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Bewertung
Der Wert der Immobilie sollte entweder als Marktwert oder beizulegender Zeitwert ausgewiesen werden.
Der IVS-Ausschuss und The European Group of Valuers‘ Associations (TEGOVA) definieren den Marktwert als „den gescha?tzten Betrag, zu dem eine Immobilie in einem funktionierenden Markt zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion zwischen unabhängigen Vertragsparteien verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.“ Der IASB definiert in IFRS 13 den beizulegenden Zeitwert als den Preis, den unabhängige Marktteilnehmer unter marktüblichen Bedingungen zum Bewertungsstichtag bei Verkauf eines Vermögenswerts erhalten würden beziehungsweise bei Übertragung einer Verbindlichkeit zahlen würden.
Um die professionellen, internationalen Bewertungsgrundsätze einzuhalten, sollte der geschätzte Marktwert grundsätzlich frei von Unsicherheiten und spezifischen Annahmen sein. Sämtliche spezifischen Annahmen oder Unsicherheiten sollten angemessen offengelegt werden.
Um Compliance mit IFRS 13 zu gewährleisten, sollte der Fondsmanager sicherstellen, dass der externe Gutachter ausreichend Markt- und Vergleichsdaten (falls auf dem Markt verfügbar) vorlegt, um sämtliche zentralen Annahmen zu unterlegen, die bei der Schätzung des Marktwerts verwendet werden.
Die Gutachter sollte anerkannte, internationale, professionelle Bewertungsgrundsätze einhalten.
Die beauftragten Gutachter sollte anerkannte, internationale, professionelle Bewertungsgrundsätze wie die International Valuation Standards (IVS), RICS oder TEGOVA einhalten.
Grunderwerbsteuern und Erwerbsnebenkosten des Käufers werden bei der Ermittlung des Werts von Immobilien abgezogen.
Bei der Ermittlung des Marktwerts einer Immobilie sollte der Gutachter, unabhängig von der Exitstrategie, Transaktionskosten in der gleichen Höhe berücksichtigen wie ein normaler Käufer der Immobilie auf dem Markt.
Der externe Bewertungsbericht muss Informationen darüber enthalten, welche Methode zur Bewertung von Anlageimmobilien, zum Verkauf gehaltenen Immobilien, in Erstellung befindlichen Immobilien und Erbbaurechten angewandt wurde sowie über die herangezogenen Bewertungsdaten und Annahmen über Marktentwicklungen.
Folgende Bewertungsmethoden können u.a. angewandt werden:
- Vergleichswertmethode – auf der Basis von Vergleichsobjekten am Markt;
- Ertragswertmethode – auf der Basis des Ertragskapitalisierung;
- Andere Bewertungsmodelle auf der Basis von Multiplikatoren - oder Discounted Cash flows;
- Sachwert (Sachwertverfahren) sollte nur unter besonderen, aussergewöhnlichen Umständen verwendet werden, wenn andere Bewertungsmethoden nicht angewendet werden können.
Die Bewertung von in Erstellung befindlichen Immobilien kann auf der Grundlage folgender Methoden basieren:
- Beizulegender Zeitwert bei Fertigstellung, abzüglich noch anfallender Kosten bis zur Fertigstellung (Residualwertmethode);
- Das Sachwertverfahren sollte nur unter besonderen, aussergewöhnlichen Umständen verwendet werden, wenn die anderen Bewertungsmethoden nicht angewendet werden können.
Während der ersten Bauphasen einer Immobilie ist der beizulegende Zeitwert der Immobilie äußerst unsicher. In diesem Kontext kann der nach der Residualwertmethode ermittelte, beizulegende Zeitwert dem für die Immobilie gezahlten Preis zuzüglich späterer Baukosten entsprechen.
Die Informationen über anwendbare Marktannahmen könnten beispielsweise Sensitivitätsanalysen von Miet- und Renditeentwicklungen beinhalten.
Wir weisen darauf hin, dass für den INREV NAV die Bewertung von in Erstellung befindlichen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert erfolgen muss. Siehe INREV NAV-Anpassungen in Modul 4 – INREV NAV-Richtlinien
Sollte es infolge des Wechsels des externen Gutachters zu maßgeblichen Änderungen des Marktwerts kommen, muss der Fondsmanager die wichtigsten, zugrunde liegenden Annahmen prüfen und sämtliche Gründe für derartige Änderungen offenlegen.
Das Ergebnis der angewandten Bewertungsmethode muss in jedem Fall der Marktwert sein, unabhängig davon welche Bewertungsmethode, den Regularien des Fondsmanagement entsprechend, angewandt wurde.
Die Bewertung des externen Gutachters sollte einem, von dem Fondsmanager festgelegten, internen Bewertungs- und Genehmigungsprozess unterzogen werden und mittels diesem genehmigt werden.
Der Manager sollte sicherstellen, dass die Gesamtbewertung der Immobilien intern, vor ihrer Einbeziehung in die NAV Ermittlung des Fonds und der Offenlegung an die Anteilinhaber auf Richtigkeit überprüft und genehmigt wird. Der Überprüfungs- und Genehmigungsprozess sollte unparteiisch, objektiv, konsistent und unabhängig sein.
Die Überprüfung und Genehmigung sollte unter anderem die folgenden Kontrollen umfassen:
- der Fondsmanager sollte sicherstellen, dass Zeitpunkte und Häufigkeit der Bewertung den Bewertungsrichtlinien in den Fondsmanagement-Vorschriften entsprechen;
- Die Überprüfung durch den Fondsmanager kann an die Art der Berichterstattung angepasst werden.
Monats- oder Quartalsberichte können beispielsweise gründlich überprüft werden, während Jahresberichte vollständig überprüft werden müssen.
Das Ergebnis der Bewertung muss in einem einzigen Wert resultieren.
Es dürfen keine Bewertungsspannen verwendet werden. Sollte ein externer Immobiliengutachter dennoch Bewertungsspannen angeben, muss klar definiert sein, welcher Wert im Rahmen der Fondsberichterstattung verwendet werden darf, beispielsweise der niedrigste, der Durchschnittswert oder der höchsten Wert dieser Spanne.
Unter außergewöhnlichen Umständen müssen Abweichungen von den, durch die externen Immobiliengutachter ermittelten Immobilienwerten, durch den Fondsmanager präzise erläutert und offengelegt werden.
Sollten zwischen dem Fondsmanager und dem Immobiliengutachter Differenzen in Bezug auf Marktwertparameter bestehen, müssen diese Parameter präzise erläutert und offengelegt werden. Wir gehen davon aus, dass derartige Abweichungen und Differenzen nur äußerst selten auftreten, und wenn, dann eher im Zusammenhang mit opportunistischen Anlagen, bei denen der Fondsmanager und der externe Gutachter beispielsweise unterschiedliche Ansichten zur Wahrscheinlichkeit des Eintretens eines bestimmten Ereignisses haben (z.B weil der Fondsmanager mit Behörden und Regierungsorganen, potenziellen Käufern oder Mietern in Verhandlungen ist). Ein weiteres Beispiel für eine Abweichung könnte auf eine Uneinigkeit bzgl. der Wertänderungen zurückzuführen sein, wenn zwischen dem tatsächlichen Datum der externen Bewertung und einem späteren Berichtszeitpunkt ein längerer Zeitraum liegt.
Unabhängig von den Rahmenbedingungen sollte das Fondsmanagement bei Bewertungsanpassungen geeignete interne Verfahren (einschließlich Eskalationsmaßnahmen) anwenden.