen zur Verhinderung von Geldwäsche bzw. bezüglich „Know your client-Regelungen“ für potentielle Anleger definieren und einhalten. 

Die Bestimmungen sollten die Anforderungen aller kontrollierten Gremien darlegen, welche mit der Verwaltung oder dem Management des Fonds zu tun haben (einschließlich Treuhänder und Verwalter).

Der Fondsmanager sollte in den Fondsdokumenten angeben, ob eine Vertraulichkeitsvereinbarung für die Freigabe von Informationen an Dritte (inklusive potentielle Investoren, Platzierungsagenten und externe Handelsplattformen) erforderlich ist. Falls dies der Fall ist, sollte er eine solche Standardvertraulichkeitsvereinbarung für die Anleger zur Verfügung stellen.

Die Fondsvertragswerke sollten eine klare Definition eines “qualifizierten Anlegers” enthalten und alle Einschränkungen in Bezug auf Wohnort, Finanzkraft, Anlegertyp (z.B. Einschränkungen für Wettbewerber), Mindest- und Maximalbeteiligung darlegen.

Verlangen die gründenden Anleger Vorkaufsrechte von Anteilsinhabern, sollten diese auf einen bestimmten Zeitraum ab Zugang der Mitteilung begrenzt sein. Falls Anteilsinhaber ihre Rechte nicht geltend machen,

sollte der verkaufende Anteilsinhaber berechtigt sein, seine Anteile auf dem offenen Markt während eines vereinbarten Zeitraums und innerhalb einer vereinbarten Spanne des ursprünglichen Angebotspreises zu verkaufen.

Bereits bei Aufsetzung eines Fonds sollte der Entwurf einer Übertragungsvereinbarung bereitgestellt werden, welcher die Mindestzusicherungen und -garantien enthält, die von den entsprechenden Parteien verlangt werden können. Der Fondsmanager sollte sich angemessene Anpassungen vorbehalten.

Die Endfassung der Übertragungsvereinbarung sollte mit allen Parteien, einschließlich Käufer, verkaufendem Anteilseigner und Fondsmanager verhandelt werden.

Anleger sollten die Fondsvertragswerke und den Liquiditätsbericht sorgfältig prüfen, um sicherzustellen, dass beide Dokumente ihren Anforderungen entsprechen.

Der nicht geschäftsführende Manager, falls vorhanden, sollte die Entwicklung eines gerechten Preisgestaltungsverfahrens bei der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen sowie die Richtlinien für Sekundärmarkttransaktionen beaufsichtigen.

Fondsmanager sollten zeitnah Bericht über angewandte Liquiditätsverfahren ablegen, und dabei auch über die Anwendung der Richtlinien für Transaktionen am Sekundärmarkt berichten.

Diese Richtlinien sollten darlegen, welche Dienstleistungen der Fondsmanager bei Transaktionen am Sekundärmarkt erbringt, sowie alle Gebühren und Aufwendungen enthalten, die der Fondsmanager oder der Fonds diesbezüglich in Rechnung stellen können. Darüber hinaus sollten sie die Kommunikation zwischen Fondsmanager und Platzierungsbeauftragten, die für verkaufende Anteilseigner agieren, sowie zwischen Fondsmanager und externen Handelsplattformen definieren.

Der Fondsmanager sollte:

• sich stets bemühen mit jedem Anteilseigner zusammenzuarbeiten, der seine Anteile verkaufen will. Eine solche Vertretung durch den Manager sollte eindeutig geregelt werden und bezüglich jeglicher verbundenen Gebühren transparent agieren;
• regelmäßig Berichte für die Anleger erstellen, die sämtliche Informationen enthalten, die in 9.3.7. Anforderungen an die Berichterstattung angeführt sind;
• alle Anteilseigner zeitnah informieren, wenn er Kenntnis über verfügbare Objekte auf dem Sekundärmarkt erhält. Der Fondsmanager ist nicht verpflichtet, Einzelheiten zu Verkäufern bekannt zu geben.

Sollte der Fonds nicht mindestens vierteljährlich externe Bewertungen durchführen, sollte der Fondsmanager verpflichtet sein, alle Informationen offenzulegen, die ein Gutachter und andere Finanzberater, verkaufswillige Anteilseigner und/oder potentielle Anleger benötigen. Es eine Vertraulichkeitsvereinbarung aller Parteien liegt vor, die die Verwendung dieser Informationen einschränkt. Bestimmte Umstände berechtigen den Fondsmanager seine Zustimmung zu einer Übertragung zu verweigern. Diese umfassen möglicherweise:

• die Übertragung stellt einen Nachteil für den Steuerstatus des Fonds oder seiner Anleger dar;
• die Übertragung wirkt sich auf den gesetzlichen Status des Fonds aus;
• die Finanzkraft des vorgeschlagene Anteilsempfängers ist nach Meinung des Fondsmanagers unzureichend, um nicht eingezahlte Verpflichtungen zu erfüllen oder akzeptable Garantien zu bieten;
• der Anteilsempfänger ist nicht in der Lage, alle angemessenen Bestimmungen zur Verhinderung von Geldwäsche des Fondsmanagers einzuhalten;
• der vorgeschlagene Anteilsempfänger ist gemäß Definition kein „qualifizierter Anleger“.

Sollte der Fondsmanager Kenntnis von Informationen erhalten, die seiner Meinung nach ein Dokument oder eine Ankündigung im Wesentlichen ungenau, unvollständig oder irreführend machen oder dazu führen, dass Verpflichtungen der Fondsvertragswerke nicht eingehalten werden, kann der Manager verlangen, dass der verkaufende Anteilseigner die Ausgabe dieses Anstoß erregenden Dokuments oder der Ankündigung einstellt und/oder eine korrigierende Ankündigung macht.

Der verkaufende Anteilseigner sollte:

• unter Voraussetzung einer entsprechenden Einwilligung berechtigt sein, einem potentiellen Anleger, der von einem bestehenden Anleger oder seinem Berater vorgestellt wurde, Informationen aus dem letzten Jahres- und Zwischenbericht und dem SDDS mitzuteilen. Der Fondsmanager sollte von der Haftung für Ansprüche eines Dritten freigestellt sein, aber bei der Offenlegung von Informationen mit Anlegern kooperieren, um die Verifizierung sämtlicher Marketingunterlagen zu ermöglichen;
• den Fondsmanager von der Haftung für Kosten Dritter, welche dem Manager oder Fonds durch die Unterstützung einer Übertragungsanfrage entstehen, freistellen;
• den Fondsmanager und den Fonds von der Haftung für Kosten, die aus der Fehlinterpretation von Verkaufsdokumenten des Fonds entstehen, freistellen.

Der Fondsmanager sollte:

• alle Anteilseigner über die sein Angebot an Diensten zur Unterstützung von Sekundärmarkttransaktionen informieren, sowie als über jegliche verbundene Gebühren, die er diesbezüglich berechnet;
• die Richtlinien zur Übertragungen von Anteilen am Sekundärmarkt erläutern und hervorheben, welche Faktoren bei der Prüfung von Rücknahmeanträgen berücksichtigt werden. Bei offenen Investmentfonds sollten diese Richtlinien erklären, wie die Gleichbehandlung aller Anleger sichergestellt wird, und wie mögliche Konflikte zwischen primären und sekundären Ausgaben behandelt werden. Diese Dokumente sollten für bestehende und potenzielle Anleger jederzeit ohne verbundene Kosten verfügbar sein;
• potenziellen Anlegern angemessenen Zugang zu seinen Mitarbeitern gewähren, um Auskunft über die Strategie des Fonds zu geben und gegebenenfalls Zugang zu den Anlageobjekten gewähren, wobei die anfallenden Kosten zu tragen sind;
• den Verkäufer auf Antrag informieren, wenn ein potenzieller Anleger oder eine Gruppen potenzieller Anleger nicht als qualifiziert oder akzeptabel erachtet würden;
• auf Antrag eine Standardvertraulichkeitserklärung oder ggf. Inhalte einer, vom verkaufenden Anteilseigner erstellten, Vertraulichkeitserklärung zur Verfügung stellen. Der Fondsmanage sollte die Bedingungen einer solchen Vereinbarung in einem angemessenen Rahmen definieren;
• eine Erklärung zu den Bestimmungen über die Verhinderung von Geldwäsche bereithalten, welche alle von den neuen Anlegern und Übertragungsempfängern zu liefernden Informationen aufführt. Die Erklärung sollte eine vollständige Auflistung aller kontrollierenden Gremien enthalten, welche mit der Verwaltung oder dem Management des Fonds zu tun haben (einschließlich Treuhänder und Verwalter);
• alle Informationen über potenzielle Anleger vertraulich behandeln und nicht ohne Zustimmung Dritter offenlegen, es sei denn, er ist hierzu gesetzlich verpflichtet;
• • sicherstellen, dass das Verzeichnis der Anleger unverzüglich aktualisiert wird, sobald alle hierzu notwendigen Dokumente vorliegen.  

Die nicht geschäftsführenden Führungskräfte sollten:

• die Aktivitäten des Fondsmanagers im Zusammenhang mit Sekundärmarkttransaktionen beaufsichtigen um sicherzustellen, dass die gesetzlichen Bestimmungen sowie die Bestimmungen der Vertragswerke des Fonds eingehalten werden.

Der verkaufende Anteilseigner sollte:

• den Fondsmanager über seine Absicht, seine Beteiligung oder einen Teil seiner Beteiligung am Fonds zu veräußern, informieren;
• bevor er mit der Vermarkung einer Beteiligung am Fonds beginnt, die Fondsvertragswerke überprüfen, um sicherzustellen, dass er sich seiner Rechte und Pflichten voll bewusst ist;
• alle Einschränkungen des Verkaufs in den Gerichtsbarkeiten, in denen der Verkauf beabsichtigt ist, vollumfänglich überprüfen;
• gewährleisten, dass alle Berater, die in seinem Namen beauftragt wurden, als Platzierungsbeauftragte zu agieren, in dem Land, in dem der verkaufende Anteilseigner beabsichtigt, seine Beteiligung zu verkaufen, ordnungsgemäß autorisiert wurden, als solche zu handeln;gewährleisten, dass alle Berater, die in seinem Namen beauftragt wurden, als Platzierungsbeauftragte zu agieren, in dem Land, in dem der verkaufende Anteilseigner beabsichtigt, seine Beteiligung zu verkaufen, ordnungsgemäß autorisiert wurden, als solche zu handeln;
• die Vermarktung seiner Beteiligung soweit wie möglich auf „qualifizierte Anleger“ gemäß der Definition in den Bestimmungen der Fondsvertragswerke beschränken;
• in allen öffentlichen Erklärungen zum Verkauf deutlich machen, dass er in seiner Eigenschaft als Anteilseigner spricht, und seine Kommentare nicht notwendigerweise die Ansichten oder Meinungen des Managers und anderer Anteilseigner wiederspiegeln.

Fondsmanager sollten den Umfang und die Laufzeit laufender Verbindlichkeiten in Verkaufsverträgen soweit wie möglich mindern, damit sämtliche dem Fonds zugrunde liegenden Gesellschaften so früh wie vernünftigerweise möglich abgewickelt werden können.

Fondsmanager müssen Anleger über sämtliche laufende Verbindlichkeiten informieren, die nach Veräußerung der Vermögenswerte noch bestehen und deren zeitliche Auswirkungen auf die endgültigen Abwicklung des Fonds darlegen. Die laufenden Verbindlichkeiten sollten als prozentualer Anteil an den Kapitalzusagen für jedes einzelne Projekt sowie aggregiert ausgewiesen werden.

Die Höhe des Kapitals, welches nach Ausschüttung an die Anleger vom Fondsmanager zurückgerufen werden kann, sollte möglichst gering gehalten werden. Dasselbe gilt für den Zeitraum, in dem Kapitalrückrufe zugelassen sind. Beides sollte in den Fondsunterlagen und Anlegerberichten eindeutig erläutert werden.

Fondsmanager müssen Anleger über die Höhe des zurückrufbaren Kapitals und dessen Gebrauch informieren.

Jegliche Anlagebeschränkungen für geschlossene Fonds sollten während der Liquidationsphase keine Anwendung mehr finden.

Während des Vehikelauflösungsprozesses sollte jeder Konflikt von der betroffenen Partei frühestmöglich angegeben werden. Falls der Konflikt durch den Veräußerungsprozess ausgelöst wird, sollte der Investmentmanager dafür sorgen, dass ein unabhängiger Repräsentant eingeschaltet und eine Einigung zwischen den Anlegern erzielt wird und dass durchgeführte Bewertungen die Marktbedingungen korrekt widerspiegeln. Wenn ein Portfolio veräußert werden soll und die Möglichkeit auf Übernahme des Investmentmanagers durch den Käufer besteht, sollte der Investmentmanager zwei Deal-Teams bilden, die jeweils von einem ranghohen Mitarbeiter repräsentiert werden, und Informationsschranken einrichten.

Im Laufe des Auflösungsprozesses des Vehikels sollten die vom Manager oder einer geeigneten externen Partei erhobenen Gebühren für die Vermögensverwaltung und die Auflösung den geleisteten Arbeitsaufwand wahrheitsgetreu widerspiegeln. Regelungen für feste Gebühren sollten beispielsweise angepasst werden, wenn nur einige Anlagen weiterbestehen.

Die Fondsvertragswerke sollten die Rechte und Pflichten von Anteilseigentümern und des Fondsmanagers im Fall von Laufzeitverlängerungen des Fonds darlegen (z.B. Genehmigungsrechte der Anleger und Änderung der Anlageverwaltungsgebühren während einer Laufzeitverlängerung).
 

Wenn es im Ermessen des Fondsmanagers liegt, die Laufzeit des Fonds zu verlängern, sollte er im Jahresbericht und in den Zwischenberichten während der gesamten Fondslaufzeit berichten, ob er der Ansicht ist, dass eine solche Verlängerung notwendig sein wird.
 

Sollte der Fondsmanager beschließen, die Laufzeit des Fonds zu verlängern, sollte er die Gründe hierfür offenlegen, einschließlich des finanziellen Nutzens den Anleger durch die Verlängerung erwarten können.
 

Sollte der Fondsmanager die Fondslaufzeit mit Zustimmung der Anleger verlängern wollen, sollte der Fondsmanager den Anlegern folgende Informationen zur Verfügung stellen:

• Finanzanalyse der Auswirkungen von Liquidierungen, Gegenüberstellung der derzeitigen Situation und der Situation nach Verlängerung;
• vollständige Analyse der Folgen eines aufgeschobenen Exits (d.h. Fälligkeiten von Krediten, Absicherungsinstrumente, Bestimmungen bzgl. Kündigungen von Joint Ventures usw.);
• anfallende Kosten;
• überarbeiteter Geschäftsplan für die einzelnen Vermögenswerte;
• Bestätigung der Bestimmungen der Beauftragung des Fondsmanagers (einschließlich Gebühren) während der Laufzeitverlängerung. Es wird davon ausgegangen, dass die Gebühren für die Verlängerung neu verhandelt werden.
   

Der Fondsmanager sollte eine Laufzeitverlängerung vorschlagen, sobald sich andeutet, dass eine erforderlich sein könnte, in jedem Fall jedoch mindestens 12 Monate vor dem ursprünglich geplanten Datum des Laufzeitendes des Fonds.
 

Der Fondsmanager sollte Anlegern mindestens einen Zeitraum von acht Wochen gewähren, um die Vorschläge vor einer formellen Abstimmung zu prüfen.
 

In Quartals- und Jahresberichten an die Anleger sollte der Fondsmanager:

• die Risiken für den Fonds oder die Preisgestaltung des NAV des Fonds infolge von Liquiditätsereignissen darlegen. Die Liquiditätsereignissen sollten Kapitalzuflüsse, Rücknahmen und alle tatsächlichen oder potenziellen Verstöße gegen Kreditauflagen beinhalten.

Die Fondsmanager sollten alle Anleger über das Risiko informieren, dass ein beliebiger Anleger oder eine Gruppe von Anlegern, die von einem Entscheidungsträger/Berater kontrolliert wird, negative Kontrolle über wesentliche Entscheidungen des Fonds gewinnen könnte.

Wenn zutreffend, sollte der Investmentmanager Vorschläge zur Vehikelverlängerung unterbreiten, sobald deutlich wird, dass eine Verlängerung möglicherweise erforderlich sein wird, auf jeden Fall aber mindestens ein Jahr vor dem ursprünglichen Ablaufdatum des Vehikels.
 

Wenn zutreffend, sollte der Investmentmanager die Anleger mindestens ein Jahr vor Ende der Vehikellaufzeit, im optimalen Falle jedoch zwei Jahre davor, auf angemessene Weise davon in Kenntnis setzen, dass ein Vehikel aufgelöst wird.
 

Der Investmentmanager sollte für jeden Auflösungs- oder Verlängerungsprozess einen deutlichen Zeitplan vorlegen. Der Zeitplan sollte Teil der Vehikeldokumentation sein und Abläufe für den Investmentmanager und die Anleger enthalten, die sie während des gesamten Auflösungs- oder Verlängerungsverfahrens befolgen müssen.  Darüber hinaus sollten Einzelheiten aller Informationen offengelegt werden, die der Investmentmanager den Anlegern zur Verfügung gestellt hat.
 

Der Investmentmanager sollte den Anlegern einen Zeitraum von mindestens acht Wochen vor einer formellen Abstimmung einräumen, in welchem sie die Vorschläge prüfen können.
 

Die Anleger sollten innerhalb eines festgelegten Zeitrahmens auf die Vorschläge eingehen.
 

Sowohl der Investmentmanager als auch die Anleger sind verpflichtet, dafür zu sorgen, dass bis zum Ende der Vehikellaufzeit ausreichend Zeit von Führungskräften in Anspruch genommen werden kann. Manager und Anleger sollten weiterhin dafür sorgen, dass alle beteiligten Personen aktiv in den Konsultationsprozess eingebunden sind. Nach Möglichkeit ist anstatt des individuellen Investmentmanagers alternativ ein Senior Manager (mit angemessener Erfahrung) für den Verlängerungsprozess verantwortlich.

Ein Anleger sollte über eine einheitliche, dokumentierte „House View“ des Vehikels verfügen, die von allen beteiligten Mitarbeitern geteilt wird, um Probleme in letzter Minute zu vermeiden.
 

Sollte diese noch nicht bestehen, wird empfohlen, zu Ende der Vehikellaufzeit einen Beratungsausschuss für Anleger einzurichten, welcher am Auflösungs- oder Verlängerungsprozess beteiligt ist.
 

Der Investmentmanager sollte darauf vorbereitet sein, das Vehikel aufzulösen, falls keine Übereinstimmung über eine Verlängerung erzielt wird.