Guidelines

Mindestens einmal jährlich müssen sämtliche Immobilien extern bewertet werden. 

 Im Allgemeinen sind externe Immobilienbewertungen zu folgenden Zwecken erforderlich:

• (satzungsmäßige bzw. gesetzlich erforderliche) Finanzberichterstattung;
• Berichte des Fondsmanagements an die Anteilinhaber und andere Beteiligte;
• Performancemessung und Bestimmung von leistungsabhängigen Vergütungen;
• Aufsichts- und Regulierungsbehörden;
• Beschaffung und Prolongation von Fremdfinanzierungen und Sicherstellung der Einhaltung von Covenants; laufender Kreditüberwachung;
• Übernahmen von Unternehmen und Ermittlung von Unternehmenswerten.

Eine mindestens jährlich erfolgende Bewertung von Immobilien bedeutet jedoch nicht, dass sämtliche Immobilien gleichzeitig oder zum Jahresende bewertet werden müssen, obwohl dies den Best Practices entspricht. Häufigere externe oder interne Bewertungen können vorgenommen werden, um die spezifischen Berichterstattungsanforderungen des Vehikels zu erfüllen.

Obwohl die Bewertungsstandards externer Gutachter bereits eine physische Gebäudebesichtigung erfordern, wurde diese Anforderung auch in diesen Richtlinien aufgenommen, um den Fondsmanager dieszbezüglich in die Verantwortung zu nehmen.

Darüberhinaus kann der externe Gutachter für umfangreiche Portfolios auf der Basis seines sachverständigen Urteils für die physische Gebäudebesichtigung von Immobilien mit homogenem Risikoprofil wie z.B. Wohnimmobilienportfolios oder Portfolios, die Lagerhallen umfassen, ein Rotationsprinzip auf rollierender Dreijahresbasis in Betracht ziehen. Sollte der externe Gutachter ein Rotationsprinzip anwenden, sollte der Fondsmanager sicherstellen, dass dieses Vorgehen angemessen ist.

Neu erworbene Immobilien und Immobilien, die erheblichen Entwicklungs-/ Sanierungsaktivitäten unterzogen werden, sollten im jeweiligen Berichtsjahr physisch besichtigt werden.
 

Der Fondsmanager muss gewährleisten, dass der externe Gutachter umfassende, angemessene und transparente Informationen erhält, die es ihm ermöglichen eine ordnungsgemässe Bewertung durchzuführen und ihn in die Lage versetzen, eine eigene Beurteilung bezüglich der zu erwartenden Kosten vorzunehmen, einschließlich einer Schätzung der langfristigen Instandhaltungskosten und/oder der Kosten für Bodenkontamination.

Der Fondsmanager muss den externen Gutachter hinreichend informieren und darf keine Informationen, die für die Immobilienbewertung relevant sein könnten, zurückhalten. Informationen, die der Fondsmanager zur Bewertung von Immobilien zur Verfügung stellt und die der externe Gutachter anhand von Unterlagen überprüfen kann, beinhalten zum Beispiel Mieterbestandslisten, Informationen zu gewährten Mietvertragsincentives, Instandhaltungs- und Modernisierungskosten, Aufmasse, Betriebskosten und Grundsteuern sowie sämtliche weitere relevanten Informationen im Zusammenhang mit geänderten Marktbedingungen bzw. steuerlichen bzw. regulatorischen Änderungen.

Der Fondsmanager sollte sicherstellen, dass das rechtmäßige Eigentumsrecht (z.B. Grundeigentum und Erbbaurecht) und alle Beschränkungen oder Belastungen in der Bewertung ordnungsgemäss berücksichtigt werden.

Der Fondsmanager sollte dem externen Gutachter sämtliche neuen Entwicklungen im Zusammenhang mit allen bekannten Umweltproblemen mitteilen.