Guidelines

Der Fondsmanager sollte durch die Fondsstruktur demonstrieren, dass seine Interessen mit denjenigen der Anleger übereinstimmen.

Die Einrichtung eines Fonds dient der Weitergabe von Anlageperformance an Anleger. Demzufolge wird von dem Fondsmanager erwartet, dass er im Interesse der Anleger handelt. Dies kann bis zu einem gewissen Grad durch die Schaffung von Strukturen innerhalb des Fonds geschehen, die eine Übereinstimmung der Interessen des Fondsmanagers mit denjenigen der Anleger gewährleistet.

Eine weitere Möglichkeit des Interessenabgleichs ist die Investition eines relevanten Betrages durch den Fondsmanager. Übereinstimmung der Interessen kann erreicht werden, indem der Fondsmanager einen hohen Betrag in den Fonds investiert. See section 6 of the Corporate Governance Assessment tool.  INREV ist sich jedoch bewusst, dass unter bestimmten Umständen eine solche Beteiligung des Fondsmanagers nicht angebracht sein könnte.

Eine Übereinstimmung der Interessen kann auch durch die Kostenstruktur erreicht werden, zum Beispiel durch die Zahlung einer leistungsabhängigen Provision an den Fondsmanager, die an die Fondsperformance gekoppelt ist. Unter Umständen ist der Fondsmanager hierdurch allerdings nicht ausreichend vor dem Risiko eines Performancerückgangs geschützt. Eine leistungsabhängige Provision sollte den Fondsmanager grundsätzlich motivieren, in Übereinstimmung mit dem Risikoprofil des Fonds zu handeln und den Mehrwert widerspiegeln, den der Fondsmanager erwirtschaftet. So ist das an die Performance gekoppelte Element der Vergütung des Fondsmanagers bei einem Kernfonds üblicherweise geringer als bei einem opportunistischen Fonds. See section 6 of the Corporate Governance Assessment tool.

Für die Mitarbeiter des Fondsmanagers, deren Tätigkeiten sich wesentlich auf die Anlagestrategie oder das Risikoprofil des Fonds auswirken, sind Vergütungsrichtlinien erforderlich. Diese sollten ein solides, effektives Risikomanagement fördern und keinen Anreiz geben Risiken außerhalb des Risikoprofils einzugehen.

Die Fondsvertragswerke sollten Maßnahmen aufführen, für den Fall, dass Schlüsselmitarbeiter den Fondsmanager verlassen.

Wenn Mitarbeiter, die in den Fondsunterlagen als Schlüsselmitarbeiter identifiziert wurde den Fondsmanager verlassen, sollten die Fondsunterlagen darlegen, ob dem Fondsmanager in diesem Fall weitere Anlagen untersagt werden oder ihm sein Mandat entzogen werden kann. See section 6 of the Corporate Governance Assessment tool.

Der Fondsmanager und der Fonds sollten ein schriftliches Protokoll erstellen, das den Umgang mit Interessenskonflikten beschreibt.

Interessenskonflikte zwischen dem Fondsmanager und dem Fonds können beispielsweise in den folgenden Situationen entstehen:

• der Fondsmanager (oder ein anderer vom Fondsmanager kontrollierter Fonds, oder ein dem Fondsmanager nahestehendes Unternehmen) steht beim Ankauf von Anlagen mit dem Fonds im Wettbewerb;
• der Fondsmanager (oder ein anderer vom Fondsmanager gemanagter Fonds, oder ein dem Fondsmanager nahestehendes Unternehmen) kauft oder verkauft Anlagen des Fonds;
• es werden Änderungen an der Gebührenstruktur oder anderen Vereinbarungen zwischen dem Fondsmanager und dem Fonds vorgeschlagen;
• der Fondsmanager erstrebt seine Beteiligung am Fonds zu veräußern;
• es entsteht ein Konflikt zwischen den Anlegern bzgl. einer dieser zu treffenden Entscheidungen.

Ebenso können Interessenskonflikte mit externen Dienstleistern entstehen. So kann zum Beispiel der externe Gutachter einem Fonds ein Angebot über zusätzliche Immobiliendienstleistungen machen, welches die Unabhängigkeit seiner Bewertungen beeinträchtigen könnte.

Sollten derartige Interessenskonflikte entstehen, sollte der Fondsmanager diese umgehend dem Fonds, den Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und den Anlegervertretern berichten und das vereinbarte Verfahren für Konfliktfälle anwenden. Der Fondsmanager sollte grundsätzlich sicherstellen, dass Geschäfte zwischen nahestehenden Unternehmen auf der Basis von Marktpreisen erfolgen. Wenn z.B. der Fondsmanager (oder ein anderer, vom Fondsmanager gemanagter Fonds) beim Kauf von Anlagen mit dem Fonds in Wettbewerb tritt, sollte der Fondsmanager dem Fonds dies offenlegen sowie eine Vorgehensweise vorschlagen, die eine faire Behandlung aller Beteiligten gewährleistet. See section 6 of the Corporate Governance Assessment tool.

Der Fonds sollte festlegen, wie Anleger bei Neuemissionen, Rücknahmen und Übertragungen von Fondsanteilen behandelt werden.

Änderungen von Besitzanteilen der Anleger können zu Interessenskonflikten innerhalb eines Fonds führen. Deswegen sollte der Fondsmanager dafür sorgen, dass die diesbezüglichen Regeln für Neuemissionen, Rücknahmen und Übertragungen für alle Anleger klar und transparent dargelegt werden. Diese Regeln sollten mit den INREV Liquiditätsrichtlinien übereinstimmen und einheitliche Anwendung finden. Interessenskonflikten können auch in Situationen entstehen, in denen der Fondsmanager Dienstleistungen für Sekundärübertragungen von Anteilen zwischen Anlegern erbringt oder seiner Rolle der Kapitalbeschaffung nachkommt. Um diesem vorzukommen, sollten diesbezüglich angebotene Dienstleistungen des Fondsmanagers bei Fondsauflegung eindeutig erläutert werden, einschließlich der in Rechnung gestellten Kosten oder Interaktionen mit externen Handelsplattformen und Vermittlungsagenturen.

Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und Anlegervertreter sollten während der Fondslaufzeit dafür sorgen, dass der Fondsmanager die Übereinstimmung seiner Interessen mit denen der Anleger darlegt.

Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen sollten sicherstellen, dass der Fondsmanager über ein schriftliches Protokoll verfügt, das den Umgang mit Interessenskonflikten beschreibt.

Wenn Konflikte identifiziert werden, sollten Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen sicherstellen, dass der Fondsmanager dass für diesen Fall vereinbarte Verfahren anwendet. Es kann eventuell erforderlich sein, dass Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen Entscheidungen im Namen des Fonds treffen müssen, wenn sich der Fondsmanager in einer Konfliktsituation befindet. Wenn die Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen nicht davon überzeugt sind, dass ein Konflikt fair und korrekt beigelegt wurde, wird erwartet, dass sie hierüber an die Anleger berichten. Von Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktion wird eine aktive Beteiligung an der Beaufsichtigung von Transaktionen zwischen dem Fondsmanager und dem Fonds erwartet, so beispielweise bezüglich etwaiger Änderungen der Gebührenstruktur. Weiterhin müssen sie sicher sein, dass derartige Transaktionen auf Basis von Marktpreisen erfolgen und gegenüber den Anlegern offengelegt werden.

Der Fonds sollte im Interesse der Anleger betrieben werden mit dem Ziel die erwartete Rendite zu generieren.

Die Anleger sollten den Fonds und die Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen zeitnah informieren, wenn sie der Meinung sind, dass der Fonds nicht in ihrem besten Interesse betrieben wird.

Die Anleger sollten Interessenskonflikte den Fonds Beteiligten offen darlegen und entsprechend handeln.

Interessenskonflikte zwischen einem Anleger und einem Fonds können in verschiedenen Situationen entstehen, z.B. wenn ein Anleger beim Erwerb von Anlagen mit dem Fonds im Wettbewerb steht oder ein Anleger Anlagen eines Fonds kauft oder an diesen verkauft. Anleger müssen integer handeln und dem Fonds, dem Fondsmanager und anderen Anlegern zeitnahe und vollständige Informationen offenlegen. Wenn ein Anleger beispielsweise durch Anlagenakquisitionen in Wettbewerb mit dem Fonds tritt, würde der Anleger normalerweise nicht an den Diskussionen im Fonds bezüglich dieses Vorgangs teilnehmen und auf den Erhalt von Informationen dazu verzichten. In derartigen Fällen muss ein Anleger möglicherweise „Informationsbarrieren“ schaffen, so dass verschiedene Personen oder Personengruppen in der Lage sind, für die unterschiedlichen Parteien zu handeln.