Guidelines

+ NAV01 —

Die Fondsunterlagen sollten detaillierte Angaben zu Bewertungsregularien und –verfahren, Wertermittlungsmethoden einschließlich der Methoden zur Bewertung schwierig zu bewertender Vermögenswerte sowie die Häufigkeit der Bewertung aller wesentlichen Aktiva und Passiva des Fonds enthalten.
 

+ NAV02 —

Die Häufigkeit der NAV-Berechnung sollte in den Fondsunterlagen aufgeführt sein.
 

+ NAV03 —

Die Anforderungen zur Berechnung des angepassten INREV NAVs sollten sowohl für offene als auch geschlossene Fonds angewendet werden. Dieser Abschnitt enthält direkte Verweise auf die IFRS Berechnung sowie bei Bedarf auf andere Berechnungen des beizulegenden Zeitwerts als Grundlage für die Berechnung der geforderten Anpassungen. Sollten andere Bilanzierungsvorschriften angewandt werden, können weitere Anpassungen an die IFRS Berechnung als Grundlage für die Bestimmung eines INREV NAV erforderlich sein. Außerdem wird auf die Auslegung des beizulegenden Zeitwerts und weitere Rechnungslegungsvorschriften eingegangen.
 

+ NAV04 —

Zur Berechnung eines INREV NAV sollte ein gemäß IFRS berechneter NAV wie folgt angepasst werden:

	Total
NAV gemäß IFRS-Abschluss	x
Umbuchung bestimmter IFRS-Verbindlichkeiten auf Eigenkapitalbestandteile
a) Auswirkungen der Umbuchung von Aktionärsdarlehen und hybriden Kapitalinstrumenten (einschließlich Wandelanleihen), die langfristige Beteiligungen der Anteilsinhaber an einen Fonds darstellen	x
b) Auswirkungen von als Verbindlichkeiten verbuchten Dividenden, die nicht ausgeschüttet wurden	x
NAV nach Umbuchung von aktienähnlichen Beteiligungen und noch nicht ausgeschütteten Dividenden	x
Beizulegender Zeitwert von Aktiva und Passiva
c) Neubewertung von Anlageimmobilien zum beizulegenden Zeitwert	x/(x)
d) Neubewertung selbst errichteter oder entwickelter Anlageimmobilien zum beizulegenden Zeitwert	x/(x)
e) Neubewertung von zu Verkaufszwecken gehaltenen Anlageimmobilien zum beizulegenden Zeitwert	x/(x)
f) Neubewertung von im Rahmen von Finanzierungsleasing vermieteten Immobilien zum beizulegenden Zeitwert	x/(x)
g) Neubewertung von Bestandsimmobilien zum beizulegenden Zeitwert	x/(x)
h) Neubewertung anderer Anlagen in Sachgüter zum beizulegenden Zeitwert	x/(x)
i) Neubewertung indirekter, nicht konsolidierter Anlagen zum beizulegenden Zeitwert	x/(x)
j) Neubewertung von finanziellen Aktiva und Passiva zum beizulegenden Zeitwert	x/(x)
k) Neubewertung von Bauverträgen für Dritte zum beizulegenden Zeitwert	x/(x)
l) Einrichtungskosten	x/(x)
m) Anschaffungskosten	x/(x)
n) Vertragsgebühren	x/(x)
Erwartete Auswirkungen bei Verkauf / Abwicklung eines Fonds
o) Neubewertung von eingesparten Kosten des Käufers (z.B. Grunderwerbssteuern) zum beizulegenden Zeitwert	x/(x)
p)Neubewertung latenter Steuern und steuerliche Auswirkungen der INREV NAV Anpassungen zum beizulegenden Zeitwert	x/(x)
q) Auswirkungen von verbundenen Unternehmen mit negativem Eigenkapital (regresslos)	x/(x)
Sonstige Anpassungen
r) ideeller Firmenwert / Goodwill	(x)
s) Auswirkungen von Minderheitsbeteiligungen auf INREV Anpassungen	x/(x)
INREV NAV	x

Umbuchung bestimmter IFRS-Verbindlichkeiten als Bestandteil des INREV NAV:

a) Auswirkungen der Umbuchung von Aktionärsdarlehen und hybriden Kapitalinstrumenten (einschließlich Wandelanleihen), die langfristige Beteiligungen der Anteilsinhaber an einen Fonds darstellen.

Neben Eigenkapitalinvestitionen kann der Anleger sein Kapital in anderen Formen anlegen – z.B. über Aktionärsdarlehen und hybride Kapitalinstrumente wie Wandelanleihen. Die Struktur bestimmter Fonds beinhaltet eine Kombination aus Kapitalbeteiligungen und Aktionärsdarlehen.

Aktionärsdarlehen und hybride Kapitalinstrumente werden im Allgemeinen als Anteil der gesamten Beteiligung eines Anlegers am Fonds betrachtet. Sie sollten als Bestandteil des Eigenkapitals im INREV NAV berücksichtigt werden und als solcher umgebucht werden, wenn sie im Abschluss des Fonds nach IFRS als Verbindlichkeiten verbucht wurden. Der umzubuchende Betrag sollte dem Buchwert der Verbindlichkeiten im IFRS-Abschluss entsprechen.

Die Existenz derartiger Instrumente als Bestandteil der Kapitalstruktur eines Fonds bei dessen Auflegung oder von Aktionärsdarlehen, die gleichrangig zu ihrem Kapitalanteil sind und zu nicht marktgerechten Bedingungen vergeben wurden, sind unter anderem Hinweise darauf, dass diese Elemente als Bestandteil des INREV NAV umgebucht werden sollten.

Bei der Umbuchung sollten auch aufgelaufene Zinsen berücksichtigt werden, die ähnlich wie Dividenden behandelt werden.

b) Auswirkungen von als Verbindlichkeiten verbuchten Dividenden, die nicht ausgeschüttet wurden.

Unter bestimmten Umständen werden Dividenden als Verbindlichkeit verbucht, werden jedoch noch nicht rechtmäßig ausgeschüttet. Zur Bestimmung des INREV NAV sollten diese aufgelaufenen Dividenden zum NAV zurückgebucht werden.

Beizulegender Zeitwert von Aktiva und Passiva

c) Neubewertung von Anlageimmobilien zum beizulegenden Zeitwert.

Sollte ein Immobilienfonds Anlageimmobilien nach dem Anschaffungskostenmodell verbuchen, stellt diese Anpassung die Neubewertung der Anlageimmobilien zum beizulegenden Zeitwert gemäß der Fair Value- Prinzipien gemäß IAS 40 auf den NAV dar.

Die Auswirkungen der linearen Erfassung von Mietincentives, Mietgarantien, Versicherungsansprüchen (aufgrund von Schäden, Mietausfällen usw.) sollte bei der Bewertung einer Immobilie zum beizulegenden Zeitwert in Übereinstimmung mit IAS 40 und SIC 15 berücksichtigt werden, um sicherzustellen, dass kein Vermögenswert im NAV doppelt berücksichtigt wird.

d) Neubewertung selbst errichteter oder entwickelter Anlageimmobilien zum beizulegenden Zeitwert.

Sollte ein Immobilienfonds selbst errichtete oder entwickelte Anlageimmobilien nach dem Anschaffungskostenmodell verbuchen, stellt diese Anpassung die Neubewertung dieser zum beizulegenden Zeitwert gemäß der IAS 40 Fair Value- Prinzipien auf den NAV dar.

e) Neubewertung von zu Verkaufszwecken gehaltenen Anlageimmobilien zum beizulegenden Zeitwert.

Bestimmte Anlageimmobilien können zu Verkaufszwecken gehalten oder als Gruppe zum Verkauf gehaltener Vermögenswerte klassifiziert werden. Der Buchwert solcher Anlageimmobilien hängt von der gewählten Verbuchungsmethode gemäß IAS 40 (beizulegender Zeitwert oder Anschaffungskosten) ab.

Die Anpassung stellt die Neubewertung der zu Verkaufszwecken gehaltenen Anlageimmobilien, ausgehend von dem beizulegenden Zeitwert oder den Anschaffungskosten, zum Nettoveräußerungswert dar.

f) Neubewertung von im Rahmen von Finanzierungsleasing vermieteter Immobilien zum beizulegenden Zeitwert

Immobilien, die im Rahmen von Finanzierungsleasings vermietet werden, werden zunächst auf Netto-Anlagebasis bewertet und anschließend noch einmal auf Basis von Abschreibungen, die eine konstante Rendite widerspiegeln.

Die Anpassung stellt die Auswirkungen auf den NAV dar, die durch die Neubewertung der Forderung aus Finanzierungsleasings zum beizulegenden Zeitwert entstehen.

g) Neubewertung von Bestandsimmobilien zum beizulegenden Zeitwert

Zu Verkaufszwecken gehaltene und nach IAS 2 (Inventar) verbuchte Immobilien werden im Abschluss mit dem niedrigeren Wert aus entweder Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder Nettoveräußerungswert verbucht. Diese Anpassung stellt die Auswirkungen der Neubewertung dieser Immobilien zum Nettoveräußerungswert (beizulegender Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten) auf den NAV dar. Diese Anpassung sollte unter der Überschrift „Neubewertung von Bestandsimmobilien zum beizulegenden Zeitwert“ aufgeführt werden.

Sollte das wahrscheinliche Veräußerungsdatum länger als ein Jahr nach dem Datum der NAV-Berechnung liegen, sollten bei der Berechnung dieser Anpassung keine Veräußerungskosten vom beizulegenden Zeitwert abgezogen werden.

h) Neubewertung anderer Anlagen in Sachgüter zum beizulegenden Zeitwert

Gemäß IAS16 werden andere Anlagen in Sachgütern normalerweise zu ihren Anschaffungskosten verbucht. Diese Anpassung stellt die Auswirkungen der Neubewertung dieser Anlagen in Sachgüter zum beizulegenden Zeitwert in Übereinstimmung mit den Fair Value- Prinzipien gemäß IFRS 13 auf den NAV dar.

i) Neubewertung indirekter, nicht konsolidierter Anlagen zum beizulegenden Zeitwert

Indirekte Immobilienanlagen wie Anlagen in Gesellschaften und Joint Ventures werden gemäß IFRS unterschiedlich verbucht und haben unterschiedliche Buchwerte. Derartige Anlagen können zu ihren Anschaffungskosten, zum beizulegenden Zeitwert oder zum NAV bewertet werden.

Die Anpassung stellt die Auswirkungen der Neubewertung indirekter Anlagen zum beizulegenden Zeitwert auf den NAV dar, wenn diese noch nicht mit dem beizulegenden Zeitwert berücksichtigt wurden.

j) Neubewertung von finanziellen Aktiva und Passiva zum beizulegenden Zeitwert (einschließlich der Neubewertung von Schuldverschreibungen zum beizulegenden Zeitwert)

Darüber hinaus können im Rahmen der Rückzahlung von Bankverbindlichkeiten nach dem Verkauf von Immobilien Kosten für den Fonds entstehen. Auch diese Kosten werden, wie Veräußerungskosten, im Allgemeinen gemäß IFRS nicht abgebildet. Wenn innerhalb eines Jahres mit der Veräußerung einer Immobilie und daher auch mit der Rückzahlung der entsprechenden Bankschuld gerechnet wird, sollten im NAV die Kosten für die vorfristige Rückzahlung der Bankschuld berücksichtigt werden.

k) Neubewertung von Bauverträgen für Dritte zum beizulegenden Zeitwert.

Gemäß IAS11 werden Bauverträge für Dritte normalerweise entsprechend ihres Fertigstellungsstadiums verbucht. Die Anpassung stellt die Auswirkungen der Neubewertung von Bauverträgen für Dritte zum beizulegenden Zeitwert in Übereinstimmung mit den Fair Value-Prinzipien von IFRS 13 auf den NAV dar.

Anpassungen zur Berücksichtigung der Verteilung einmaliger Kosten

Wie im Folgenden näher beschrieben, sollten Einrichtungskosten und Anschaffungskosten kapitalisiert und abgeschrieben werden. Der Grund dieser Anpassung ist die Kosten über einen bestimmten Zeitraum zu verteilen und somit dessen Auswirkung auf die Performance auszugleichen. Darüber hinaus ist es ein einfacher Mechanismus, Kosten auf verschiedene Anlegergruppen, die zu verschiedenen Zeitpunkten Anteile am Fonds erwerben bzw. veräußern zu verteilen. In der Praxis gibt es noch wesentlich mehr Methoden die Fonds bezüglich der Preisermittlung oder der Bewertung anwenden. Einschließlich der Verwendung von Geld-Brief-Spannen auf der Basis fester Prozentsätze für die Bestimmung der Ausgabeaufschläge und Rücknahmeabschläge auf den ermittelten NAV; die Aktivierung und Abschreibung solcher Kosten über verschiedene Zeiträume; oder die Vernachlässigung solcher Kosten bei der NAV Berechnung.

Da der INREV NAV in erster Linie den Vergleich zwischen verschiedenen Fonds erleichtern soll, handelt es sich beim INREV Ansatz um eine einfache, jedoch standardisierte Methode. Wir weisen darauf hin, dass diese kapitalisierten Kosten bei jeder NAV-Berechnung mittels eines Impairment-Tests auf ihre Werthaltigkeit überprüft werden sollten um stets mit einen erzielbaren Betrag angesetzt zu sein. Da die Anpassungen für Einrichtungskosten bei der Berechnung des INREV NAV getrennt aufgeführt werden, können Anleger wählen, wie diese bei der Bewertung ihrer Anlagenanteile berücksichtigt werden.

l) Einrichtungskosten

Gemäß IFRS wird das Fondseinkommen unmittelbar nach Fondsauflegung durch die Einrichtungskosten vermindert. Die Einrichtungskosten sollten kapitalisiert und während der ersten fünf Jahre der Fondslaufzeit abgeschrieben werden.

Zweck der Aktivierung und Abschreibung von Einrichtungskosten ist es, die Dauer des wirtschaftlichen Nutzen für den Fonds besser widerzuspiegeln.

Wenn der angepasste NAV aufgrund von geänderten Marktbedingungen berechnet wird, durch die nicht damit gerechnet wird, dass die kapitalisierten Einrichtungskosten durch den Verkauf von Fondsanteilen ausgeglichen werden können sollten die Einrichtungskosten vor der Aktivierung und Abschreibung mittels eines Impairment-Tests auf ihre Werthaltigkeit überprüft werden. Einrichtungskosten sollten beispielsweise abgeschrieben werden, wenn die Liquidation des Fonds beschlossen wird oder die Anteilsinhaber nicht länger damit rechnen kann, den wirtschaftlichen Nutzen der kapitalisierten Aufwendungen zurückzuerlangen.

m) Anschaffungskosten

Bei der Ermittlung des beizusetzenden Zeitwertes werden die Anschaffungskosten einer Anlageimmobilie zum ersten Berechnungsdatum nach der Anschaffung effektiv von den Einnahmen abgezogen. Dies führt dazu, dass der beizulegende Zeitwert einer Immobilie bei späteren Ermittlungen und bei ansonsten unveränderten Rahmenbedingungen niedriger als der totale Kaufpreis der Immobilie ist.

Aufwendungen für die Anschaffung von Immobilien sollten während der ersten fünf Jahre nach der Anschaffung der Immobilie kapitalisiert und abgeschrieben werden.

Zweck der Aktivierung und Abschreibung von Anschaffungskosten ist es, die Dauer des wirtschaftlichen Nutzens dieser Kosten für den Fonds besser widerzuspiegeln.

Wenn der angepasste NAV aufgrund von geänderten Marktbedingungen berechnet wird auf Grund dessen damit gerechnet wird, dass die kapitalisierten Einrichtungskosten durch den Verkauf von Fondsanteilen nicht ausgeglichen werden können sollten die Einrichtungskosten bei Aktivierung und Abschreibung mittels eines Impairment-Tests auf ihre Werthaltigkeit überprüft werden.Wird eine Immobilie während der Abschreibungsdauer verkauft oder zu Verkaufszwecken gehalten, sollte der Restbetrag der kapitalisierten Anschaffungskosten für diese Immobilie in den Anschaffungskosten verbucht werden.

n) Vertragsgebühren

Eine Verbindlichkeit repräsentiert eine gegenwärtige Verpflichtung, die aus vergangenen Ereignissen entstanden ist. Nicht jede am Ende der Fondslaufzeit oder zu einem anderen Zeitpunkt der Fondslaufzeit zu zahlende Gebühr erfüllt diese Krieterien, um gemäß IFRS zum Bilanzstichtag als Rückstellung oder Verbindlichkeit verbucht zu werden.

Beispiele solcher Gebühren sind Performancegebühren, Veräußerungsgebühren oder Liquidationsgebühren, welche gegenwärtige Verpflichtungen aufgrund von Vertragsvereinbarungen darstellen.

Die meisten dieser Gebühren fallen normalerweise im Rahmen der IFRS-Rechnungslegungsvorschriften an. Diese Anpassung stellt die Summe der geschätzten fälligen Vertragsgebühren auf Basis des aktuellen NAV des Fonds dar, die nicht bereits im IFRS-gemäßen Abschluss erfasst wurden und bei denen es wahrscheinlich ist, dass sie anfallen. Um die Höhe der Anpassung zu bestimmen, sollte für die Bewertung (aber nicht unbedingt für die Erfassung) von Rückstellungen oder passiven latenten Elementen auf die IFRS-Normen Bezug genommen werden.

Die Berechnungsmethode sowie die Bestimmungen der zugrunde liegenden Verträge sollte offengelegt werden (oder es kann auf die Offenlegungen von nahestehenden Parteien Bezug genommen werden, in denen derartige Verträge und Bestimmungen erklärt werden).

Auswirkungen der erwarteten Art der Begleichung bei Verkauf / Abwicklung eines Fonds

o) Neubewertung von eingesparten Kosten des Käufers, z.B. Grunderwerbssteuern, zum beizulegenden Zeitwert.

Grunderwerbssteuern und Kosten des Käufers, die dem Käufer beim Erwerb einer Immobilie entstehen, werden gemäß IAS 40 von dem beizulegenden Zeitwert von Anlageimmobilien abgezogen.

Die Auswirkungen eines beabsichtigten Verkaufs von Immobilienfondsanteilen (anstelle eines direkten Verkaufs von Immobilien) sollte bei der Ermittlung der Höhe der abzugsfähigen Grunderwerbssteuern und Kosten des Käufers berücksichtigt werden, wenn davon ausgegangen wird, dass diese Einsparung beim Verkauf der Immobilie dem Verkäufer zugutekommen.

Die entsprechende Anpassung stellt die positiven Auswirkungen einer möglichen Reduzierung der Grunderwerbssteuern und Kosten des Käufers zugunsten des Verkäufers auf der Basis des erwarteten Verkaufs von Immobilienfondsanteilen auf den NAV dar.

Es sollte offengelegt werden, wie der Betrag, den der Fondsmanager aus beabsichtigten Veräußerungen zu erzielen erhofft, geschätzt wurde. Hierbei sollten sowohl die derzeitige Struktur des Fonds als auch die allgemeinen Marktbedingungen berücksichtigt werden.

p) Neubewertung latenter Steuern zum beizulegenden Zeitwert und steuerliche Auswirkungen von INREV NAV Anpassungen

Gemäß IFRS werden aktive und passive latente Steuern zum nominellen Regelsteuersatz bewertet. Ob zu erwarten ist, dass latente Steuern realisiert werden (zum Beispiel bei Anlageimmobilien durch den Verkauf von Anteilen anstatt einem direkten Verkauf von Immobilien), wird im Allgemeinen jedoch nicht berücksichtigt.

Die Anpassung stellt die Auswirkungen der Differenz zwischen dem gemäß IFRS ermittelten Betrag und der geschätzten latenten Steuer unter Berücksichtigung der erwarteten Art der Begleichung dar (d.h. es sollte zum Beispiel angegeben werden, welche Steuerstrukturen angewandt wurden bzw. die Art und Weise der Veräußerung, um die zu zahlenden Steuerlast zu reduzieren).

Die Steuerstruktur und Details zur Eigentumsstruktur der Immobilie sollten offengelegt werden. Ebenso die wesentlichen Annahmen und allgemeinen Parameter, die zur Schätzung der latenten Steuern für die einzelnen Länder verwendet wurden. Die Fondsunterlagen sollten außerdem darlegen von welchen Veräußerungen (ohne Berücksichtigung der geplanten Veräußerungsmethode) ausgegangen wird, welche Annahmen bezüglich der Steuersätze gemacht wurden und wie hoch die geschätzte maximale Höhe latenter Steuern ist.

Die Anpassung des Betrages der passiven latenten Steuern - die bei der Veräußerung von Immobilien anfallen - auf den beizulegenden Zeitwert wirkt sich möglicherweise wesentlich auf den INREV NAV aus. Da sich Steuerstrukturen von Fonds zu Fonds unterscheiden können, muss die Art der Berechnungsmethode für diese Anpassung sorgfältig gewählt werden. Die generelle Anpassung latenter Steuern erfordert weniger Ermessensentscheidungen und ist eher technischer Natur.

Diese Anpassung sollte jegliche steuerliche Folgen der INREV NAV-Anpassungen auf den NAV beinhalten.

Um den Geldzeitwert zu berücksichtigen werden latente Steuern - analog zu IFRS - nicht abgezinst

q) Auswirkungen von verbundenen Unternehmen mit negativem Eigenkapital (regresslos)

Der NAV eines Konsolidierungskreises kann gemäß IFRS die Netto-Schuldnerposition von verbundenen Unternehmen beinhalten. In der Praxis hat der Kreis jedoch bei Finanzierungen von verbundenen Unternehmen, welche für den Fonds regresslos sind, weder eine gesetzliche noch eine faktische Verpflichtung für die kumulierten Verluste aufzukommen.

Bei diesem Szenario sollte bei der Berechnung des INREV NAV eine Anpassung vorgenommen werden, um den Anteil an diesen verbundenen Unternehmen mit null oder einem angepassten negativen Betrag zu verbuchen, anstatt die Netto-Schuldnerposition in voller Höhe, auszuweisen. Dies setzt voraus, dass der Fonds nicht beabsichtigt und verpflichtet ist, die Verluste auszugleichen.

Die Anpassung stellt die positiven Auswirkungen der teilweisen oder vollständigen Wertberichtigung des negativen Eigenkapitals des spezifischen verbundenen Unternehmens dar. Wenn der Fonds den verbundenen Unternehmen Aktionärsdarlehen gewährt hat, sollten diese berücksichtigt werden.

Sonstige Anpassungen

r) ideeller Firmenwert / Goodwill

Bei der Übernahme eines Unternehmens oder einem Unternehmenszusammenschluss wird sich, im Zuge der Kaufpreisallokation, auf einen ideeller Firmenwert bzw. Goodwill geeinigt. Wesentlicher Bestandteil eines solchen Firmenwertes bei Immobilienfonds ist die Differenz der verbuchten latenten Steuern zuzüglich der Kosten des Käufers und dem wirtschaftlichen Wert, der diesen Positionen im tatsächlichen Kaufpreis zugeschrieben wird. Die Kosten des Käufers können durch ähnliche Positionen im IFRS-Abschluss ergänzt werden (spätere, beabsichtigte Exits werden bei dieser Methode im Allgemeinen nicht berücksichtigt). Ausgenommen aus dieser Anpassung sind die Bestandteile des Firmenwertes – Goodwills , die bereits während der Ermittlung eines NAVs gemäß IFRS abgeschrieben wurden.

s) Auswirkungen von Minderheitsbeteiligungen auf die oben genannten Anpassungen

Diese Anpassung stellt die Auswirkung der Verbuchung von Minderheitsbeteiligungen für alle oben genannten Anpassungen auf den NAV dar.
 

+ NAV05 —

Berechnung des INREV NAV pro Fondsanteil und Berücksichtigung der Auswirkungen von Optionsausübung, Wandelanleihen und anderer Kapitalbeteiligungen

Der INREV NAV repräsentiert den wirtschaftlichen Wert der gesamten Anlagen aller Anleger als Gruppe. Zur Ableitung des NAV pro Fondsanteil sollten Fondsmanager alle Ansprüche der Anteilsinhaber oder potenziellen Anteilsinhaber (bei Optionen) berücksichtigen (z.B. Carried Interest, Performancegebühr, Vergütung des Fondsmanagers, verschiedene Anteilsklassen, NAV Wasserfallmodell, Optionsanteile usw.). Dies erfolgt, indem der gesamte INREV NAV des Fonds den einzelnen Anteilsklassen der Anleger zugewiesen und der Einzelwert der Anteile ermittelt wird.

Unter Umständen, z.B. wenn der Fonds Kapital aufgenommen und abgerufen hat, könnten es vorkommen, dass einige Anleger ihre Beiträge nicht in voller Höhe eingezahlt haben. Der INREV NAV pro Fondsanteil sollte die Auswirkungen von abgerufenem, jedoch nicht von eingezahltem Kapital berücksichtigen.
 

+ NAV06 —

INREV NAV-Offenlegungsanforderungen

Im Zusammenhang mit der NAV-Berechnung sollten Fondsmanager folgende Informationen offengelegt warden:

• der Abgleich des NAV nach Rechnungslegung mit dem INREV NAV sollte in Übereinstimmung mit der Richtlinie NAV03 erfolgen und dargelegt werden;

Die Fondsmanager sollten zugrundeliegende Schätzungen und Berechnungsmethoden erläutern, um Anleger in die Lage zu versetzen, die Bestandteile der Anpassung des NAV nach Rechnungslegung und die des INREV NAVs nachzuvollziehen. Die Erläuterungen zum Abgleich sollten wesentliche Annahmen, angewandte Methoden und insbesondere Folgendes beschreiben:

• die Grundlage für die Umbuchung bestimmter Aktionärsdarlehen oder hybrider Kapitalinstrumente als Bestandteil des Kapitals;
• die Grundlage für die Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts der Anlageimmobilien, von Fonds errichteten oder entwickelten Anlageimmobilien, im Rahmen von Finanzierungsleasing vermietete Immobilien, zu Verkaufszwecken gehaltene Anlageimmobilien und im Bestand gehaltene Immobilien;
• die Grundlage der Bewertung anderer Anlagen in Immobilienvermögen;
• die Grundlage für die Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts indirekter, nicht konsolidierter Anlagen;
• Details der Berechnungsmethode des beizulegenden Zeitwerts der finanziellen Aktiva und Passiva;
• die Bewertungsgrundlage des beizulegenden Zeitwerts von Bauverträgen mit Dritten;
• die Bewertungsgrundlage des beizulegenden Zeitwerts von Vertragsgebühren;
• Einzelheiten der Annahmen, die zur Schätzung des beizulegenden Zeitwerts latenter Steuern und der steuerlichen Auswirkungen der INREV NAV-Anpassungen herangezogen wurden. Eine derartige Offenlegung beinhaltet einen Überblick über die Steuerstrukturen, einschließlich Einzelheiten zur Immobilieneigentumsstruktur, wesentlicher Annahmen und allgemeiner Parameter, die zur Schätzung der latenten Steuern einzelner Länder verwendet wurden, den - unter ausschließlicher Zugrundelegung von Veräußerungen von Vermögenswerten (d.h., ohne Berücksichtigung der geplanten Veräußerungsmethode) - geschätzte, maximale Betrag latenter Steuern und die verwendeten, approximativen Steuersätze;
• Gründe für Anpassungen des Buchwertes von verbundenen Unternehmen mit negativem Eigenkapital (regresslos);
• Gemäß IFRS werden die Aufwendungen des Verkäufers beim Verkauf einer Immobilie bei der Bestimmung des beizulegenden Zeitwertes von Anlageimmobilien nicht berücksichtigt. Gemäß IFRS ist keine Anpassung erforderlich, um eine Regelung in Hinblick auf derartige Kosten in die INREV Richtlinien aufzunehmen, es sei denn, die Immobilien werden zu Verkaufszwecken gehalten. Der Fondsmanager sollte die Höhe der Veräußerungskosten, die wahrscheinlich bei der Veräußerung von Immobilien entstehen, sowie die beabsichtigte Veräußerungsmethode unter Zugrundelegung einer Veräußerung ohne Zwang und im aktuellen Marktumfeld schätzen und offenlegen.
• • Einrichtungskosten – Ggf. Beschreibung der Minderung und Gründe für Verbuchung, Beschreibung der Gründe für Abweichungen vom fünfjährigen Abschreibungszeitraum;
• set-up costs - Description of the reasons for departure from the five year amortisation period if applicable;
• acquisition expenses - Description of impairment and reasons for booking if applicable;
• Anschaffungskosten – Ggf. Beschreibung der Minderung und Gründe für die Verbuchung, Beschreibung der Gründe für Abweichungen vom fünfjährigen Abschreibungszeitraum.