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Umsetzungs- und Konformitäts-Framework
Die INREV-Richtlinien beziehen sich auf nicht börsennotierte Immobilienvehikel für institutionelle Anleger. Da nicht börsennotierte Vehikel stark voneinander abweichen können, bietet INREV Anlegern und Investmentmanagern mit seinem modularen Ansatz einen Leitfaden, um gemeinsam festzulegen, bis zu welchem Grad die INREV-Best-Practices angewendet und die INREV-Auflagen für die einzelnen Module erfüllt werden sollen.
Die qualitativen Best-Practice-Frameworks von INREV wurden für die Module Corporate Governance, Liquidität und Immobilienbewertung entwickelt und können von den einzelnen Vehikeln auf verschiedene Weise umgesetzt werden. INREV will Anlegern damit eine deutliche und korrekte Beschreibung der Frameworks für Corporate Governance, Liquidität und Immobilienbewertung eines bestimmten nicht börsennotierten Vehikels zur Verfügung stellen. Mithilfe der INREV-Richtlinien-Assessments können Investmentmanager und Anleger die Konformität mit diesen Modulen beurteilen. Das Assessment für die Immobilienbewertung wird in Kürze folgen.
Im Gegensatz zu Best Practices, sind die Anforderungen für die INREV-Module Berichterstattung und Nachhaltigkeits-Berichterstattung, Leistungsmessung, INREV-NAV, Gebühren- und Ausgabenkennzahlen sowie Datenlieferung eher technischer Natur. Diese Auflagen bieten keinen Raum für unterschiedliche Interpretationen: sie werden entweder erfüllt oder nicht erfüllt. Einige der INREV-Richtlinien in den Modulen für Berichterstattung, Leistungsmessung sowie Gebühren- und Ausgabenkennzahlen sind eher Empfehlungen als Vorschriften. Obwohl INREV die Mitglieder dazu ermutigt, diese Empfehlungen zu beherzigen, stellen sie keine Voraussetzung für die vollständige Konformität mit den Auflagen des INREV-Berichterstattungsmoduls dar. Die INREV-Richtlinien-Assessments beinhalten Fragebögen zur Bewertung der Konformität mit den Modulen für Berichterstattung, Nachhaltigkeits-Berichterstattung, INREV-NAV sowie Gebühren- und Ausgabenkennzahlen. Das Assessment für die Leistungsmessung wird in Kürze folgen.
Das Konformitätsniveau kann mithilfe der INREV-Richtlinien-Assessments gemessen werden. Die Online-Assessments enthalten alle Anforderungen, die für die Konformität mit den Richtlinien erfüllt werden müssen, und eine Übersicht von praxistauglichen Empfehlungen. Wenn alle Auflagen eines bestimmten Moduls komplett umgesetzt werden, kann der Manager die vollständige Konformität mit dem betreffenden Modul bekanntgeben. Wenn die Auflagen eines Moduls noch nicht komplett erfüllt sind, sollte der Manager bekanntgeben, dass das Vehikel noch nicht vollständig konform mit dem betreffenden Modul der INREV-Richtlinien ist. Ferner sollte er die Gründe für die Nichteinhaltung nennen und zusätzliche Informationen bereitstellen, die für die Anleger relevant sind.
In allen Fällen sollten die Manager den Anlegern eine deutliche Darstellung des Konformitätsniveaus mit den INREV-Richtlinien vorlegen. Die Vehikeldokumentation sollte für jedes einzelne Modul darlegen, in welchem Umfang das Vehikel beabsichtigt, die INREV-Richtlinien zu erfüllen.
Der Grad, in dem die INREV-Richtlinien angewendet und befolgt werden, sollte während der Auflegung des Vehikels besprochen werden. INREV bietet individuellen Vehikeln keine Zusicherung darüber, bis zu welchem Grad die Best Practices umgesetzt und die Auflagen erfüllt werden.
Das gesetzliche Framework für individuelle Vehikel kann verlangen, dass eine Drittpartei die Zuverlässigkeit einzelner Elemente der Konformität mit den INREV-Richtlinien erklärt. Das gilt beispielsweise dann, wenn der gesetzliche NAV des Vehikels der INREV-NAV ist. Wir empfehlen Anlegern und Investmentmanagern, die Beschaffenheit einer solchen Zuverlässigkeitserklärung während der Auflegung zu besprechen und Vereinbarungen darüber zu treffen.
Das Umsetzungs- und Konformitäts-Framework von INREV wird im Folgenden zusammengefasst. Das Framework beinhaltet Tool-Empfehlungen für die Umsetzung der Richtlinien.
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Best Practice Module
| KONFORMITÄT ZIELSETZUNG |
SELBSTBEWERTUNG VERFAHREN |
OFFENLEGUNG | AUFSICHT UND KONTROLLE |
| 1. Corporate governance | |||
| Manager sollten anhand des INREV-Richtlinien-Assessement-Tools für Corporate Governance bewerten, inwieweit die Best Practices von INREV umgesetzt werden. | Manager und Anleger sollten sich auf die Best Practices für Corporate Governance von INREV berufen und erwägen, diese anzuwenden, wenn sie das Aufsichts-Framework für ein spezifisches Vehikel erstellen und einführen. | Manager sollten die von ihnen eingesetzten Corporate-Governance-Practices in ihrem Jahresbericht und in der Vehikeldokumentation beschreiben und vermelden, in welchem Umfang sie die Best Practices von INREV nutzen. | Management und Non-Executive Officers sollten kontrollieren, ob die Beschreibung des Corporate-Governance-Frameworks korrekt ist. |
| 3. Immobilienbewertung | |||
| Manager sollten sich an die Best Practices für die Bewertung halten, wenn sie den beizulegenden Zeitwert des Immobilienbestands bestimmen und die erforderlichen Mitteilungen für die Anleger vorbereiten. | Manager sollten beurteilen, bis zu welchem Grad die Best Practices für die Immobilienbewertung von INREV umgesetzt werden. | Manager sollten die eingesetzten Immobilienbewertungsstrategien in ihrem Jahresbericht und in der Vehikeldokumentation beschreiben und vermelden, bis zu welchem Grad sie die INREV-Best-Practices für die Immobilienbewertung umgesetzt haben. | Management und Non-Executive Officers sollten die Grundlage und die Zweckdienlichkeit der Offenlegung für die Anleger überprüfen und zusammenfassen, bis zu welchem Grad die Best Practices für die Immobilienbewertung umgesetzt werden. |
| 7. Liquidität | |||
| Manager und Anleger sollten sich auf die INREV-Best-Practices für Liquidität berufen und erwägen, diese für die Gestaltung von nicht börsennotierten Vehikelprodukten anzuwenden.. | Manager sollten anhand des Richtlinien-Assessments für Liquidität beurteilen, inwieweit die INREV-Best-Practices für Liquidität umgesetzt werden. | Manager sollten die eingesetzten Liquiditätsstrategien in ihrem Jahresbericht und in der Vehikeldokumentation beschreiben und vermelden, bis zu welchem Grad sie die INREV-Best-Practices umgesetzt haben. | Management und Non-Executive Officers sollten die Grundlage und die Zweckdienlichkeit der Offenlegung für die Anleger überprüfen und zusammenfassen, bis zu welchem Grad die Best Practices für Liquidität umgesetzt werden. |
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Konformitäts-Framework
| KONFORMITÄT ZIELSETZUNG |
SELBSTBEWERTUNG VERFAHREN |
OFFENLEGUNG | AUFSICHT UND KONTROLLE |
| 2.1 Berichterstattung | |||
| Manager sollten bei der Offenlegung in den Jahres- oder Zwischenberichten für Anleger alle relevanten INREV-Auflagen und -Empfehlungen für die Berichterstattung berücksichtigen. | Manager sollten anhand des Richtlinien-Assessments für die Berichterstattung beurteilen, inwieweit die INREV-Auflagen und -Empfehlungen erfüllt werden. | Manager sollten sämtliche Informationen in ihren Jahres- und Zwischenberichte aufnehmen, die in den INREV-Auflagen und -Empfehlungen für die Berichterstattung aufgeführt sind. | Management und Non-Executive Officers sollten die Zweckdienlichkeit der Konformitätsoffenlegung für die Anleger überprüfen und zusammenfassen, bis zu welchem Grad die Auflagen für die Berichterstattung erfüllt werden. Auditoren können eine negative Stellungnahme bezüglich des Konformitätsgrades mit den INREV-Auflagen und -Empfehlungen für die Berichterstattung abgeben. |
| 2.2 Nachhaltigkeits-Berichterstattung | |||
| Manager sollten bei der Offenlegung in den Jahres- oder Zwischenberichten für Anleger alle relevanten INREV-Auflagen und -Empfehlungen für die Nachhaltigkeits-Berichterstattung berücksichtigen. | Manager sollten anhand des Richtlinien-Assessments für die Nachhaltigkeits-Berichterstattung beurteilen, inwieweit die INREV-Auflagen und -Empfehlungen erfüllt werden. | Manager sollten sämtliche Informationen in ihre Jahres- und Zwischenberichte aufnehmen, die in den INREV-Auflagen und -Empfehlungen für die Nachhaltigkeits-Berichterstattung aufgeführt sind. | Management und Non-Executive Officers sollten die Zweckdienlichkeit der Konformitätsoffenlegung für die Anleger überprüfen und zusammenfassen, bis zu welchem Grad die Auflagen für die Nachhaltigkeits-Berichterstattung erfüllt werden. Auditoren können eine negative Stellungnahme bezüglich des Konformitätsgrades mit den INREV-Auflagen und -Empfehlungen für die Nachhaltigkeits-Berichterstattung abgeben. |
| 4. Leistungsmessung | |||
| Manager sollten bei der Offenlegung sämtlicher relevanter Leistungsindikatoren die INREV-Auflagen für die Leistungsmessung berücksichtigen. | Manager sollten beurteilen, inwieweit die INREV-Auflagen und -Empfehlungen erfüllt werden. | Manager sollten sämtliche Informationen in ihre Jahres- und Zwischenberichte aufnehmen, die in den INREV-Auflagen und -Empfehlungen für die Leistungsmessung aufgeführt sind. | Management und Non-Executive Officers sollten die Zweckdienlichkeit der Konformitätsoffenlegung für die Anleger überprüfen und zusammenfassen, bis zu welchem Grad die Auflagen für die Leistungsmessung erfüllt werden. Auditoren können eine negative Stellungnahme bezüglich des Konformitätsgrades mit den INREV-Auflagen und Empfehlungen für die Leistungsmessung abgeben. |
| 5. INREV NAV | |||
| Manager sollten einen INREV-NAV unter Berücksichtigung der INREV-Auflagen berechnen und offenlegen. | Manager sollten anhand des Richtlinien-Assessments für INREV-NAV beurteilen, inwieweit die INREV-NAV-Auflagen erfüllt werden. | Manager sollten neben den verbindlichen Offenlegungen auch den INREV-NAV in ihre Jahres- und Zwischenberichte aufnehmen. Die Vehikeldokumentation sollte alle erforderlichen Informationen enthalten. | Management und Non-Executive Officers sollten die Grundlage und die Angemessenheit der Offenlegung für die Anleger überprüfen und zusammenfassen, bis zu welchem Grad die INREV-NAV-Auflagen erfüllt werden. Abhängig von den Umständen können Auditoren eine positive oder eine negative Zuverlässigkeitserklärung über den INREV-NAV und den Konformitätsgrad mit den zugehörigen Offenlegungsauflagen abgeben. |
| 6. Gebühren- und Ausgabenkennzahlen | |||
| Manager sollten die Gebühren- und Ausgabenkennzahlen unter Berücksichtigung der Auflagen für Gebühren- und Ausgabenkennzahlen berechnen und offenlegen. | Manager sollten anhand des Richtlinien-Assessments für Gebühren und Ausgabenkennzahlen beurteilen, inwieweit die INREV-Auflagen für Gebühren- und Ausgabenkennzahlen erfüllt werden. | Manager sollten Informationen im Einklang mit den INREV-Auflagen für Gebühren- und Ausgabenkennzahlen in ihre Jahresberichte und die Vehikeldokumentation aufnehmen. | Management und Non-Executive Officers sollten die Grundlage und die Angemessenheit der Offenlegung für die Anleger überprüfen und zusammenfassen, bis zu welchem Grad die INREV-Auflagen für Gebühren- und Ausgabenkennzahlen erfüllt werden. Auditoren können eine negative Zuverlässigkeitserklärung über den Konformitätsgrad mit den Auflagen für Gebühren- und Ausgabenkennzahlen abgeben. |
| 8. INREV-Datenlieferung | |||
| Manager sollten INREV-Daten im Einklang mit den INREV-Auflagen für die Datenlieferung zur Verfügung stellen. | Manager sollten den Konformitätsgrad mit den INREV-Auflagen für Datenlieferung beurteilen. | Manager sollten INREV sämtliche Informationen zur Verfügung stellen, die in den INREV-Auflagen für die Datenlieferung festgelegt sind. | Management und Non-Executive Officers sollten die Grundlage und die Angemessenheit der Konformität mit den INREV-Auflagen für die Datenlieferung überprüfen und zusammenfassen, bis zu welchem Grad die Auflagen für die Datenlieferung erfüllt werden. |