Guidelines

Aus welchem Grund werden bei der Bestimmung des INREV NAV Anpassungen vorgenommen, um Einrichtungs- und Anschaffungskosten zu aktivieren und über fünf Jahre abzuschreiben? Führen diese Anpassungen nicht zu einem unnötig erhöhten NAV des betrachteten Unternehmens, wenn das Immobilienportfolio bei der NAV-Berechnung bereits zu seinem beizulegenden Zeitwert bewertet wurde?

Ursprünglich war das Hauptziel des INREV NAV den Vergleich von Fondsperformance innerhalb einer Peer Group zu erleichtern sowie die Fondsanteile zu Zwecken der Rechnungslegung auf Anlegerebene zu bewerten.

Im Rahmen des ursprünglichen INREV NAV-Projekts 2007 wurde nach verschiedenen Workshops, Befragungen und dem White Paper-Prozess beschlossen, dass es nur einen INREV NAV für offene und geschlossene Fonds geben soll, um Vergleichbarkeit zu gewährleisten. Es wurde darauf hingewiesen, dass das vorgeschlagene Verfahren bestimmter Anpassungen bei einigen Fondstypen zu einer inkorrekten Methodik führt. Bei der Performancemessung unterschiedlicher Fondstypen (wie man sie beispielsweise im INREV INDEX findet), würde die Vergleichbarkeit jedoch verbessert werden, wenn alle Fonds einheitliche Anpassungen vornehmen.

Der ursprüngliche Grund für die Aktivierung und Abschreibung von Anschaffungskosten war es, die Dauer des wirtschaftlichen Nutzens dieser Kosten für den Fonds besser widerzuspiegeln. Dies gilt sowohl für die Performancemessung als auch für die Anlagenbewertung.

Auslöser hierfür war erstens, dass Einrichtungskosten gemäß IFRS unmittelbar nach Beginn/Auflegung eines Fonds von den Einnahmen abgezogen werden. Und zweitens, dass die Anschaffungskosten für Anlageimmobilien gemäß Fair Value-Modell bei der Berechnung des beizulegenden Zeitwerts zum ersten Berechnungsdatum nach der Anschaffung effektiv von den Einnahmen abgezogen werden. Dies ergibt die sogenannte J-Kurve.

Performancemessung

INREV wollte aufgrund der Ergebnisse der Analyse von 2007 einen angepassten NAV zur Performancemessung verwenden, um die negativen Effekte der J-Kurve zu mindern (zur Anwendung im INREV-Index). Werden bei der Performancemessung verschiedene Fondstypen mit verschiedenen Auflegungsjahren verglichen oder in einem Index zusammengefasst, hätte die einmalige Berücksichtigung von Einrichtungs- und Anschaffungskosten in dem ersten Fondsjahr (Akquisitionsphase) eine unterdurchschnittliche Performance des jeweiligen Fonds zur Folge. Bis zur Veräußerung würde der Fonds den Benchmark dann leichter übertreffen können, da die Auswirkungen der J-Kurve bei neuen Fonds die Gesamtperformance des Benchmark drücken würde. Während der Veräußerungsphase wiederum, würde die Performance eines Fonds generell hinter dem Benchmark zurückbleiben, da die einmaligen Auswirkungen von Veräußerungskosten sich negativ auf die Performance der einzelnen Fonds niederschlagen würden.

Bewertung von Anteilen an Investmentfonds

Durch die Abschreibung von Einrichtungs- und Anschaffungskosten kann der sogenannte J-Curve-Effekt bei der Bewertung von Fondsanteilen vermieden werden. Einige Anleger ziehen den angepassten NAV zur Anlagenbewertung heran, während andere Anleger ihre Investments während der ersten drei Jahre zu Anschaffungskosten verbuchten und den IFRS NAV erst anwenden, nachdem dieser aufgrund des Wertzuwachses der Immobilien über den ursprünglichen Anschaffungskosten lag.

Weiterhin wird darauf hingewiesen, dass einige Anleger die Ansicht vertreten, dass derartige Aufwendungen Teil des eigentlichen Anlagenwertes seien. Die Kosten werden direkt getragen, um Rendite aus den Mieteinnahmen bzw. indirekte Rendite aus Wertsteigerung bei Fondsliquidierung zu erzielen. Diese Renditen fließen während der gesamten Haltedauer einer Anlage an den Anleger zurück.