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ガイドライン
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INREV NAVの枠組みに関するファンドの資料
ファンドの資料には、評価規則および手順の詳細、評価の困難な資産の評価の際に使用される方法を含む価格設定の方法論、ビークルの重要な資産および債務のすべてについての評価の頻度を記載するものとする。
ファンドの資料は純資産価値の計算の頻度を開示するものとする。
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INREV NAV調整
調整後純資産価値の計算に関するINREV NAVのベストプラクティス要件は、オープンエンド型ビークルおよびクローズドエンド型ビークルの双方に使用するものとする。本セクションでは、必要な調整の計算の根拠としてIFRSへの直接的なリンク、および必要な場合には他の適正価額のコンセプトへの直接リンクを貼る。GAAPの他の根拠が使用される場合、INREV NAVを決定する根拠として、IFRSに合致するために必要とされるさらなる調整が必要とされる場合がある。適正価額の解釈に関するINREVの追加ガイダンスおよび会計の提供も含まれている。
IFRSに基づいて計算されたビークルの純資産価値は、INREV NAVを計算するために以下の項目について調整するものとする。
| 合計 | |
| IFRSの財務諸表に基づく純資産価値 | x |
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持分の構成要素としての特定のIFRS債務の再分類 |
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a) 株主の長期的なビークルの持分を示す、株主融資およびハイブリッド資本商品（転換社債を含む）の再分類の効果 |
x |
| b) 分配されずに債務として計上された分配金の効果 | x |
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株式に類似の持分および未分配の分配金の再分類後の純資産価値 |
x |
| 資産および債務の適正価額 | |
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c) 投資不動産の適正価額の再評価 |
x/(x) |
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d) 自ら建設または開発した投資不動産の適正価額の再評価 |
x/(x) |
| e) 売却目的で保有する投資物件の適正価額の再評価 |
x/(x) |
| f) ファイナンス・リースに基づいてテナントに賃貸している不動産の適正価額の再評価 |
x/(x) |
| g) 在庫として保有している不動産の適正価額の再評価 |
x/(x) |
| h) その他の実物資産投資の適正価額の再評価 |
x/(x) |
| i) 連結計上されない間接投資の適正価額の再評価 |
x/(x) |
| j) 金融資産および金融債務の適正価額の再評価 |
x/(x) |
| k) 第三者の建設契約の適正価額の再評価 |
x/(x) |
| l) 設立費用 |
x/(x) |
| m) 取得費用 |
x/(x) |
| n) 契約手数料 |
x/(x) |
| 想定した売却の決済方法／ビークルの清算方法の効果 | |
| o) 譲渡税などの購入者の費用の節約額の適正価額の再評価 |
x/(x) |
| p) 繰延税金およびINREV NAV調整の税務効果の適正価額の再評価 |
x/(x) |
| q) ネガティブエクイティ（ノンリコース）を有する子会社の効果 |
x/(x) |
| その他の調整 | |
| r) のれん | (x) |
| s) INREV調整の非支配持分の効果 | x/(x) |
| INREV NAV | x |
INREV NAVの構成要素としての特定のIFRS債務の再分類
a) 株主のビークルの長期的な持分を示す、株主融資およびハイブリッド資本商品（転換社債を含む）の再分類の効果
投資家の資本は、持分以外にも様々な形態を取ることがある。 例えば、株主融資や転換社債などのハイブリッド資本商品などが挙げられる。持分への参加および株主融資の組み合わせによって構成されるビークルもある。
株主融資およびハイブリッド資本商品は通常、ビークルに対する投資家の全体的な持分の一部を構成するものと見なされる。IFRSに基づくビークルの財務諸表の中で債務に区分された場合、それらはINREV NAVの持分の構成要素として含まれ、そのようなものとして再分類されるものとする。再分類される金額はIFRSの勘定における債務の簿価を反映したものとする。
ビークルの設立時のビークルの資本構造の一部を構成するそのような商品の存在、または持分と同順位の投資家融資および市場外の融資条件は、とりわけ、これらの品目がINREV NAVの一部として再分類されるべきことを示している。
この再分類は、同様の形で分配金についても処理される未収利息を考慮するものとする。
b) 分配されずに債務として計上された分配金の効果
ある状況下において分配金が法的に分配されていないにもかかわらず、債務の一部として計上される場合がある。INREV NAVの決定に関して、これらの未払配当金は純資産価値に変えるものとする。
資産および債務の適正価額
c) 投資不動産の適正価額の再評価
不動産ビークルがコストモデルに基づく投資物件の計上のためにオプションを使用する場合、この調整は、IAS第40号の適正価額のオプションに基づく適正価額への投資物件の再評価の純資産価値に対する影響を表す。
純資産価値において資産が重複してカウントされないよう、リース・インセンティブ、賃料保証、保険請求（損害、逸失賃料等）の定額法の効果は、IAS第40号およびSIC第15号に基づいて適正価額で物件を評価する際に考慮に入れるものとする。
d) 自ら建設または開発した投資不動産の適正価額の再評価
不動産ビークルが、コストモデルに基づいて、自ら建設または開発した投資不動産の説明にオプションを使用する場合、調整はIAS第40号の適正価額のオプションに基づく適正価額に対する、自ら建設または開発した投資不動産の純資産価値の再評価に対する影響を表す。
e) 売却目的で保有する投資物件の適正価額の再評価
投資物件の一部は売却目的で保有している資産または売却目的で保有している資産群に区分される場合がある。かかる投資物件の簿価は、IAS第40号に基づいて選択された会計処理（適正価額またはコストのいずれか）に左右される。
調整は、売却目的で保有している投資物件の純実現可能価値（適正価額から売却費用を引いた金額）に対する再評価（適正価額またはコストで測定）の、純資産価値に対する影響を表す。
f) ファイナンス・リースに基づいてテナントに賃貸している不動産の適正価額の再評価
ファイナンス・リースに基づいてテナントに賃貸している物件は、最初に純投資ベースで測定され、その後、一定の利回り率を反映した償却パターンに基づいて再測定される。
調整は、適正価額に対するファイナンス・リース売掛金の純資産価値に対する再評価の影響を表す。
g) 在庫として保有している不動産の適正価額の再評価
売却目的で保有している物件は、IAS第2号（棚卸資産）に基づいて財務諸表の中でコストまたは純実現可能価値のうち低い方の金額で測定される。調整は、かかる物件の純実現可能価値（適正価額から売却費用を引いた金額）に対する再評価の、純資産価値に対する影響を表す。かかる調整は「在庫として保有している物件の適正価額に対する再評価」の項に含めるものとする。
見込まれる売却日が純資産価値の計算日から1年以上経過した後となる場合、この調整を計算する際に適正価額から売却費用を差し引かないものとする。
h) その他の実物資産投資の適正価額の再評価
IAS第16号に基づくその他の不動産投資は通常、実費で計上される。
調整は、IFRS第13号に基づく適正価額の前提に従った適正価額に対する他の実物資産投資の再評価の純資産価値に対する影響を表す。
i) 連結計上されない間接投資の適正価額の再評価
組合や合弁事業への投資などの間接不動産への投資は、IFRSに基づいて異なる会計処理が行われ、簿価も異なる。かかる投資はコスト、適正価額、または純資産価値で評価することができる。
適正価額で計上されていない場合には、調整は、適正価額に対する間接投資の再評価の純資産価値に対する影響を表す。
j) 金融資産および金融債務の適正価額の再評価（借入債務の適正価額の再評価を含む）
ヘッジ商品または借入債務などの金融資産および債務は通常、適切な場合には減損を考慮の上、償却原価で測定される。適正価額で計上されていない場合、調整は、IFRSに基づいて決定された金融資産および金融債務の適正価額への再評価の純資産価値に対する影響を表す。
さらに、物件の売却の結果、ビークルは銀行債務の償却について費用を負担する場合がある。売却費用についても同様に、これらのコストは通常、IFRSに従って発生することはない。それゆえ、物件の売却が1年以内に行われると予想される場合には、関連する銀行債務の償却は1年以内に行われると予想される。 また銀行債務の期限前弁済費用は純資産価値の中で発生するものとする。
k) 第三者の建設契約の適正価額の再評価
IAS第11号に基づき、通常、第三者の建設契約は完了段階で計上される。調整は、FRS第13号の適正価額の原則に従って、適正価額に対する第三者の建設契約の再評価の純資産価値に対する影響を表す。
1回限りの費用の拡大を反映するための調整
下記に詳細に説明するように、設立費用および取得費用は資本計上され償却されるものとする。これらの調整の根拠は、費用の償却のビークルのパフォーマンスに対する効果をスムーズにするために、これらの費用を所定の期間にわたって拡大することである。さらに、異なる時期にビークルの持分を取得した、あるいは持分を手放した異なる投資家グループの間で費用を拡大する簡潔な仕組みである。
実際に、ビークルが価格設定、評価などの問題に対処する方法はこれ以外にも多く存在する。 これには、設定された割合に基づく純資産価値の額面超過額または償却割引における価格スプレッドの利用、異なる期間におけるかかる費用の資本化および償却、または実際に、ビークルの純資産価値を計算する際に、かかる費用を全く考慮に入れない場合などがある。INREV NAVは異なるビークル間の比較可能性を推進することを主たる目的としているため、INREVのアプローチは簡潔ではあるが固定された方法論である。これらの資本計上された費用は純資産価値の計算が行われるたびに減損されるため、時間の経過とともに回収することができることに留意されたい。設立費用に関する調整がビークルのINREV NAVの計算において別途開示されるので、投資家は保有の評価を行う際にこれらを考慮に入れる方法を選択することができる。
l) 設立費用
IFRSに基づき、ビークルの設立費用はビークルの設立後直ちに費用処理される。
かかる費用は資本計上され、ビークルの期間の最初の5年間にわたって償却されるものとする。
設立費用を資本計上し償却する根拠は、ビークルの経済的メリットの期間をよりよく反映することにある。
設立費用を資本計上して償却する場合で、市場環境が変化し、資本計上された設立費用をビークルの投資口の売却を通じて回収できないことが予想される場合には、調整後純資産価値を計算するたびに、発生しうる減損テストを考慮に入れるものとする。例えば、ビークルの清算を行う決定が下された場合、あるいはステークホルダーがかかる資本計上された費用の経済的メリットをもはや回復することを期待しない場合には、評価損を計上するものとする。
m) 取得費用
取得日以降最初に行われる測定日の時点で適正価額が計算される場合、適正価額モデルに基づいて、投資物件の取得費用は事実上、所得処理される。その結果、その後の適正価額の測定において物件の適正価額は物件の取得価格の総額を下回り、その他は等しくなる。
物件の取得費用は物件の取得から最初の5年間にわたって資本計上され、償却されるものとする。
取得費用の資本計上および償却の根拠は、これらの費用についてビークルへの経済的メリットの期間をよりよく反映することにある。
取得費用を資本計上して償却する場合で、市場環境が変化し、資本計上された取得費用をビークルの投資口の売却を通じて回収することができないことが予想される場合には、調整後純資産価値を計算するたびに、発生しうる減損のテストを考慮するものとする。償却の期間中に物件が売却された場合、または売却目的で保有される物件に区分される場合には、かかる物件の資本計上された取得費用の残額は費用として計上するものとする。
n) 契約手数料
債務とは、過去の出来事の結果として発生した現在の義務をいう。ビークルの運用期間の最後またはビークルの運用期間中の他の時期に支払うべき手数料は、報告日に、IFRSに基づく引当金または債務として認識する基準を満たさない場合がある。
かかる手数料の例として、契約上の取り決めによる現在の義務であるパフォーマンスフィー、売却手数料、清算費用などが挙げられる。
これら手数料の大半は通常、IFRSの会計原則に従って発生する。調整は、これらの手数料がIFRSに基づいて作成された財務諸表の中でまだ計上されておらず、発生する可能性がある場合に、ビークルの現在の純資産価値に基づいて支払うべき想定される契約手数料の額の純資産価値に対する影響を表す。調整の金額を決定するために、引当金または繰り延べ債務の測定に関するIFRSの基準（認識の基準は必ずしも必要でない）を参照するものとする。
計算の方法論の説明および基礎となる契約の条件を開示するものとする（または、かかる契約および契約条件が説明されている関係者の開示資料に言及する）。
想定した売却の決済方法／ビークルの清算方法の効果
o) 譲渡税などの購入者の費用の節約額の適正価額の再評価
物件の取得時に購入者が負担する譲渡税および購入者の費用は通常、IAS第40号に基づいて投資物件の適正価額を決定する際に控除される。
譲渡税および購入者の費用の控除額を決定する際には、物件を売却する際に売却者が手にすると予想される節約額の範囲内で、物件自体よりも、物件を所有するビークルの持分の意図する売却の効果を考慮するものとする。
それゆえ、調整は、物件を所有するビークルの持分の意図する売却に基づいて売却者のメリットとなる譲渡税および購入者の費用の起こりうる控除の、純資産価値に対するプラスの影響を表す。
マネジャーが意図する売却戦略から手にすると予想する金額の想定方法についての開示を行うものとする。現在の仕組みおよび今後の市況の双方に言及するものとする。
p) 繰延税金およびINREV NAV調整の税務効果の適正価額の再評価
IFRSの下では、繰延税金資産および債務は通常、法的税率で測定される。通常、ビークルが繰延税を実現すると想定される方法（不動産の直接売却ではなく、持分の売却を通じて投資物件が売却される場合等）は考慮されない。
調整は、IFRDに基づいて計算される金額と、想定した決済方法を考慮に入れた繰延税の予想額の間の相違の、純資産価値に対する影響を表す（税制および意図する資産および債務の売却方法または決済方法が、実際の租税債務の削減に適用された場合）。
開示には、例えば、物件の所有構造、各国の繰延税の予想に使用される主要な前提や広範なパラメーター、資産の売却のみ（意図する売却方法は考慮に入れない）を想定して推定した場合の最大の繰延税額および用いるおおよその税率をはじめとする、税制の概要を含めるものとする。
不動産売却に関する繰延税を適正価額にするために必要になる調整額の推計は、INREV NAVに大きな影響を及ぼす可能性がある。ビークルによって税制が異なる場合があるため、重大な判断が必要となり、またこの調整のための計算方法論の仕組みがビークルごとに異なる可能性がある。繰延税の全体的な調整に関する他の構成要素は、それほどの判断を必要とせず、本質的に機械的なものである。
この調整には、INREV NAV調整が純資産価値に及ぼす税制面の影響についての十分な評価を含めるものとする。
IFRSと同様に、お金の時間的価値を考慮に入れるために、繰延税金残高は割り引かれない。
q) ネガティブエクイティ（ノンリコース）を有する子会社の効果
IFRSに基づく連結集団の純資産価値には、子会社の引き受けの純債務のポジションが含まれる可能性がある。しかし実際には集団は、子会社の融資がビークルにとってノンリコースである場合には、累積損失に資金を出す法的義務および推定的義務を負わない。
このシナリオでは、完全な純債務ポジションよりもむしろ、集団のかかる子会社の持分をゼロあるいは調整後のマイナス額で認識するために、INREV NAVを計算する際にビークル側でこれらの損失を埋めるための意図または義務が生じない範囲内で、調整を行うのが適切である。
調整は、特定の子会社のネガティブエクイティの全部または一部の戻し入れの純資産価値に対するプラスの影響を示す。ビークルが子会社に株主融資を与えている場合には、それらを考慮するものとする。
その他の調整
r) のれん
事業統合を決定した法人の取得時点において、取得金額の割り当てにより、のれんが発生する可能性がある。多くの場合、不動産ビークルのかかるのれんの主要な構成物は、繰延税と購入者の費用またはIFRSの会計処理（通常は、その後の出口の想定される方法または意図する方法を考慮に入れない）における同様の項目の完全な計上と、実際の購入価格におけるかかる項目に起因する経済的価値の間の相違を反映する。IFRSに従って決定されるように、のれんのかかる構成要素がすでに純資産価値の中で償却されている場合を除き、INREV NAVにおいてこれらを償却するものとする。
s) INREV調整の非支配持分の効果
調整は、上記の調整の全体に対する非支配持分の認識の、純資産価値に対する影響を示している。
株当たりINREV NAVの計算、およびオプション、転換社債、その他の持分の行使の影響計算
INREV NAVは、集団としての投資家による全体的な投資の経済的価値を示している。ビークルの全体的なINREV NAVをエクイティ株主の各クラスに配分する際、および各投資口または持分の価値を決定する際に、1株当たり純資産価値を導き出す上で、マネジャーはビークルの持分保有者または潜在的な持分保有者（オプションの場合）が保有する権利（成功報酬、パフォーマンスフィー、マネジャーの報酬のスキーム、異なるクラスの投資口の条件、純資産価値ウォーターフォール計算、ストックオプション権利等）を考慮に入れるものとする。
ビークルが資本を調達し、資本を必要とする状況下において、拠出金を全額払い込まない投資家もいる。1株当たりのINREV NAVは、要求したものの支払いが行われていない資本を考慮に入れるものとする。
INREV NAVの開示要件
マネジャーは、純資産価値計算に関連した以下の開示を行うものとする。
- GAAP NAVとINREV NAVの間の調整は、ガイドラインNAV03に従って行うものとする。
マネジャーは、投資家がGAAP NAVとINREV NAVの間の調整の構成要素を理解できるように、重要な推定・計算方法を説明するものとする。調整の注記では主要な前提、使用した方法を説明するものとする。 特に以下を説明するものとする。
- 特定の株主の融資またはハイブリッド資本商品の持分の構成要素としての再区分の根拠
- 投資不動産、自ら建設または開発した投資不動産、ファイナンス・リースに基づいてテナントに賃貸している物件、売却目的で保有している投資物件、在庫として抱えている不動産の適正価額の決定の根拠
- その他の不動産資産への投資の推定の根拠
- 非連結間接投資の適正価額の決定の根拠
- 金融資産および債務の適正価額の計算に用いられる方法論の詳細
- 第三者との建設契約の適正価額の推定の根拠
- 契約手数料の適正価額の推定の根拠
- 繰延税金の適正価額およびINREV NAV調整の税効果の推定に用いられる前提の詳細。かかる開示は税構造の概要を示す。 不動産保有構造の詳細、特定の国における繰延税の推定に用いられる主要な前提および広範なパラメーター、資産の売却のみを前提として推定された繰延税の最大税額（意図する売却方法を考慮しない）、および用いられるおおよその税率等。
- ネガティブエクイティ（ノンリコース）を有する子会社の簿価に調整を加える根拠
- 国際会計基準（IFRS）に基づき、投資不動産の適正価額は、不動産を売却する際に売手が負担する費用を考慮に入れていない。IFRSと同様に、売却を目的として保有する場合を除き、INREVガイドラインではかかるコストの引当金を含めるための調整は必要としていない。ただしマネジャーは、現在の市場環境において強要によるものでない出口を想定して、意図する出口方法を考慮の上、不動産の売却時に発生するとみられる売却費用額を推計し、開示するものとする。
- 設立費用 - 該当する場合、減損を計上し、その理由を説明する。
- 設立費用 - 該当する場合、5年間の償却期間からの乖離の理由を説明する。
- 取得費用 - 該当する場合、減損を計上し、その理由を説明する。
- 取得費用 - 該当する場合、5年間の償却期間からの乖離の理由を説明する。