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Richtlinien
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Vehikeldokumentation für Framework von Gebühren- und Ausgabenkennzahlen
Die Vehikeldokumentation sollte eine Erklärung des Konformitätsgrads mit diesem Modul und eine Erklärung der Gebühren- und Ausgabenkennzahlen enthalten, die der Manager den Anlegern offenlegen sollte.
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Fee and expense metric requirement
Gebühren und Ausgaben sollten in Übereinstimmung mit den Grundlagen von INREV-NAV und INREV-GAV erfasst werden.
Gebühren sind Kosten, die dem Vehikel für Leistungen des Managers berechnet werden. Auslagen sind Kosten, die externe Serviceanbieter dem Vehikel in Rechnung stellen. Gebühren, die der Manager den Anlegern direkt in Rechnung stellt, werden nicht berücksichtigt. Ausgenommen davon sind Gebühren für Dienstleistungen, die für das Vehikel erbracht wurden.
Wenn eine einzige Gebühr für mehrere Tätigkeiten berechnet wird, müssen die einzelnen Posten aufgeführt, der korrekten Kostenkategorie zugewiesen und angemessen offengelegt werden.
Einmal im Jahr sollte eine historische Gesamtkostenquote einschließlich und abzüglich der Performancegebühren sowohl auf Grundlage des zeitgewichteten durchschnittlichen INREV-GAV als auch auf Basis des zeitgewichteten durchschnittlichen INREV-NAV des Vehikels für ein Jahr vorgelegt werden.
Die Gesamtkostenquote wird als Prozentsatz des zeitgewichteten durchschnittlichen INREV-NAV ausgedrückt. Allerdings erschwert der Fremdfinanzierungsanteil eines Vehikels die Vergleichbarkeit der Leistungskennzahl, wenn diese auf dem NAV basiert. Deswegen wird dieser auch als Prozentsatz des INREV-GAV ausgedrückt.
Die Komponenten des Zählers umfassen die Gebühren und Ausgaben des Vehikels für den Berichtszeitraum, wie unten definiert.
Einige Gebühren, die vom Manager erhoben werden, wie unter anderem Gebühren auf Objektebene, sollten nicht in die Berechnung der Gesamtkostenquote einbezogen werden, obwohl sie einen Teil der Immobilienkostenquote ausmachen (siehe unten). Wenn der Manager eine einzige Gebühr für die Immobilien- und Vehikel-Managementtätigkeiten in Rechnung stellt, sollte diese in ihre konstitutiven Elemente gesplittet werden.
Die Gesamtkostenquote sollte aufgrund von unterschiedlichen strukturellen Ausschüttungsmethoden sowohl einschließlich als auch abzüglich der Performancegebühren offengelegt und jede Berechnung einzeln aufgeführt werden.
Die Formeln für die Gesamtkostenquote sind folgendermaßen:
Die Gesamtkostenquote ist ein historischer oder ein „aktueller“ Wert auf Grundlage von Daten, die jährlich veröffentlicht werden. Demzufolge können neu aufgelegte Vehikel keine historische Gesamtkostenquote haben.
Einmal im Jahr sollte eine historische Immobilienkostenquote auf Grundlage des zeitgewichteten durchschnittlichen INREV-GAV des Vehikels für ein Jahr vorgelegt werden.
Während die Gesamtkostenquote sich auf die Betriebskosten zu Lasten des Vehikels bezieht, erfasst die Immobilienkostenquote ausschließlich Kosten im Zusammenhang mit dem Management des Immobilienvermögens. Die Immobilienkostenquote beinhaltet die objektspezifischen Auslagen, die unten aufgeführt sind.
Der Zähler sollte die Gebühren und Auslagen im Zusammenhang mit der Verwaltung der Immobilien beinhalten, während der Nenner dem zeitgewichteten durchschnittlichen INREV-GAV entspricht.
Die Formel für die Immobilienkostenquote ist folgendermaßen:
Zukunftsbezogene Quoten und Indikatoren sind sinnvolle Angaben in der Vehikeldokumentation. Allerdings sind sie „theoretisch“, da sie auf geschätzten Ausgaben, erwarteten Vermögenswerten und Annahmen, wie Wachstumsrate, Vehikellaufzeit und Steuerstrukturierung basieren. Die Auflagen für zukunftsbezogene Gebühren- und Ausgabenkennzahlen bei der Vehikelauflegung werden weiter unten beschrieben. Sobald das Vehikel seine Tätigkeiten aufgenommen hat, sollten keine zukunftsbezogenen Indikatoren mehr erforderlich sein, da ab diesem Zeitpunkt historische Indikatoren auf Basis von historischen Daten verfügbar sein sollten.
In der Dokumentation sollte für das erste Jahr, in dem sich das Vehikel voraussichtlich stabilisiert hat, eine zukunftsbezogene Gesamtkostenquote sowohl auf Grundlage des zeitgewichteten durchschnittlichen INREV-GAV als auch auf Basis des zeitgewichteten durchschnittlichen INREV-NAV vorgelegt werden. Diese Indikatoren sollten anhand derselben Methodologie berechnet werden wie die historische Gesamtkostenquote, auch wenn sich diese auf Schätzwerte stützen.
Die zukunftsbezogene Gesamtkostenquote wird nach Abzug der Performancegebühren berechnet, sodass alle Vehikelausgaben, wie unten aufgeführt, berücksichtigt werden.
Bei der zukunftsbezogenen Gesamtkostenquote sollten die Schätzwerte offengelegt werden, die für die Berechnung dieses Indikators verwendet wurden.
In der Dokumentation sollte für das erste Jahr, in dem sich das Vehikel voraussichtlich stabilisiert hat, eine zukunftsbezogene Immobilienkostenquote auf Grundlage des zeitgewichteten durchschnittlichen INREV-GAV vorgelegt werden. Diese sollte anhand derselben Methodologie berechnet werden wie die historische Immobilienkostenquote, auch wenn sie sich auf Schätzwerte stützt.
Bei der zukunftsbezogenen Immobilienkostenquote sollten die Schätzwerte offengelegt werden, die für die Berechnung dieses Indikators verwendet wurden.
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Berechnung Gebühren- und Ausgabenkennzahlen
Gebühren- und Ausgaben sollten für die Berechnung der INREV-Gebühren- und Ausgabenkennzahlen einheitlich klassifiziert werden.
Sie sollten folgendermaßen klassifiziert werden:
Die in der Gesamtkostenquote enthaltene Vehikelgebühren umfassen:
- Vermögensverwaltungsgebühren (bestimmte Services);
- Fondsverwaltungsgebühren;
- Performancegebühren (einschließlich Gewinnbeteiligung);
- Auflösungsgebühren.
In der Gesamtkostenquote enthaltene Vehikelkosten umfassen:
- Prüfungskosten;
- Bankgebühren;
- Depotkosten;
- Dead-Deal-Kosten;
- Sonstige/verschiedene Vehikelkosten;
- Sonstige Kosten für professionelle Dienstleistungen;
- Kosten der Transferstelle;
- Bewertungskosten;
- Verwaltungskosten des Vehikels;
- Auflagekosten des Vehikels (Amortisierung über den Zeitraum).
Die Kosten, die unter die Kategorie besondere Zwecke des Vehikels (Special Purpose Vehicles - SPVs) fallen und in der Holdingstruktur über der Erwerbsstruktur angesiedelt sind, sind in den Vehikelausgaben enthalten. Kosten dieser Art, die dem Erwerbsvehikel in Rechnung gestellt werden, sollten ebenfalls in diese Kategorie fallen.
In der Immobilienkostenquote (REER) enthaltene Immobiliengebühren können direkt der Verwaltung und dem Unterhalt spezifischer Immobilien zugerechnet werden. Diese Gebühren enthalten:
- Vermögensverwaltungsgebühren (bestimmte, nicht in der Gesamtkostenquote enthaltene Services);
- Interne Leasingprovisionen;
- Immobilienakquisitionsgebühren (Amortisierung über den Zeitraum);
- Immobilienverwaltungsgebühren.
In der Immobilienkostenquote (REER) enthaltene Immobilienausgaben können direkt der Verwaltung und dem Unterhalt spezifischer Immobilien zugerechnet werden. Diese Ausgaben enthalten:
- Externe Leasingprovisionen;
- Immobilienakquisitionskosten (Amortisierung über den Zeitraum);
- Sonstige/verschiedene Sachkosten;
- Immobilienversicherungskosten;
- Immobilienverwaltungsgebühren;
- Reparatur- und Instandhaltungskosten;
- Steuern auf Immobiliengeschäfte;
- Energieversorgungskosten (nicht umlagefähiger Anteil).
Gebühren und Ausgaben, die nicht unter die Gesamtkostenquote und die Immobilienkostenquote fallen, enthalten:
- Latente Steuern auf Immobiliengeschäfte
- Entwicklungskosten;
- Veräußerungskosten;
- Anpassung des beizulegenden Zeitwerts;
- Finanzierungskosten;
- Finanzierungsgebühren, die von Managern erhoben werden;
- Gewinn/Verlust durch Wechselkursschwankungen;
- Gewinn/Verlust durch Anlageveräußerung;
- Geschäftswertabschreibung;
- Verminderung des Geschäftswerts;
- Verluste durch Veräußerung von Tochterunternehmen;
- Zahlungen im Zusammenhang mit Finanzderivaten;
- Projektmanagementgebühren;
- Rückstellungen und Wertberichtigungen;
- Forderungen Abschreibungskosten;
- Mietfreie Zeit/Preisnachlässe;
- Wertpapierabwicklungsgebühren;
- Verlustanteile von Partnern und Joint Ventures;
- Steuern auf Immobiliengeschäfte;
- Aufzinsung von Rückstellungen und Auswirkungen von Änderung von Diskontierungssätzen auf Rückstellungen.
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Offenlegung Gebühren- und Ausgabenkennzahlen
Die konstitutiven Elemente der Kennzahlen sollten jährlich offengelegt werden.
| Offenlegungstabelle | % NAV | % GAV |
| Gesamtkostenquote vor Performancegebühren (Anmerkung A) | ||
| Gesamtkostenquote nach Performancegebühren (Anmerkung B) | ||
| Immobilienkostenquote (Anmerkung C) | - |
Die folgenden Anmerkungen erläutern die Komponenten der einzelnen Gebühren- und Ausgabenkennzahlen und sollten im Zusammenhang mit den Klassifizierungen gelesen werden, die in der Gebühren- und Kostenmatrix angeführt werden.
| Konstitutive Elemente | Währung | |
| Vehikelgebühren Vehikelausgaben Performancegebühren Immobiliengebühren Immobilienkosten Zeitgewichteter durchschnittlicher INREV-NAV Zeitgewichteter durchschnittlicher INREV-GAV |
A. Einschließlich Vehikelgebühren und -ausgaben
B. Einschließlich Vehikelgebühren und -ausgaben sowie sämtliche Performancegebühren, die entweder bezahlt, abgegrenzt oder als potenzielle Verbindlichkeit ausgewiesen wurden und im INREV-NAV und dem INREV-GAV enthalten sind.
C. Einschließlich Immobiliengebühren und -kosten
Außerdem sollten alle vom Manager erhobenen Gebühren sowie die Tätigkeit, auf die sie sich beziehen, deutlich ausgewiesen werden. Jedes Jahr sollte eine Offenlegungstabelle vorgelegt werden, in der eine Analyse aller Komponenten der Gebühren (einschließlich aller Elemente der Performancegebühren) enthalten ist, die der Manager oder mit dem Manager liierte oder verbundene Parteien für die Verwaltung des Vehikels erheben.
| Offenlegung der vom Manager erhobenen Gebühren | 20XX Währung | 20XX Währung |
| Vermögensverwaltungsgebühren | ||
| Fondsverwaltungsgebühren | ||
| Performancegebühren | ||
| Abwicklungsgebühren | ||
| Interne Leasingprovisionen | ||
| Immobilienverwaltungsgebühren | ||
| Financing fees | ||
| Finanzierungsgebühren | ||
| Projektmanagementgebühren | ||
| Immobilienveräußerungsgebühren | ||
| Sonstige damit verbundene Gebühren | ||
| Vom Manager erhobene Gesamtgebühren |
Die in dieser Tabelle aufgeführten Gebühren sollten in der Finanzaufstellung für den betreffenden Berichterstattungszeitraum gemäß den Buchhaltungskonventionen erfasst werden, die vom Vehikel gehandhabt werden.