Guidelines

Aus welchem Grund werden bei der Bestimmung des INREV NAV Anpassungen vorgenommen, um Einrichtungs- und Anschaffungskosten zu aktivieren und über fünf Jahre abzuschreiben? Führen diese Anpassungen nicht zu einem unnötig erhöhten NAV des betrachteten Unternehmens, wenn das Immobilienportfolio bei der NAV-Berechnung bereits zu seinem beizulegenden Zeitwert bewertet wurde?

Ursprünglich war das Hauptziel des INREV NAV den Vergleich von Fondsperformance innerhalb einer Peer Group zu erleichtern sowie die Fondsanteile zu Zwecken der Rechnungslegung auf Anlegerebene zu bewerten.

Im Rahmen des ursprünglichen INREV NAV-Projekts 2007 wurde nach verschiedenen Workshops, Befragungen und dem White Paper-Prozess beschlossen, dass es nur einen INREV NAV für offene und geschlossene Fonds geben soll, um Vergleichbarkeit zu gewährleisten. Es wurde darauf hingewiesen, dass das vorgeschlagene Verfahren bestimmter Anpassungen bei einigen Fondstypen zu einer inkorrekten Methodik führt. Bei der Performancemessung unterschiedlicher Fondstypen (wie man sie beispielsweise im INREV INDEX findet), würde die Vergleichbarkeit jedoch verbessert werden, wenn alle Fonds einheitliche Anpassungen vornehmen.

Der ursprüngliche Grund für die Aktivierung und Abschreibung von Anschaffungskosten war es, die Dauer des wirtschaftlichen Nutzens dieser Kosten für den Fonds besser widerzuspiegeln. Dies gilt sowohl für die Performancemessung als auch für die Anlagenbewertung.

Auslöser hierfür war erstens, dass Einrichtungskosten gemäß IFRS unmittelbar nach Beginn/Auflegung eines Fonds von den Einnahmen abgezogen werden. Und zweitens, dass die Anschaffungskosten für Anlageimmobilien gemäß Fair Value-Modell bei der Berechnung des beizulegenden Zeitwerts zum ersten Berechnungsdatum nach der Anschaffung effektiv von den Einnahmen abgezogen werden. Dies ergibt die sogenannte J-Kurve.

Performancemessung

INREV wollte aufgrund der Ergebnisse der Analyse von 2007 einen angepassten NAV zur Performancemessung verwenden, um die negativen Effekte der J-Kurve zu mindern (zur Anwendung im INREV-Index). Werden bei der Performancemessung verschiedene Fondstypen mit verschiedenen Auflegungsjahren verglichen oder in einem Index zusammengefasst, hätte die einmalige Berücksichtigung von Einrichtungs- und Anschaffungskosten in dem ersten Fondsjahr (Akquisitionsphase) eine unterdurchschnittliche Performance des jeweiligen Fonds zur Folge. Bis zur Veräußerung würde der Fonds den Benchmark dann leichter übertreffen können, da die Auswirkungen der J-Kurve bei neuen Fonds die Gesamtperformance des Benchmark drücken würde. Während der Veräußerungsphase wiederum, würde die Performance eines Fonds generell hinter dem Benchmark zurückbleiben, da die einmaligen Auswirkungen von Veräußerungskosten sich negativ auf die Performance der einzelnen Fonds niederschlagen würden.

Bewertung von Anteilen an Investmentfonds

Durch die Abschreibung von Einrichtungs- und Anschaffungskosten kann der sogenannte J-Curve-Effekt bei der Bewertung von Fondsanteilen vermieden werden. Einige Anleger ziehen den angepassten NAV zur Anlagenbewertung heran, während andere Anleger ihre Investments während der ersten drei Jahre zu Anschaffungskosten verbuchten und den IFRS NAV erst anwenden, nachdem dieser aufgrund des Wertzuwachses der Immobilien über den ursprünglichen Anschaffungskosten lag.

Weiterhin wird darauf hingewiesen, dass einige Anleger die Ansicht vertreten, dass derartige Aufwendungen Teil des eigentlichen Anlagenwertes seien. Die Kosten werden direkt getragen, um Rendite aus den Mieteinnahmen bzw. indirekte Rendite aus Wertsteigerung bei Fondsliquidierung zu erzielen. Diese Renditen fließen während der gesamten Haltedauer einer Anlage an den Anleger zurück.
 

As described in module 4 of the INREV guidelines, INREV’s objective in establishing these guidelines is to provide managers with guidance on how to calculate and disclose an INREV NAV in financial reports of non-listed European real estate vehicles. This should lead to transparency and comparability of the performance of different types of vehicles.

One of the purposes of reporting is to present investors with information relevant to the performance and valuation of their investment. The NAV derived from generally accepted accounting principles (GAAP), including IFRS, does not necessarily fulfil this objective. The INREV guidelines have therefore been prepared to provide an industry specific framework to enable managers to calculate a more meaningful adjusted NAV.

For the sake of clarity, all of the adjustments presented in the guidelines are based on IFRS. However, IFRS also offer some options and INREV adjustments may differ based on the selected option (i.e: cost versus fair value). Consequently, the guidelines are describing all the adjustments which should be done in order to compute an INREV NAV.

Taking this into consideration, it is not mandatory to first calculate an IFRS NAV, adjustments can be applied directly to the chosen GAAP as long as the fund manager clearly understands the purpose of the adjustments and amends the adjustments accordingly.

If the adjustments are performed correctly, the INREV NAV should be the same whatever the initial starting point GAAP was.
 

How can fund managers and investors access their own materiality and disclose this?

Calculating INREV NAV, the question might arise if a certain suggested INREV NAV adjustment would have a material impact on the total INREV NAV.

The reason might be that a fund manager has to take some effort to collect, assess, calculate and evaluate all data and information that is needed to come to a correct INREV NAV Adjustment with sufficient disclosure.

Expecting only immaterial effects and considering the cost-benefit-ratio fund managers might want to decide not to include a certain adjustment.

INREV does not feel to be in the position to determine an accepted amount or % of materiality for INREV NAV Adjustments since materiality level could be different for each vehicle, fund manager, investor or other user of the INREV NAV (for example indices).

Guidance on Materiality can be found in the International Standard on Auditing (ISA) 320: Materiality in Planning and Performing an Audit.
 

Financial reporting frameworks often discuss the concept of materiality in the context of the preparation and presentation of financial statements. Although the topic is approached in different terms, it is generally explained that:

• Misstatements, including omissions, are considered to be material if they, individually or in the aggregate, could reasonably be expected to influence the economic decisions of users taken on the basis of the financial statements;
• Judgments about materiality are made in light of surrounding circumstances, and are affected by the size or nature of a misstatement, or a combination of both; and
• Judgments about matters that are material to users of the financial statements are based on a consideration of the common financial information needs of users as a group. The possible effect of misstatements on specific individual users, whose needs may vary widely, is not considered.

Determining materiality involves the exercise of professional judgment. A percentage is often applied to a chosen benchmark as a starting point in determining materiality for the financial statements/INREV NAV as a whole.

In the case of a regulated vehicle, the determination of materiality for the financial statements/adjusted NAV, INREV NAV as a whole (and, if applicable, materiality level or levels for particular classes of transactions, account balances, INREV NAV adjustments or disclosures) is/might therefore be influenced by law, regulation or other authority.

Based on circumstances a fund manager could assess if there is a need for a materiality. The materiality could be used to decide not to include certain adjustments.

Since assessing materiality levels might be a complex exercise, INREV recommends to request the auditor of the vehicle what the specific materiality is that he is using for the audit of the financial statements as a whole.

If a fund manager for what so ever reason does not want to include one or more adjustments, the impact on the total INREV NAV should be assessed as a whole. Leaving out one or more individual immaterial adjustments can sum up to a total material error

Further guidance on determining materiality can be found on the website of www.ifac.org.

If the fund manager decided not to include an adjustment, since he expects that leaving out that adjustment should not have a material effect on the INREV NAV in total, proper disclose should be provided.

The fund manager shall include in the disclosure notes to the INREV NAV calculation sufficient background of his decision and the following amounts and the factors considered in their determination:

1. Which adjustments are not included as a result of materiality;
2. What the rational is for not included these adjustments;
3. A statement that in the opinion of the fund manager not including the(se) adjustment(s) does not have a material effect on the INREV NAV as a whole;
4. If applicable, the materiality level or levels for particular classes of transactions, account balances, INREV NAV adjustments or disclosures

VERNI Real Estate S.A. - and notes

The Balance sheet and Profit and Loss account of VERNI Real Estate S.A. are prepared according to IFRS accounting principles.

The Balance sheet and Profit and Loss account of VERNI Real Estate S.A. are prepared according to IFRS accounting principles.

Accounting principle IFRS

Current and deferred income tax

The tax expense for the period comprises current and deferred tax. Tax is recognised in the income statement, except to the extent that it relates to items recognised directly in other comprehensive income or equity - in which case, the tax is also recognised in other comprehensive income or equity.  

The current income tax charge is calculated on the basis of the tax laws enacted or substantively enacted at the date of the statement of financial position in the countries where the Group operates. Management periodically evaluates positions taken in tax returns with respect to situations in which applicable tax regulation is subject to interpretation, and establishes provisions where appropriate on the basis of amounts expected to be paid to the tax authorities.

Deferred income tax is provided in full, using the liability method, on temporary differences arising between the tax bases of assets and liabilities and their carrying amounts in the consolidated financial statements. However, deferred income tax is not accounted for if it arises from initial recognition of an asset or liability in a transaction other than a business combination that at the time of the transaction affects neither accounting nor taxable profit or loss. Deferred income tax is determined using tax rates (and laws) that have been enacted or substantially enacted by the date of the statement of financial position and are expected to apply when the related deferred income tax asset is realised or the deferred income tax liability is settled.

Deferred income tax assets are recognised to the extent that it is probable that future taxable profit will be available against which the temporary differences can be utilised.

The carrying value of the Group’s investment property is assumed to be realised by sale at the end of use. The capital gains tax rate applied is that which would apply on a direct sale of the property recorded in the consolidated statement of financial position regardless of whether the Group would structure the sale via the disposal of the subsidiary holding the asset, to which a different tax rate may apply. The deferred tax is then calculated based on the respective temporary differences and tax consequences arising from recovery through sale.

Deferred income tax assets and liabilities are offset when there is a legally enforceable right to offset current tax assets against current tax liabilities and when the deferred income taxes assets and liabilities relate to income taxes levied by the same taxation authority on either the same taxable entity or different taxable entities where there is an intention to settle the balances on a net basis.

Initial recognition exemption

DTL should be recognized for all taxable temporary differences, except when DTL arises from [IAS12.R15]:

1. The initial recognition of goodwill or;
2. The initial recognition of an asset or liability in a transaction which:
   - is not a business combination and
   - at the time of the transaction, affects neither accounting profit nor taxable profit (tax loss)

No deferred tax liability should then be recognised because of the initial recognition exemption rule.

INREV NAV principle on deferred taxes

(Revaluation to fair value of deferred taxes and tax effect of INREV NAV adjustments)

Revaluation to fair value of deferred taxes and tax effect of INREV NAV adjustments Under IFRS, deferred tax assets and liabilities are measured at the nominal statutory tax rate.  

The manner in which the vehicle expects to realise deferred tax (for example, for investment properties through share sales rather than direct property sales) is generally not taken into consideration.   

The adjustment represents the impact on the NAV of the difference between the amount determined in accordance with IFRS and the estimate of deferred tax which takes into account the expected manner of settlement (i.e., when tax structures and the intended method of disposals or settlement of assets and liabilities have been applied to reduce the actual tax liability).  

Disclosures should include an overview of the tax structure including, for instance, details of the property ownership structure, key assumptions and broad parameters used for estimating deferred taxes for each country, the maximum deferred tax amount estimated assuming only asset sales (i.e., without taking into account the intended method of disposal) and the approximate tax rates used.

It is possible that the estimate of the amount of the adjustment required to bring the deferred tax liability related to property disposals to fair value could have a large impact on the INREV NAV. Since tax structures may differ from vehicle to vehicle, significant judgement is required and the mechanics of the calculation methodology for this adjustment may vary from vehicle to vehicle. Other components of the overall deferred tax adjustment require less judgement and are more mechanical in nature.  

This adjustment should include a full assessment of the tax impact on NAV of INREV NAV adjustments.

As with IFRS, deferred tax balances are not discounted to take into account time value of money.

• A fund is structured that it has 6 properties in different countries.
• These are held via 4 SPV's.

[1] Due to initial recognition exemption (FV at acquisition 45,000,000)

Revaluation to fair value of deferred taxes and tax effect of INREV NAV adjustments

[2], [3] Due to the fact that this is a property deal
 

Wie wird diese Anpassung berechnet? Ist es angemessen, sie als festen Prozentsatz (z.B. 50 %) der passiven latenten Steuern zu berechnen, die für den Fonds gemäß IFRS bzw. den lokalen Bilanzierungsvorschriften auf Portfoliobasis oder einer anderen, aggregierten Basis ermittelt wurde?

Hinter dieser Anpassung steckt die Überlegung, dass passive latente Steuern gemäß IFRS (und vielen anderen Bilanzierungsvorschriften) zum nominellen Regelsteuersatz bewertet werden. Die Art wie der Fonds latente Steuern zu begleichen beabsichtigt, wird im Allgemeinen jedoch nicht berücksichtigt. Daher ist eine auf dieser Basis berechnete Rückstellung nicht unbedingt repräsentativ für den beizulegenden Zeitwert der passiven latenten Steuern (d.h. für die bei Veräußerung der Immobilien tatsächlich anfallenden Beträge).

Die Anpassung des beizulegenden Zeitwerts sollte auf Basis der zu erwarteten Art der Begleichung von Fall zu Fall bewertet werden.

Bei jedem Vermögenswert sollte daher die wahrscheinlichste Form der Veräußerung (direkter Immobilienverkauf oder Verkauf von Anteilen – Asset oder Share Deal) angenommen werden. Weiterhin sollte die Steuerstruktur des Vermögenswertes sowie die Marktbedingungen zum Datum der Berechnung in Betracht gezogen werden. Annahmen zu Änderungen der Veräußerungsmethode auf Grund von Änderungen des Marktumfeldes werden für die INREV NAV Berechnung hingegen als zu subjektiv betrachtet. Es sollte sich jedoch an der Vorgehensweise vorausgegangener Veräußerungen orientiert werden. Der beizulegende Zeitwert der passiven latenten Steuern wird dann in Übereinstimmung mit der vorausgesetzten Art der Begleichung sowie den auf die Transaktion anwendbaren Steuersätzen berechnet. IFRS lässt nur die Verwendung von Steuersätzen zu, die zum Bilanzstichtag gesetzlich beschlossen wurden, während die INREV NAV Methode auch Steuersätze berücksichtigt, die nach dem Bilanzstichtag gesetzlich beschlossen wurden.

Die Anpassung sieht außerdem vor wahrscheinlich gewährte Nachlässe auf den Verkaufspreis zu berücksichtigen. Solche können durch die Veräußerung von Immobilien oder durch die Übertragung von Anteilen entstehen. Anteilsverkäufe des Immobilienfonds können beispielsweise steuerbefreit sein oder nur einem sehr geringen Steuersatz unterliegen. Bei der Berechnung des Verkaufspreises sollte dann jedoch ein Abzug für den latenten Kapitalgewinn innerhalb des Immobilienfonds erfolgen. Dieser Betrag sollte bei der Berechnung der INREV NAV Anpassung zusätzlich zu der Steuerlast der Veräußerung berücksichtigt werden.

Auf dieser Grundlage ist die Heranziehung eines festen Prozentsatzes, wie oben beschrieben, nicht angemessen. Es sei denn, er repräsentiert eine angemessene Schätzung der erforderlichen Anpassungen der passiven latenten Steuern aller einzelnen Vermögenswerte des Immobilienportfolios.

Es muss unbedingt sichergestellt werden, dass die Anpassung nicht bereits ganz oder teilweise während der Bilanzierung gemäß IFRS/lokalen Bilanzierungsvorschriften enthalten ist. Dies würde bedeuten, dass die passiven latenten Steuern doppelt berücksichtigt würden. Des Weiteren sollte darauf geachtet werden, dass bei der Bewertung von Immobilien keine doppelte Berücksichtigung dieser Anpassung und der INREV Anpassung von Grunderwerbssteuern erfolgt. Im Zweifel sollten Grunderwerbssteuern bei der Berechnung der Anpassung für latente Steuern nicht berücksichtigt werden.

Aufgrund der Subjektivität und Komplexität dieser Berechnung wird empfohlen, dass Fondsmanager einen formellen, internen Ablauf festlegen und diesen Ablauf regelmäßig überprüfen (z.B. im Hinblick auf Änderungen in der Steuergesetzgebung und den Marktbedingungen). Die Fondsberichte sollten Informationen zu der generellen Steuer- und Eigentumsstruktur des Finds enthalten; wesentliche Annahmen und allgemeine Parameter einzelner Länder darlegen; sowie den maximalen Steuersatz auf traditioneller Basis (d.h., ohne Steuerstrukturen) und den approximativen Steuersatz in Prozent offenlegen.
 

Wie wird diese Anpassung berechnet? Ist es angemessen, sie als festen Prozentsatz (z.B. 50 %) der Grunderwerbssteuer des Fonds gemäß IFRS bzw. den lokalen Bilanzierungsvorschriften zu berechnen?

Die Berechnung der Anpassung der abzugsfähigen Grunderwerbssteuer (und anderer Kosten für den Käufer) bei der Immobilienbewertung sollte von Fall zu Fall erfolgen.

 Die Anpassung des beizulegenden Zeitwerts sollte auf Basis der zu erwarteten Art der Begleichung von Fall zu Fall bewertet werden. Bei jedem Vermögenswert sollte daher die wahrscheinlichste Form der Veräußerung (direkter Immobilienverkauf oder Verkauf von Anteilen – Asset oder Share Deal) angenommen werden. Weiterhin sollte die Steuerstruktur des Vermögenswertes sowie die Marktbedingungen zum Datum der Berechnung in Betracht gezogen werden. Annahmen zu Änderungen der Veräußerungsmethode auf Grund von Änderungen des Marktumfeldes werden für die INREV NAV Berechnung hingegen als zu subjektiv betrachtet. Es sollte sich jedoch an der Vorgehensweise vorausgegangener Veräußerungen und der vereinbarten Verteilung der Steuerlast zwischen Käufer und Verkäufer orientiert werden. Die Gründe hierfür sind die gleichen, wie bei der Berechnung der Anpassung der passiven latenten Steuern. Würde die vorausgesetzte Veräußerungsmethode zu einer Reduzierung der Grunderwerbssteuern (den Kosten des Käufers) im Rahmen der Immobilienbewertung zum beizulegenden Zeitwert führen, erfolgt eine entsprechende Anpassung bei der INREV NAV Ermittlung. Um eine doppelte Erfassung zu vermeiden, sollte eine Anpassung allerdings nur dann erfolgen, wenn sie noch nicht Bestandteil der ursprünglichen Immobilienbewertung war.

 Aus diesem Grund ist es bei der Berechnung der Anpassung wichtig, Grunderwerbssteuern und weitere Kosten des Käufers als einzelne Komponenten zu betrachten. Eine Minderung ist möglicherweise nicht bei allen Komponenten gleichermaßen angemessen. So kann eine Anteilsveräußerung beispielsweise zu niedrigeren Grunderwerbssteuern führen, jedoch eine Erhöhung der weiteren Kosten des Käufers zur Folge haben. So fallen beispielsweise höhere Rechtskosten und Due Diligence Gebühren an. Demzufolge ist ein fest angesetzter Prozentsatz, wie oben beschrieben, nicht angemessen. Es sei denn, er repräsentiert eine angemessene Schätzung der erforderlichen Anpassungen der Grunderwerbssteuer und sonstiger Kosten des Käufers für alle einzelnen Vermögenswerte des Immobilienportfolios.

 Aufgrund der Subjektivität und Komplexität dieser Berechnung wird empfohlen, dass Fondsmanager einen formellen, internen Ablauf festlegen und diesen Ablauf regelmäßig überprüfen (z.B. im Hinblick auf Änderungen in der Steuergesetzgebung und den Marktbedingungen). Die Fondsberichte sollten jegliche Informationen enthalten, um die Berechnung der Anpassung und die zugrunde gelegten Annahmen nachvollziehbar zu machen. Außerdem sollte der Fondsmanager darlegen, wie er beabsichtigt den Mehrwert innerhalb der aktuellen Fondsstruktur und dem derzeitigen Marktumfeld zu nutzen.
 

Wie sollten die INREV Richtlinien bei der Bewertung der Anlage einer Gesellschaft in ein verbundenes Unternehmen/Joint Venture angewendet werden, das im Abschluss der Gesellschaft nach IFRS/den lokalen Bilanzierungsvorschriften erfasst ist (Verwendung der Equity-Methode oder der proportionalen Konsolidierung)?

Die Annäherung an den beizulegenden Zeitwert der Beteiligungen an verbundenen Unternehmen/Joint Ventures sollte so sorgfältig wie möglich erfolgen. Je nach Anlagenart gibt es bezüglich der Bewertung eine Hierarchie von Methoden:

1.   Wird die Anlage an einem aktiven Markt notiert, sollte der beizulegende Zeitwert mit Hilfe des zum Berechnungsdatum notierten Kurses berechnet werden;

2.   Bei Anlagen mit einem Rücknahmerecht zu einem vertraglich festgelegten NAV, sollte dieser zur Bewertung der Position verwendet werden. Unabhängig von der Übereinstimmung dessen mit den INREV Richtlinien;

3.   Handelt es sich bei der Anlage um einen geschlossenen Fond oder eine Struktur ähnlicher Art und gibt es keinen festen Rücknahmepreis oder notierten Preis, sollte der beizulegende Zeitwert der Position in Übereinstimmung mit den INREV Richtlinien bestimmt werden;

4.   Sind nicht genügend Informationen verfügbar, um den INREV NAV der Anlage zu ermitteln, sollte eine andere Bewertungsmethode verwendet werden. Beispielsweise kann eine Annäherung durch den Vergleich mit kürzlich erfolgten Transaktionen erfolgen.
 

Sollte bei der INREV NAV-Ermittlung ein Portfolioauf- oder -abschlag berücksichtigt werden, wenn beispielsweise der Bericht des unabhängigen Gutachters einen solchen avisiert?

Laut den INREV Richtlinien sollte ein Portfolioauf/-abschlag nicht bei der Berechnung des INREV NAVs berücksichtigt werden. Ebenso sollte er keine Anwendung bei der Immobilienbewertung zum beizulegenden Zeitwert finden. Es wird dennoch empfohlen, derartige Auf- oder Abschläge getrennt offenzulegen.
 

Ist es richtig, dass bei offenen Fonds der beizulegende Zeitwert von zu Absicherungszwecken gehaltenen Derivaten nicht ermittelt zu werden muss, da ihr Wert bei Fälligkeit null betragen sollte?

Sowohl bei geschlossenen als auch bei offenen Fonds sollte der INREV NAV alle zu Absicherungszwecken gehaltenen Derivate zu ihrem beizulegenden Zeitwert widerspiegeln.