Guidelines

全物件について、1年に少なくとも1回は外部不動産評価を行わなければならない。

外部不動産評価は、一般的に次のものに対して必要となる。

• （法定）財務報告
• 株主その他のステークホルダーに対する運用報告
• パフォーマンス測定および（インセンティブ）報酬の決定
• 規制当局
• 金融／債務および継続的な融資約定条項への準拠の確保
• 企業の取得および企業価値の評価

年に1度行う不動産評価は、すべての不動産についての評価を一度に行う必要があることを示すものではなく、また必ずしも年末に行う必要もない（それがベストプラクティスではあるが）。ビークルの特定の報告要件に従って、外部評価または内部評価がより頻繁に行われる場合がある。

外部鑑定人の専門的評価基準ではすでに現場調査が義務付けられているが、この点についてマネジャーに部分的な責任を負わせるため、この要件を本書にも含めた。

さらに、大規模ポートフォリオについては、専門的な判断に基づいて、外部鑑定人は住戸や倉庫のポートフォリオなど、同質のリスクプロファイルを有する物件の現地調査について、3年間の循環ベースで、交代制の原則を用いることを検討する場合がある。外部鑑定人が交代制の原則を適用する場合、マネジャーはこのアプローチが妥当なものであることを確保しなければならない。

新規取得物件および大規模な（再）開発活動が行われている物件は、その年の現地調査の調査対象に含めるものとする。
 

マネジャーは、外部鑑定人が適切な評価を行い、長期的な維持費および／または土壌汚染コストなどの想定されるコストについて評価を行えるようにするため、包括的かつ適切で透明性のある情報を外部鑑定人に提供するようにしなければならない。

マネジャーは、外部鑑定人に不動産評価に関連がある情報を十分詳細に伝えるものとし、情報を保留してはならない。不動産評価の決定に用いるためにマネジャーが提供する情報の種類や、外部鑑定人が情報源の資料によって確認する情報の種類には、賃貸／賃料の記録の情報、付与されたリース・インセンティブ、改修コスト、測定データ、不動産運用費用、固定資産税、および市況、税制・規制の改正に関連するその他の情報が含まれる。

マネジャーは、法的所有権（借地権、自由保有権）や何らかの制限、債務が価値評価に正しく反映されるよう取り計らうものとする。

マネジャーは、既知の環境問題の最新情報を外部鑑定人に提供するものとする。